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國土部使出組合拳整治『地王潮』。
年末,土地市場突然昇溫,不少城市『地王』頻現。而樓市岑寂地度過冷淡的『金九銀十』後,也出現一波詭異的『翹尾』行情,『日光盤』與通宵排隊買房的聳聞又見諸報端。『地王』的出現,或將助長人們對房價昇高的預期。因此,國土資源部再度出手整治『地王』,最新思路是,『進一步加大分類指導力度,區分不同城市,平抑土地市場價格的異常波動。』
年底『地王潮』突現
11月底以來,一、二線城市突現一波『地王潮』:
11月27日,北京市公布出讓朝陽區農展館北路一宗住宅混合公建用地。該宗土地規劃建築面積不足6萬平方米,但起拍價高達20億元,折合樓面價3.38萬元/平方米。這一起拍價已與今年早些時拍出的『萬柳地王』相當。
同日,上海黃浦區一處地塊以27.7億元高價拍出,樓面價達36176元/平方米,是為今年上海土地單價地王。
11月28日,深圳寶安尖崗山一個地塊以20億元的價格成交,可售樓面地價為27268元/平方米,創深圳歷年土地拍賣地價新高。
11月30日,南京下關區濱江江邊路以西2號地塊賣出56.2億元的高價,晉昇今年全國總價地王。
12月,上海年內新總價地王誕生。上海徐匯區漕河涇社區一商務區地塊被萬科、綠地等四家公司以54.31億元聯合拿下。
與土地市場呼應,樓市也現『暖冬』情景。多地出現『日光盤』,廣州甚而再現通宵買房『盛況』。
國家統計局11月70個大中城市新建商品房數據顯示,和上月相比,價格下降的城市10個,持平的7個,上漲的則達到53個。其中,北京11月新房房價環比上漲0.8%,高居70個城市漲幅榜首。
中國房地產指數系統百城價格指數調查則顯示,11月,百城房價環比10月上漲0.26%,自6月止跌後連續第6個月環比上漲,漲幅較上月擴大0.09個百分點,其中60個城市環比上漲,38個城市環比下跌,2個城市持平。
在北京、上海等主要城市,慘遭幾年來最冷清的『金九銀十』後,11月,樓市成交量價雙雙走高,在『暖冬』中出現『翹尾』行情,已是大概率事件。
土地市場『供需兩旺』
『地王』背後,是政府推地與開發商拿地『興致』的同步高漲,土地市場呈現一派『供需兩旺』氣象。據中原集團研究中心監測的13個重點城市的數據顯示,11月份的經營性用地供應面積較10月同期上昇約219%,除深圳環比下降外,其餘城市均有不同程度上昇。
據了解,今年品牌房企大多可提前完成銷售任務,如綠城10月底即已完成400億元年度銷售目標的96%。大開發商握持豐裕資金,有了『攻城略地』的資本。數據顯示,11家標杆房企下半年拿地882億元,而上半年僅有304億元。11月以來,萬科、綠城、招商、保利、富力和金地6家企業合計拿地權益支付價已超過百億,達到110.45億元。
『上半年,地方土地財政受到很大壓力。下半年,地方政府加大力度推地,可能還會給優惠政策。而且此時大房企有了足夠的現金,調控政策也較為穩定,並無加緊趨勢,此時拿地就很合理。』上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經理湯輝對時代周報表示。
此輪『地王』主要在大城市產生,且以總價地王為主,單價地王相對較少。『從上海看,「地王」並不像2009年那麼瘋狂,沒有出現面粉比面包貴的現象。總體來看,樓板價並不算很高,說明今年開發商拿地還是比較理性的。』德佑地產研究主任陸騎麟告訴時代周報。
據記者觀察,上海今年新總價地王樓板價為11000元/平方米,南京的全國總價地王樓面價為7753元/平方米,相對而言並不算高。
與單價地王相比,總價地王對後市房價影響較弱。『單價地王對購房者的心理預期的影響很大,暗示市場底部已經到了,房企敢於高價拿地,說明以後房子更貴。』湯輝解釋。
『總價地王對樓市影響不大。而且今年推地總量並未增加,只是呈現前低後高態勢。』資深地產分析師顧海波也對時代周報表示。
在顧海波看來,樓市『翹尾』行情也並不像表面上看來那麼『暖』。『很大程度是虛擬故事。北京闢謠了,說是銷售有所上昇,並沒有那麼火爆。「日光盤」之類的說法,有開發商捂盤惜售、借機炒作的因素。』
『應該說是漲跌互現。在浙江杭州、寧波、溫州等城市,樓價仍在下滑,之前炒作過頭了,有個風險釋放的過程。其他一些二、三線城市,樓市供應量都很大,很難說樓市就此回暖了。』顧海波稱。
『一線城市從上海來看,現在處於量平價穩狀態。我們作過統計,今年上海成交排名前十的樓盤,七個樓盤以上半年成交為主,而全年成交均價僅比上半年高出1%-2%。這說明房價在下半年只是略有上漲,樓市只能說在底部略有回昇。』陸騎麟表示。
整治『地王』疑為表面文章
在調控的大背景下,『地王潮』赫然登場,引起了國土部警惕。12月18日,在2012年房地產用地管理調控情況新聞發布會上,國土部土地利用司司長廖永林首次劃分『市場異動三類城市』,並完整披露了該部的『防波動』調控思路。
所謂市場異動的三類城市,是指國家統計局發布房價的70個大中城市中,凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數同比上漲或者環比連續三個月上漲的城市;住宅或者商用商埠用地供應量偏離過去5年平均值,地價同比或者環比上漲的城市;近三個月以來出現住宅或者商埠用地較高異常地價的城市。
對市場出現波動的城市,國土部要求在三個方面采取切實措施,一是加供應、穩後市;二是控異常、防波動;三是避免誤讀誤導、穩定市場預期。
為整治『地王』,廖永林提出三招:一是對總價較高的地塊,實行分割處理,劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優質地塊,或與條件較差的土地放在一起供應。二是靈活使用多種競價方式。對可能出現過度競爭的地塊,選用『競地價、競配建』等多種競價方式。三是進一步嚴格市場准入條件,加強競買人資格、購地資金合規性審查。
首次劃分市場異動三類城市,在業界人士看來,意味著未來調控可能會差異化。『全國樓市的格局不一樣,一線城市房價上漲比較明顯,二線城市只是度過了最困難的時候,三、四線城市現在還非常痛苦。要針對不同的城市采用不同的調控方法。』中國房地產信息集團研究總監薛建雄對時代周報表示。
而『化整為零』、『好壞搭配』、『競地價』之外『競配建』等防『地王』招數,則引起了業界普遍質疑,認為只是做表面文章。
與限制『地王』相比,陸騎麟認為,加大力度打擊囤地,對土地市場的健康發展更有積極意義。『這會真正增加供應,也有利於減少「地王」出現。』
國土部此次也再度念了『清理閑置用地』緊箍咒,要求各地繼續加大閑置土地處置力度,嚴格按程序及時調查、認定和處置。
並不樂觀的是,囤地依然普遍存在,為開發商通行策略。國土部數據顯示,截至今年11月底,全國閑置房地產用地1.1萬公頃,僅比2010年5月底的16.95萬畝減少了4500畝。也就是說,兩年半時間裡,全國閑置房地產用地規模僅下降了2.65%。
『經濟過度依賴房地產,以房為綱,使大家關注於政府敢不敢真正下重手調控房地產。房地產需要的是制度性調控,而不是政策調控。政策調控太多變,大家只得游移觀望。如果把一些政策作為制度固定下來,比如真正嚴格打擊囤地,土地市場和樓市都會更理性。』顧海波表示。
改變地方政府對土地財政的依賴,在湯輝看來,纔是扼制『地王』產生的利器。『中央應將財權更多地下放給地方,推進政府改革,減輕地方財政壓力,可能會削弱土地財政的支柱作用。』