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深圳老牌上市房企寶安鴻基地產集團股份有限公司(000040.SZ,下稱“寶安地產”),原名深圳市鴻基(集團)股份有限公司(下稱“深鴻基”),去年5月改名“寶安地產”,正式被中國寶安集團股份有限公司(下稱“中國寶安”)納入“寶安系”。
寶安地產近年來業績疲軟,日漸勢微,資金鍊已緊繃。最近兩個多月,其擔保動作頻繁。
目前,淨資產僅11億元的寶安地產竟爲旗下近10家子公司提供逾22億元的擔保,對外擔保總額是其淨資產的2倍,嚴重違反了證監會“上市公司對外擔保總額不得超過最近一個會計年度合併會計報表淨資產的50%”的規定,其對資金的渴求可見一斑。
寶安地產土儲較少,項目也有限,融資渠道單一,發展空間受限制。不過,中國寶安有數百萬土儲,但會否逐步注入寶安地產仍是未知數。
“當時收購的時候確實是準備將其作爲地產業務整合平臺的,但以後還是要看時機和時間的,因爲政策變化和證監會限制也比較多。目前只注入了惠州地產一個項目。”中國寶安董事會相關人士對時代週報記者表示。
房地產行業的差等生
寶安地產作爲深圳老牌房企,並沒有像萬科、招商、金地一樣做大做強,躋身一線房企陣營,其長期以來固步自封,目前佈局僅限於深圳、西安、東莞、湘潭、惠州、惠東,業績不盡如人意,至今仍遊刃在三線房企的邊緣。
寶安地產旗下子公司衆多,經營範圍涉足廣,涵括了房地產、物業管理、出租車運輸、物流及裝卸運輸、酒店業務,定位不夠明確,再加上地產業務始終未得突破,一度陷入了積重難返的困局。
綜合寶安地產這幾年的年報可知,其尚未形成多項目聯動開發的房地產業務佈局,新項目開拓及尋找儲備土地方面進展滯緩;部分存量土地在手續完善、功能變更及升級改造等方面工作進展較慢;且資金籌措渠道單一;存貨多資金回籠困難等,這些詬病已經成爲其地產業務發展的瓶頸。
而爲集中兵力支持房地產業務發展,寶安地產唯一的選擇就是先收縮戰線。實際上,寶安地產早就開始剝離非地產業務。其2010年年報稱:“2010年公司已基本完成非房地產業的傳統產業剝離工作,目前尚未剝離的裝卸運輸類傳統產業屬於勞動密集型行業,實物資產少,員工衆多,安置難度大,加上常年虧損或微利,難以尋找受讓對象,將影響該類企業的剝離進度。”
2010年11月4日,因涉嫌虛假陳述,寶安地產收到證監會深圳稽查局《立案調查通知書》,被立案調查,之後又遭遇財務報表“非標”被停牌覈查、高管離職等接連發生的變故,雪上加霜。
2009-2011年,寶安地產營業總收入分別爲6.97億、7.77億、8.17億元,利潤總額分別爲0.68億、1.28億、2.27億元,歸屬於上市公司股東的淨利潤分別爲0.71億、0.96億、1.4億元,雖實現了逐年上升,但這些收入部分還來自於轉讓非地產公司帶來的收益。由此可見,寶安地產仍是房地產行業的差等生。
不過,自去年5月被正式納入“寶安系”後,寶安地產順理成章被看做是寶安系地產整合的平臺。然而,一切沒那麼順利。
接手大股東的“燙手山芋”
中國寶安旗下的房地產業務多年來業績平平,少有建樹。做大房地產板塊,尋求上市公司資源重組一直是中國寶安的戰略。
從2008年7月開始,中國寶安增持深鴻基,2009年6月9日,中國寶安集團控股有限公司(中國寶安的控股公司,下稱“寶安控股”)以持股19.8%打敗原第一大股東深圳東鴻信投資發展有限公司(下稱“東鴻信”),成爲深鴻基的第一大股東。在2009年6月30日的深鴻基2008年年度股東大會上,中國寶安董事局常務副主席兼執行總裁陳泰泉及其他四位寶安系高管正式進入深鴻基新一屆董事局,董事局還包括東鴻信2人,獨立董事4人,職工董事1人,顯而易見,中國寶安已取得了深鴻基控制權。
2011年5月,深鴻基正式改名爲寶安地產。歷經3年的股權爭奪戰,中國寶安終於將深鴻基納入“寶安系”。
中國寶安早在2009年6月11日的公告中表示,爲避免與深鴻基產生同業競爭,並承諾將寶安控股和中國寶安所擁有的適合深鴻基發展需求的資產和業務以合理價格和恰當方式注入深鴻基。中國寶安承諾,不與深鴻基就同一地塊的地產開發項目進行競購,也不在毗鄰地塊進行同種類型房地產項目開發。
然而截至目前,中國寶安僅向寶安地產注入了一個公司。
中國寶安已自顧不暇,且投資喜好諸多,自身資金鍊亦緊張,多次低價出賣子公司救急。今年5月30日,中國寶安就連發兩個公告以18億元出售6家公司股權。其中一個公告稱,寶安地產擬以1.7億元受讓中國寶安全資子公司惠州市寶安房地產開發有限公司(以下簡稱“惠州地產”)100%股權,雖然是以1.7億元的低價轉讓,實際上深藏玄機:中國寶安是在脫手一個“燙手山芋”。
中國寶安公告顯示,截至今年2月29日,惠州地產資產總額評估值爲7.62億元,負債評估值爲5.92億元,淨資產評估值爲1.69億元,資產負債率高達77.8%。而在惠州地產總計5.9億元的債務中,有4.39億元系與中國寶安的往來欠款。對於這筆欠款,中國寶安在關聯交易條款設置上進行了“苛刻的處理”。寶安地產承諾:在成爲惠州地產股東之日起,由其每季度向中國寶安等額支付欠款,一年內全部付清。
惠州地產旗下有兩個項目,旗下還擁有13萬平方米的商住用地和5.5萬平方米工業用地。但是,惠州地產旗下體量最大的項目山水龍城由於資金問題,已經處於停工狀態。今年1-6月,惠州地產的淨利潤虧損376.53萬元。向惠州地產的後續追加投入以及需向中國寶安支付的6億元,對業績不濟、資金鍊已緊繃的寶安地產無疑構成了巨大壓力。
淨資產11億擔保超22億
今年10月13日,寶安地產發佈公告稱,爲惠州地產提供4.5億元的擔保,公告還顯示,“截至2012年9月30日,公司貸款金額爲人民幣22650萬元;公司對外擔保總額爲人民幣20850萬元(均爲公司對全資控股子公司提供的擔保),佔公司最近一期經審計淨資產的20.9%。”
2012年11月21日,寶安地產又爲旗下湖南寶安鴻基房地產開發有限公司(下稱“湖南寶安”)、惠東縣寶安鴻基房地產開發有限公司、東莞市宜久房地產開發有限公司、深圳市鴻基物業管理有限公司等6家公司提供共12.6億元的擔保。公告稱:“截至2012年9月30日,公司對外擔保總額爲人民幣65850萬元(均爲公司對全資控股子公司提供的擔保),佔公司最近一期經審計淨資產的66.13%。”
12月10日,中國寶安再次爲湖南寶安提供3億元擔保。公告稱:“截至2012年9月30日,公司貸款金額爲人民幣36650萬元;公司對外擔保總額爲人民幣65850萬元(均爲公司對全資控股子公司提供的擔保),佔公司最近一期經審計淨資產的66.13%。”
很明顯,上述幾個公告的統計時間都是截至9月30日,但數據存在明顯的前後矛盾:第一次和第三次公告的貸款金額不同,第一次公告的擔保總額與第二次、第三次的擔保總額不一樣。如果算上這三次的擔保,寶安地產爲子公司的擔保總額至少在22億元以上。
而寶安地產三季度的財報數據顯示,寶安地產貨幣資金不足1.2億元,總資產約26億元,總負債約15億元,其中流動負債就爲14.5億元,其所有者權益即淨資產爲11億元,對外擔保總額是淨資產的整整2倍,嚴重違反了證監會關於“上市公司對外擔保總額不得超過最近一個會計年度合併會計報表淨資產的50%”的規定。
“爲子公司擔保,純粹是借雞下蛋,增加子公司融資渠道與下降融資成本,提高經營利潤。但是‘爲促進子公司項目發展’這是個很好的理由,這樣做的風險就是提高了寶安地產的整體負債率!”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對時代週報記者表示。
不過,一個現實的問題就是,寶安地產爲子公司的借款都提供連帶責任保證,如果不能按時還款,很可能會產生多米諾骨牌效應,風險不言而喻。
“我們只是授權做這樣的擔保,實際上擔保還沒有發生。”寶安地產證券事務代表劉瑩竟然如此解釋。