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深圳限購令悄然已執行兩年。在那些同樣被限購的北京、上海等城市,兩年間開發商找到規避限購的方法:通過“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商業性質的樓盤。這些樓盤打着“不限購”、“不限貸”的旗幟招攬購房者,成爲市場上活躍的新興市場。
而記者從市場瞭解到,限購之前深圳“商業改住宅”的案例比較多,而限購之後,由於商業性質的土地不受限購影響,因此基本沒有嚴格意義上的“商業改住宅”的案例。而在限購下,開發商更加珍惜商業性質的土地,其中不乏將一些單位打造爲擁有居住功能的“商務公寓”,這類產品受到投資買家的歡迎。不過與其他城市不同,深圳這類商務公寓的單價不會明顯低於同片區住宅,甚至還會高於住宅價格。
業內人士提醒消費者,這類商務公寓會與住宅有幾大不同,一是土地性質爲商業,一般多爲50年產權;二是商務公寓一般不通燃氣,個別衛生間等也會與住宅不同;三是其水電收費標準爲商用,高於民用價格,個別物業費還會高於住宅標準;四是其按揭首付必須爲五成以上,且十年內還清貸款,消費者需要首先了解其區別後再理性決定置業意向。
商務公寓不限購成新寵
限購政策執行兩年來,北京、上海等城市都出現了多個商改住項目。在上海,商改住項目的房價低於周邊住宅,受到了不少市民的追捧。而在北京,由於商改住項目的大行其道,政府已出臺政策規定“商業、辦公類項目將不得每戶單獨設衛生間;若開發商自己打隔斷,分成多個房屋當作住宅出售,將不能辦理房產證”,徹底叫停“商改住”項目。
在深圳,以前沒受到如此關注的商務公寓項目,現在則大打“不限購不限貸”牌,在住宅被限購的市場中主打投資需求的買家。
深圳上週末入市的瑞澤佳園項目即爲此類商改住項目,其首批推出的單位正是商業性質土地上開發的,但同時又可以作爲居住需求的商住兩用產品。據介紹,這批單位的層高達到4.2米,遠高於普通住宅的標準層高,而更像是商務辦公寫字樓產品的層高,在對外的推廣宣傳中,這個項目以超高的實用率來吸引買家的注意。
而在今年前些時候入市的嘉葆潤金座項目也是這種“商務公寓”類產品。其多爲超高層高的單位,開發商在其樣板房分別打造了適合辦公和適合居住的兩種複式戶型。該項目銷售人員向記者表示,這一項目可做爲辦公用途,但同時其超高層高也可用於居住並“一層改兩層”,有超高的使用率,唯一不便的是這一項目沒有通燃氣,但住家可以使用電加熱竈具。
世聯地產華南首席分析師曹取告訴記者,以前深圳有不少“商改住”項目,“那時候商業沒有現在這麼熱,相比較還是住宅市場更爲吃香,於是不少開發商變更土地用途轉而開發住宅類產品”。而現在,曹取表示,這兩年真正改變土地性質的“商改住”項目則幾乎沒有,一方面是商業市場火熱,另一方面在住宅限購的背景下,商業性質的項目有更多的市場機會。此外,“深圳土地在出讓時一般都有住宅和商業等土地性質、面積和比例的限制”,曹取告訴記者,這種要求也限制了開發商不能任意地進行“商改住”。
而在目前限購的背景下,市場也更多地催生了“商務公寓”這種產品。曹取表示,相比於土地性質層面的改變,一些開發商會在其商業性質土地上開發“商務公寓”產品,不過這往往取決於項目的定位。
“商務公寓至少需五成首付”
據瞭解,近期深圳市場上的一些住宅產品,如保利上城、星河時代等項目都包含有一部分的商務公寓類產品。據介紹,這類產品由於不限購、不限貸,一般都更加受到投資買家的青睞,其價格一般也略高於住宅類產品。
專家告訴記者,購買“商務公寓”項目作爲居住用途的買家需要注意其與普通住宅項目的不同。消費者需要充分了解這些不同,並能夠接受的情況下選購商務公寓作爲自住。
首先“商業公寓”其作爲商業項目,其貸款按揭的政策不同於住宅,一般需首付五成以上,同時貸款利率也爲基準或上浮,在貸款的年限上,商業項目最長貸款年限也僅爲十年。“如果是首套房買家,這一按揭政策顯然不如有多項優惠的首套住宅的按揭貸款優惠,而如果已經有房的二套房以上買家,商務公寓則具備不限購,不限貸的優勢”,專家表示。
而在實際市場中,開發商爲了能讓這類產品更多地被自住買家所接受,推出不少方式讓購房者可以首付更少成數。在樓市低迷的上半年,嘉葆潤金座就針對自住需求購房者打出“買一層送一層,首付僅兩成”的促銷方案。在這一方案中,開發商爲購房者免息墊付二成五的首期款,購房者只需支付二成首付,但需要在24個月內分期付清開發商爲其墊付的另外兩成五首期款。
另外,商業項目的土地一般只有50年的產權,而住宅一般則有70年。不過,曹取告訴記者,深圳近期入市的幾個商業公寓則不乏具有70年產權的產品,“這些項目或爲在土地出讓階段即與政府溝通談好的出讓條件,所以具有70年產權”。
再者,商住公寓由於其商業性質,其在戶型設計和配套上也會有不同。“以前還有一些商業項目不允許每戶一個衛生間,必須是公共衛生間,而現在這一條件一般都被打破了”,曹取表示,但商業項目依然是不能通燃氣的。記者走訪幾個商務公寓項目,這些項目也確實沒有燃氣配套,銷售人員表示,這種戶型可使用電加熱炊具來滿足日常烹飪的需求。此外,由於其商業用途,商務公寓的水電價格和物業費都是按照商用價格標準來收取,或高於民用價格不少。