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2012年年底,房企的千億陣營將不止一家萬科。
2010年至今的這一輪調控,房價仍在一片質疑聲中上漲,而大型房企逆勢擴張也是不爭的事實。本報記者獲悉,截至目前保利地產認購金額已超千億,年底實現簽約超千億也已可確定。而恆大地產也有望在最後一個月衝擊千億。此外,綠地集團和中海外也將超過或逼近千億。
這不是什麼神話。按此發展速度,在未來十年,千億陣營的房企將達到近20家;而實現2000億年度銷售的房企將達到6家左右。
類似美國和香港的經驗,中國房地產行業的寡頭競爭時代也真正來臨,在即將過去的2012年,排名前十大的房企市場佔有率升至13%左右。其中萬科的市場佔有率升至4%以上。
在未來,房企面對的將不僅僅是產品的競爭,更是金融和融資手段的競爭。
集中度提升
根據中國指數研究院20日最新出爐的報告,2011年,百強房企銷售額佔全國的比重達28.1%,較2007年提高10個百分點,其中前十房企佔比接近10%,2012年1-11月繼續擴大至11.6%。
而中原地產前十大標杆房企的市佔率研究顯示,在2012年上半年,前十大房企的市佔率更達到13%。
其中,兩家機構對前十大房企的樣本選擇略有差別,但數據都反映了大型房企集中度提升的趨勢。
2002年到2012年,以萬科、保利等爲代表的品牌房企年均複合增速達到43%,明顯高於全國平均水平(24%)。近年來隨着規模的擴大企業增速普遍有所放緩,加之政策從緊的預期,預計未來品牌房企的增長速度仍將放緩,但繼續領先於行業平均水平。
再過十年,行業將會怎樣?中指院研究認爲,屆時,千億將成爲全國性龍頭房企的下限,2020年可能有19家企業達到這一水平。
根據對未來宏觀經濟增長及新增人口等的假設,結合近兩年數十家百億以上房企進行分析,中指院認爲,目前銷售額領先的企業將逐步進入千億俱樂部,預計到2015年有7家千億以上企業、9家500億-1000億企業,到2020年將有6家兩千億級企業、13家1000億-2000億企業、17家500億-1000億企業。
這一“寡頭競爭”趨勢,可從今年的土地市場明顯感受到。自三季度以來,土地招拍掛市場便成爲萬科、保利、綠地、華潤、招商、龍湖等的秀場。無論是一線城市的核心地塊還是二三線城市的大塊土地,“大佬們”縱橫捭闔,所向披靡。萬科與保利、綠地等多次聯手,將中小房企幾乎完全排斥在外。
未來,高昂且持續增長的土地成本將成爲阻擋中小房企發展的障礙,從而促使寡頭們擁有更大的定價權。
據相關機構測算,一線城市優質住宅地塊總價普遍在15億元以上;杭州、武漢等二線城市目前優質地塊售價也都普遍在10億以上,天津、瀋陽等二線城市地塊也普遍超過5億元。三線城市之間差別較大,東南沿海三線城市住宅用地比較稀缺,土地市場準入門檻甚至超過二線城市。
單一住宅發展商不再
隨着寡頭競爭時代的來臨,過去十多年以住宅開發商爲主的行業格局,將一去不復返。
以萬科、保利、龍湖、華潤等爲代表的傳統大型住宅房企在近幾年來已經迅速做出調整,進入了商業地產、旅遊地產、養老地產等多樣化的領域。
較早在業內進入商業地產領域的,是華潤、富力和遠洋,三家至今發展各不同,從年報和半年報來看,華潤以萬象城系列爲核心全國複製,已見到收益;富力和遠洋前期投入太多,尚在培育中。
今年年初,保利地產將商業公司獨立設爲一級子公司,業界驚訝地發現,保利地產的商業地產佈局已成氣候。在中心城市的城市中心,保利地產持有的優質寫字樓已成爲新的城市地標。而會展、購物中心、五星級酒店等複合商業業態,也出現在其業態組合中。
本報記者獲得的數據顯示,商業地產在2012年已爲保利地產的銷售貢獻近200億。另據不完全統計,截至2012年10月,保利地產旗下的會展、寫字樓、購物中心和寫字樓已經貢獻了超過7億元的運營收益。
即使在商業地產領域態度謹慎的萬科,其商業地產規模也在迅速擴大。自2010年起,萬科正式進軍商業地產。目前,萬科商業地產業務涵蓋大型購物中心、社區商業、酒店、服務式公寓和寫字樓,進駐全國超過50個大中型城市,總建築面積逾600萬平方米。
“未來將不存在單一的大型住宅開發商了。”一家大型央企地產商內部人士對本報記者表示。
萬科總裁鬱亮表示,地方土地出讓中含有商業用地,以及城市功能的提升,都迫使萬科不得不做商業地產,而對此的思考和反省從未中斷:萬科做商業,仍是以服務住宅爲主。
保利則明確將住宅、商業雙輪驅動作爲戰略執行;龍湖亦如此。金地則提出“一體兩翼”,以住宅爲主,金融和商業地產作爲雙輪支撐。
融資能力的挑戰
無論是規模化擴張,還是進入商業地產帶來資金沉澱壓力,所有的開發商都將面對一個多元化融資的問題。
房地產是資金密集型行業。觀察過去幾年來的房企的財務報表,可以發現,在市場行情向上時,房企的利潤來源於房價和地價的上漲,存貨規模驅動利潤增長;在市場行情向下時,降價和存貨減值風險會帶來房企利潤的雙殺效應。
從財務報表來看,房企的經營性現金流持續負值。這意味着,房企需要持續的融資來保持運營和增長。
世聯地產研究部人士認爲,由於中國利率市場化的推進,可能會帶來未來幾年中國經濟將面臨高利率的環境。在未來,能夠採取恰當的內部融資和外部融資結合的房企,將在利率市場化進程中脫穎而出,成爲市場的主導力量,這是市場的大趨勢。
廣東省房地產協會祕書長黃毅文表示,未來房地產行業的資金鍊偏緊是常態。以房地產基金爲代表的融資方式,將會逐漸取代以銀行爲代表的融資方式,成爲未來房地產融資的主流。
德信資本董事長陳義楓認爲,房地產行業格局會產生大的變化,房價自然上漲、土地增值紅利的時代已經不存在了,行業的利潤率會下調,房地產企業要尋求模式的突圍,因爲輕鬆賺錢已經不容易了,要很辛苦的賺錢了。
同時這個行業的競爭必然會加劇,行業集中度提升。大型開發商,央企、上市企業、50強、100強,會得到更多金融資源的傾斜和支持,兩極分化很嚴重,金融的這種選擇推動和促進地產行業的整合分化。
因此,陳義楓指出,融資能力成爲房地產開發商核心競爭力,融資模式的創新成爲房企創新的一個重要方向,在這個探索創新中,有一部分先知先覺的開發商或者與地產基金緊密合作,或者自創地產基金平臺如保利、金地、華潤等,把它當作商業模式的轉型升級,在新的整合大潮中,就可以逆勢擴張,獲得贏得下一個局點的機會。