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據經濟之聲報道,北京上海等一線城市居高不下的房價讓剛需族很着急。與此同時,開發商們打着“不限購”口號出售的商住兩用房開始吸引購房者的眼球。市場人士認爲,商住兩用房相比普通住宅使用年限短、稅費高、貸款利率高,而隨着供應過剩的情況,投資回報也並不如人意,提醒消費者要理性選擇。
眼看就是婚期了,但還沒有資格買婚房,無奈之下,北京的張小姐和未婚夫購買了三環附近的一套商住兩用的房子。張小姐說,雖然明知道水電費都比普通住宅要高,但至少能在結婚時住進自己的房子了。
張小姐:現在還沒有購買住宅的資格,又是剛性需求的話就只能考慮這種商住兩用的房子。也是個沒有辦法的辦法,也是擔心以後的房價越來越高,還不如提早出手買一個小一點的,等符合資格的時候再換一個普通住宅。
所謂商住兩用的房子,就是開發商將商業用地建的房屋改造成普通住宅的戶型出售。商住兩用的房子與普通住宅最大的區別就是產權年限是50年,如何續期也沒有明確的政策。不過,像張小姐這樣因爲限購政策無法買房的剛需一族,選擇商住兩用房子的不在少數。另外,價格優惠也是一個極大的誘惑。
房屋中介:民用的現在單價是4萬多一平米了,這個商住的單價是2.8一平米,不到3萬。水和電的成本高一些,但這個房子倒是比那種房子出租投資性價比高,因爲他可以公司註冊。
但是,千萬不要被不限購、又便宜的表象迷惑,購買商住兩用房最不划算的恰恰也是這位中介沒有介紹到的,那就是多繳納出的各種稅費。除水、電、物業費遠遠高於普通住宅外,商住兩用房還要多繳30-60%的土地增值稅、5.5%的營業稅,20%的個人所得稅。一套價值100萬的二手商住兩用房,要比普通住宅多交近30萬元。我愛我家控股公司副總裁胡景暉提醒,個人購買商住兩用商品房,無論是自住還是出租都需要精細的算好賬。
胡景暉:你要具體算一算淨收益佔到的比例,看你出租給誰,出租給人來住還好,但出租給辦公,一般這種地方都會形成商住混雜,這個地點是不是能夠註冊公司,註冊完公司是不是能掛牌營業這些都是問題,其實無論住還是商,他的租金都會受到影響。
商住兩用房表面上五證齊全,但如果認真追究起來,圍繞居住設計的商業地產其實是在打政策的“擦邊球”。 2011年6月1日,北京市就已經出臺實施,叫停“商改住”。但是,“不限購”、“稀缺性”卻成爲了開發商爲最後的“商改住”項目打上的標籤。商業地產聯盟祕書長王勇平告訴記者,目前市場上商住兩用房嚴重供大於求,銷售情況並不理想。
王勇平:一個原因就是很多地產企業就以爲住宅限購以後,很多投資人會對商住兩用的邊緣性的類住宅產品可能會成爲新的投資熱點,很多公司把原來立項爲辦公樓的項目改造爲公寓,導致公寓的供應量偏大,而辦公樓上漲。