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明天,2012年12月21日,傳統節氣裏的冬至日,同樣也是瑪雅人預言的世界末日。這些天來,不少人拋出了各種假設論,比如說,如果世界末日了,你最想知道的是什麼?
如果將這個問題放在一年之前,對於身處樓市調控背景之下的人們,最想知道的答案或許是:樓市會走出怎樣的曲線?
好在,在這個所謂的世界末日來臨前,我們已經知道了全部的答案。這一年的跌宕,每個從業者的經歷,都或深或淺地在史上最嚴的調控頁面上,留下了獨特的印記。
一個樓盤的房價漲跌:
荷塘月色的大“V”走勢
2012年樓市的開局,和一個叫方正荷塘月色的樓盤緊密相關。當新春的氣氛還沒散去,元宵節之後的第三天,方正房產以起價9980元/平方米祭出了“龍年第一降”的大旗,讓整個樓市爲之一震。
起價9980元/平方米,均價約爲11800元/平方米,降價後半數以上房源總價控制在百萬元以內。已經開盤4個多月的荷塘月色,當時的開盤均價是15800元/平方米,僅成交了30餘套房源。
就算已經走到了2012年的歲尾,方正房產常務副總朱宏波,談起那段記憶時,仍舊感慨頗多。“應該說,去年的這個時候,是全公司最焦慮的階段。”朱宏波坦言,2011年底,名城公館和吉祥半島的價格戰,讓他備感壓力,“要說降價,以前都是下沙九堡,跟荷塘月色不是一個板塊,但這次等於是火都燒到家門口來了,你說我急不急?”
降還是不降?降到多少?什麼時間降?這位已經在房地產市場上摸爬滾打近20年的“老人”,在那段時間經常一個人在辦公室坐到半夜,寢食難安。
朱宏波說,年初七上班之後,公司就開始緊張地制定降價方案,龍年第一降由此開始。
事實證明,性價比高的商品始終是受大家歡迎的。降價的效果也是顯著的,160套降價房源在市場上引發了巨大人氣,並在相當長的時間內給荷塘月色帶來了一定的知名度。在今年7月份推出二期時,朱宏波已經沒有了之前的焦慮,140套房源在開盤當天就銷售了七成,而價格也有了一定幅度的攀升,小戶型均價約在14500元/平方米。就在上週末,該盤繼續推出三期近百套房源,本月住宅成交均價已達15717元/平方米。
“回過頭來看看,對我感觸最深的是,該放手時要放手,該出手時要出手。”朱宏波說,“還算順利,渡過了調控以來最艱難的一年,也算是給我這個房產老人上了一課。”
一套學區房的市場波動:
文鼎苑的小“V”步調
和一手房市場一樣,二手房在這一年也經歷了驚心動魄的跌宕起伏。
今年1月份,市場上經歷了近六年以來的最低成交量,主城區二手房僅成交429套,幾乎是去年同期的兩成左右。
在我愛我家文鼎苑店工作了近兩年的樊良華店長,也被這低迷的行情嚇壞了。“我們店主要做申花一帶的二手房生意,從去年開始這一帶的價格戰就很厲害,對二手房的行情有很大影響。”
就連一直以來價格堅挺的文鼎苑,也受了不小的影響。一般來說,文鼎苑90平方米左右的二手房總價約在210萬元左右,“去年有一個溫州客戶,一套六樓88平方米的房子,掛價210萬,單價約24000元/平方米。”樊良華說,這套房子也有不少人去看,因爲南北通透的小戶型不多,不過還是無人下單。
“和房東溝通了好多次,也跟房東說了下當時的成交價格,房東才肯慢慢地將價格降下來。”從208萬,到205萬,最終降到了總價200萬,單價22000多元/平方米。“200萬的價格應該已經低於市場價了,畢竟一直以來小戶型的單價是比較高的。”樊良華說,房東當時急着用錢,所以只能這個價格放掉了。
由於有學區概念,在經歷了短暫的低谷之後,五六月份開始,文鼎苑的價格再度回升,基本上已經迴歸到年初90平方米總價約210萬的水平。
萬家花城,也是樊良華店裏的一個重點成交小區,在2010年最高峯時,這個小區90平方米戶型的總價能達到220萬元,不過今年年初,同樣戶型的房源價格只有180萬左右。“萬家花城回升的幅度不太明顯,因爲沒有學區。”
經過這一年的跌宕,樊良華說,不僅自己,連店裏經紀人的收入也是冰火兩重天。“今年年初,月薪基本上只有2000塊左右。”
一個市場,兩種表現:
剛需當道,豪宅難過
到了年底,能安心過年的當屬剛需盤。隨便翻看一下今年每月的成交行情,在成交套數的前十排行榜上,全部都屬於剛需盤的天下,半島國際、東郡國際、錢塘帝景等,都是排行榜上的常客。而之前中高端的改善房源,在今年的日子卻相當難過,濱江區某豪宅項目,去年5月開盤,至今簽約率僅7%左右,開盤一年半,成交還是個位數。
調整定位,去精裝,貼近剛需,是不少樓盤隨行就市的代表手法。“本來都想往高端靠,有助於拔高產品定位,價格也能定得高一點,不過今年這個行情屬於剛需,價格都得往低了定。”一位開發商高管私下表示。
金沙湖板塊的龍湖灩瀾山,一度讓人以爲會走高端高價路線,事實上,它卻以準確的剛需定位,富有吸引力的定價席捲市場。在灩瀾山所在板塊,大量公寓房的價格都回歸到13000元/平方米以下。雖然在很多本土開發商看來,龍湖這種“以價換量”的做法有些狠,迫使大量周邊樓盤不得不跟風效法,但從結局看,卻未必不是明智之舉。
如果說價格中不溜的樓盤還能往低了靠的話,定價在30000元/平方米以上的樓盤,想降也沒有太多的資本降。“本身定位高端,地價和成本都擱在那裏,降價就是虧本。”開發商A私下抱怨,今年一整年都沒什麼好日子過。
開了盤的豪宅很難風光,準備開盤的豪宅也對這樣分化的市場有所忌憚。橋西板塊的某洋房產品,在今年年初公司制定任務時,屬於該房企在杭州首次亮相的高端產品,並定下會在今年九月份開出花園洋房,不過直到今年年底,也沒什麼動靜,公司老總說,來問高層公寓的人特別多,不過花園洋房總價高,乏人問津。