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在2008年房地產市場一片紅火之際,溫州成爲了全國房地產市場暴漲的領頭羊之一,當時溫州的房地產均價高達8萬元/平方米。如今,伴隨着“國十條實施細則”的限購令,溫州的房價從原先的8萬元/平方米下降到4萬-5萬元/平方米,下跌幅度高達40%-50%。爲此,許多業內人士表示,溫州的房地產市場泡沫逐漸被擠出。
在傳統經濟理論中,房地產一直被認爲是一種最重要的實物資產,屬於實體經濟的研究範疇,房地產價格的變動應該與經濟基本面相吻合。但是,現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作爲一種實物資產是遠遠不夠的。無論是現代經濟的現實發展趨勢,還是理論上的經濟發展規律,都可以發現房地產不僅僅是隻具有消費功能的住宅或作爲生產場所的廠房或辦公場所,而逐漸變成了一種投資工具或者說投資對象,由此導致了房地產的定價方式以及其價格的波動方式發生了根本性的變化。基於虛擬經濟理論的視角來看,房地產具有越來越明顯的虛擬資產特徵。隨着市場經濟的發展,房地產在經濟運行中具有越來越重要的作用。房地產作爲個人和企業的一種投資、投機產品以及抵押資產的比重越來越大,在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90%是房地產。房地產抵押貸款證券是發達國家證券市場中舉足輕重甚至是最關鍵的部分,對其整體經濟發展產生巨大的影響。目前,無論在發達國家還是在發展中國家,房地產都成爲了國民財富的最重要組成部分之一,並且也成爲了證券和資本市場上各類投資者青睞的重要投資對象。
在2008年金融風暴發生後,中央推出了4萬億元的救市計劃,而該救市計劃的本質就是爲市場注入流動性。在國內投資環境日益惡化的背景下,這些市場資金本着天生的趨利嗅覺涌入房地產市場,形成了對房地產的強大購買需求。與此同時,一些民間投資資金本着投資的需要也進入房地產市場,正是這兩股投資資金的強大需求,才形成了今天房地產的市場泡沫。
房地產價格脫離基礎價值持續的過快上漲,必然扭曲實體經濟中資源的相對價格,使房地產的價值被誇大,同時誤導資金的流向,甚至出現全民炒房的現象,最終形成房地產泡沫。一旦交易者意識到價格上漲的過程可能終止,之前的樂觀預期就會出現逆轉,由不斷的買入變爲爭相出逃,從而使房地產價格開始下降,持有的房地產開始縮水,財富夢想破滅,緊接着投資和消費出現緊縮,總需求由增長轉爲衰退。房地產泡沫破滅會導致大量不良債權產生,這些不良債權相互影響和作用,進而形成惡性循環,最終演變成整個經濟層面的經濟危機。國際貨幣基金組織在一份研究報告中指出,房地產泡沫比股市泡沫更容易以泡沫破滅結束。這份報告研究了21個工業化國家在過去的30-40年中的住房及股市的泡沫生成與破滅情況,研究結果發現股市泡沫有約25%以泡沫破滅作爲結束,而房地產泡沫則有40%最終以泡沫破滅而告終。這說明住房泡沫比股市泡沫的危害大得多,因爲每個人都必須有房住,但不是每個人都去炒股票,大多數中低收入家庭的住房資產都是家庭的主要資產,或者比其股票投資組合的價值更高。此外,多數國家都是銀行主導着購房貸款業務,一些國家的銀行貸款佔了開發資金和購房資金的70%,住房價格大幅下跌必然導致開發商和購房者的資金鍊斷裂,給銀行留下巨大的呆賬壞賬。房地產泡沫的危機不僅是危及房地產業以及相關產業鏈的持續健康發展,更嚴重的是危及到金融業甚至整個國民經濟的健康發展。
從以上的分析就不難明白,“國十條實施細則”中的限購令就是針對遏制房地產的投資需求而推出的,通過對投資需求的打壓來實現房地產市場泡沫的慢慢擠出。溫州房地產市場由於充斥着過多的投資需求,因此,在限購令頒佈後不久,成爲了全國房地產市場的領跌地區。其實,從2006年“國六條”到2008年“國十條”,再到2010年出臺的“新國十條”、“國五條”,中央對房地產市場實施的宏觀調控,主要目的一直是遏制房價過快上漲,而不是打擊房地產投資、抑制房地產開發。最近這幾年來,國內的房地產市場價格迅速上漲,從最初僅僅只是在少數大中城市的房價高企,逐漸蔓延到了一些二三線城市。住宅市場的價格飆升,同時也產生了越來越嚴重的投機行爲和勢頭,使得普通老百姓的住房問題越來越艱難。房地產,特別是住宅,逐漸演變成了少部分人獲取暴利的重要手段和主要工具之一,而慢慢地越來越偏離其作爲人們居住場所的本質屬性。這種狀況的蔓延,會對住有所居的社會目標的實現造成嚴重的阻礙,引發一系列更深層次更廣範圍的社會問題。因此,必須對這種不正常的市場現象予以矯正,而其中的一個關鍵就是要抑制打擊投機行爲,減少投機者的獲利可能性,通過政策工具創造出投機行爲難以生存的制度環境,從而抑制房地產價格的非理性上漲,使房地產市場的發展迴歸到正常渠道,從而更有利於廣大羣衆享受到房地產行業發展所帶來的社會性福利。短期來說,提高利率加大資金成本,對抑制房地產泡沫無疑是有重要作用的。但是利率特別是基準利率的提高會對經濟整體產生影響,所以也不能過多地採取大幅度提高利率的方式。打擊投機需求最具體的最有針對性的手段應該是房地產的資本利得稅。結合我國現行房地產稅制和國外的一些做法,可以採取開徵房地產稅、對於土地徵收空地稅、適時調整稅收優惠政策等。但值得建議的是,徵收房產稅適宜採用雙軌制,即以某種標準來劃分徵收的對象。
改革開放以來,中國的房地產市場實現了高速的發展,成爲了我國國民經濟的支柱產業之一,在創造大量國民財富的同時也造就了一大批富商富豪。雖然表面看來我國房地產業發展得如火如荼,然而現階段的房地產市場還遠未形成規範或完善的市場制度和運行機制,存在大量的泡沫成分。從房地產的本質屬性而言,其畢竟是民生必需品,投資工具只是其附屬屬性,因此,針對房地產市場泡沫必須要加以遏制與打擊。(記者司馬巖)