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成都日前出臺物業新政
“四級物管服務物業公司最高可收取2.19元/平方米·月物業費;裝修服務費由原來按建築面積0.03元/平方米·天調整爲不高於0.04元/平方米·天收取,未配備電梯的由原0.02元/平方米·天調整爲按不高於0.03元/平方米·天收取……”日前,成都市發改委和市房管局聯合頒發《關於規範我市物業服務收費管理的通知》及《關於我市物業服務等級劃分物業服務收費標準及有關問題的通知》。
今後,普通商品房成立業委會之後,物業費將實行市場調節價,僅前期物業、保障房實行政府指導價。此外,物業服務等級數也由現行的4級調整爲5級,新政將於2013年1月10日起按“老盤老辦法、新盤新政策”的方式實施。
● 專家觀點
執行有難度實際收費還需協商
華西都市報記者獲悉,根據《通知》要求,新規實施前,已簽訂前期物業服務合同的商品住宅,依然按原來約定的物業服務等級和物業服務收費標準執行;《通知》實施後新開盤銷售的普通商品住宅,簽訂的前期物業服務合同須按《通知》規定執行。
記者注意到,根據新的物業收費標準,普通住宅的物業管理費用上限爲1.9元/月,即使按指導價上浮15%計算,普通住宅物業管理費用也不超過2.19元。
而華西都市報記者在採訪中發現,目前除別墅類大多爲4元/平方米·月以上外,一般普通住宅物業收費價格也不一致。原戴德樑行西區助理董事、現成都勳城房地產有限公司負責人熊大瑋認爲,除了物業管理等級因素影響外,主要源於不同社區的硬件、人力投入不一樣。比如,管理上相對規範、硬件相對齊備的小區,投入的人力財力成本相對較大。《通知》看似很規範,但執行起來依然具有難度。由於《通知》只是物業收費指導意見,部分社區在執行過程中難免會出現變味,因此,收費標準還待社區居民與物管之間協調。
完善標準物業收費出臺新規定
華西都市報記者瞭解到,有關成都市現行的普通住宅物業服務等級和物業服務收費標準是按2007年,由成都物價局、成都市房管局發佈《關於進一步規範物業服務收費的通知》執行的。隨後,在去年12月,成都市質監局以地方標準形式,規定了成都市的住宅物業服務等級標準。今年7月1日,《四川省物業管理條例》正式施行,其對物業服務收費政府指導價管理範圍做了明確規定。由於缺乏細化,造成原有的規定在執行過程中遇到一些難題。
爲此,成都市發改委和成都市房管局通過大量的前期調研和意見徵集後,在結合省物業管理條例和新的物業等級劃分標準,根據成都實際,對物業服務收費標註進行了修改和完善,並於今年12月10日出臺《通知》。
縮小範圍豪宅商鋪寫字樓實行市價
昨日,華西都市報記者從成都市發改委官方網站上看到,《通知》對政府指導價的管理範圍作了較大調整,對採取包乾制計費方式的普通商品住宅(不含別墅等高檔住宅)前期物業服務收費和保障性住房的物業服務收費,實行政府指導價,制定了與等級相對應的基準價和浮動幅度。
除此之外,對成立業主委員會後的物業服務收費和別墅等高檔住宅以及商業店鋪、寫字樓等物業服務收費實行市場調節價,進一步擴大了市場調節價的範圍,縮小了政府指導價的範圍。爲滿足不同類型的住宅物業服務需要,提高物業服務專業化水平,《通知》採用了成都市質監局以地方標準形式發佈的《住宅物業服務等級劃分》,與原來的等級劃分相比較,一是等級數量由現行四個等級調整爲五個等級,最高爲五級,最低爲一級,進而滿足不同住宅物業的業主多樣化需要;二是服務內容、服務事項更具體,服務標準要求更高。例如原來的最高服務等級一級服務標準爲六大項43小項,新標準最高服務等級五級服務標準爲七大項144小項。
普通住宅物管費不超過2.19元/㎡·月
《通知》規定,中心城區(含高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區,下同)按照新的《住宅物業服務等級劃分》標準,在保持物業收費總水平基本穩定的前提下,制定了新的物業服務等級收費標準。擬採用五級物業服務標準收費的住宅物業小區,其物業服務等級和收費標準經區(市)縣房產管理部門和價格主管部門備案後在該住宅物業小區的物業服務招標文件或協議選聘覈准表中明確。配備電梯的住宅,四級物業服務收費標準爲每月每平方米1.90元、三級爲1.35元、二級爲0.95元;未配備電梯的住宅,四級物業服務收費標準爲每月每平方米1.25元、三級爲0.85元、二級爲0.60元、一級爲0.40元。指導價浮動幅度由原20%降低爲15%。
中心城區以外的其他區(市)縣的物業服務收費政府指導價標準原則上在不高於中心城區政府指導價標準的前提下,由當地政府價格主管部門和房產管理部門結合當地實際制定。
裝修服務費上漲0.01元/平方米
此外,考慮到近年來勞動力成本和原材料上漲等因素,《通知》對中心城區住宅在裝修期間收取的相關服務費用進行了微調,其中的裝修服務費,配備電梯的由原按建築面積0.03元/平方米·天調整爲按不高於0.04元/平方米·天收取,未配備電梯的由原0.02元/平方米·天調整爲按不高於0.03元/平方米·天收取。
物業服務機構收取了裝修服務費的,不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用,造成共有部位、共有設施設備等損壞的,由責任人另行承擔相應的賠償;裝修垃圾清運費本着自願委託的原則,由物業服務機構負責清運垃圾的,垃圾清運費標準由原2.0元/平方米調整爲按不高於2.5元/平方米收取,各物業服務機構不得強制收取。中心城區以外的其他區(市)縣住宅裝修服務費及裝修垃圾清運費不得高於上述收費標準。
記者王仁剛