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超小戶型面市萬科真“擰”
本週媒體報道,引起熱議的萬科15平方米超小戶型有了新進展。近日記者從萬科集團執行副總裁毛大慶處獲知,北京萬科的超小戶型目前已進入政府審批階段。超小戶型首期有三四百套,位於北京市昌平區,這是一個出租型的公寓項目,建成後將由公司自持,並不對外出售。
在此之前,天津某項目推出3平方米超小戶型惹網友爭議,很多人認爲居住條件惡劣,並且不適合銷售,後來被政府叫停,萬科的15平方米超小戶型,也在那次被一起詬病。毛大慶表示,“說是15平方米,其實是20平方米左右”,我們暫且理解爲“套內”15平方米,“公攤”5平方米左右。
頂着輿論繼續推出,萬科可真“擰”。
不過,筆者認爲,萬科的超小戶型,和天津某公司3平方米的超小戶型,不是面積大小的差異,從推出產品的立意上就有本質不同。
我們先說說3平方米戶型。
筆者在幾周前曾撰文批評過,衆所周知,一張單人牀的規格:寬1.5米、長2米,這就是3平方米,一套房子最小的面積不是隻擺一張單人牀,開門是需要面積的、脫鞋上牀也是需要面積的。另外,無論這房子賣到什麼價,由於面積小、總價低,很多打工族是可以通過各種方式解決購房款的,但是花十幾萬買一套70年感到壓抑的“火車臥鋪”,對身心和生活便利都是有害的,更何況,這種沒有公攤面積的戶型,走廊、電梯算誰的?是將來變相收費,還是開發商隱瞞了其他該交納的房款?
再說說萬科15平方米戶型。
在超小戶型被質疑的時段,15平方米自持公寓,很好地解決了上述問題。首先,在20平方米的建築面積裏,安排一個酒店標準間是可以滿足的,加上萬科幹房地產幾十年的經驗,相信能解決得很體面;另外,也是最精彩的地方,企業並不將其銷售,在“試用期”裏面不賣給消費者,有什麼風險開發商承擔,即使幾年之後由於各種原因,使用者完全不喜歡了,也可像對待“垃圾”一樣棄之而去,比起那種賣產權的超小戶型,減輕了購房人的風險。
萬科真“擰”,既然你敢第一個“吃螃蟹”,那就“擰”到底,把房子蓋好。
本報評論員
蔣舉
毛大慶:
像造汽車一樣造房子
“目前房地產行業最迫切的就是向製造業轉型用產業化的方式來改變當前的生產”
《全訪談》專欄,由京城知名資深地產記者全偉主持,對話最前沿的地產巨人,討論當下最熱門話題,端出最獨樹一幟的新鮮觀點,爲您解讀不一樣的樓市。
組裝、拼接、固定……這並不是在形容搭積木,而是在描述蓋房子。
這種打破人們傳統概念的建築形態,叫做住宅產業化。
萬科董事長王石曾在不同場合多次表示,住宅產業化是萬科未來發展的唯一出路。而萬科執行副總裁毛大慶也對記者表示,目前房地產行業最迫切的就是向製造業轉型,用產業化的方式來改變當前的生產。
由萬科建造到萬科製造
“整個吊車無需人工操作,由電腦控制,輸入指令吊車就把預製構件吊起到某個高度,這時才需要人工操作,工人把預製構件卸載並固定。”萬科毛大慶這樣描述着他心中的住宅產業化。
那麼,到底什麼是住宅產業化建設呢?所謂住宅產業化建設,其實就是4句話,即建築設計標準化、部品部件生產工廠化、現場施工裝備化、土建裝修一體化。形象一點說,就是“像造汽車一樣造房子”。
對於住宅產業化,毛大慶一直強調,萬科推動的事情並不只是推廣如何工廠化蓋房子,而是要推廣一種理念,把最原始的建造行業推向製造行業的標準,向製造行業靠攏,這也是未來中國批量建築非常重要的思想。
“萬科在10年前,開始研究住房產業化。最初的起因是,爲了像製造汽車一樣建造房子,目的是節省建造房子的人工成本,希望有一天把萬科建造房子變成萬科製造房子。”他告訴記者,經過多年的發展,萬科推行住宅產業化的目的已經從最初的節省成本,逐漸升級成爲綠色、環保、節能等多個方面。
正如毛大慶所說的,據記者瞭解,發達國家全部實施產業化後,建築施工能耗相對於原始建造業蓋房子能夠降低20%,施工用水減少60%,施工垃圾減少60% ,甚至施工揚塵也會降低到傳統作業的30%左右。
創新與拉動一個都不能少
未來要推進房地產行業的發展,也要鼓勵房地產作爲中國經濟的支柱,但是如何能成爲“支柱”?並不是簡簡單單的經濟層面的增長,而是“創新”和“拉動”。
據介紹,包括物流、建築模具、構建創新、吊裝機械設備創新、節能保溫創新等等,顯然都是創新。同時毛大慶也指出,住宅產業化又有拉動作用,拉動工人、民工向產業化工人轉變,拉動整個產業鏈的發展。
“比如拉動一個住宅產業化,光靠發展商是沒用的。比如說沒有裝配化的工人,你做了這個東西誰給你安裝。光有專利技術沒有專利廠給你生產,怎麼去生產好構件。如果光有好的構件廠,沒有好的混凝土技術,如果有好的混凝土技術沒有水泥土技術研究,其實都達不到。所以這是完整的一套新的建築施工的革命。”
正如全國工商聯副祕書長王忠明在全聯房地產商會第三屆會員大會上所說,“人口紅利是可以不斷地開發培育的”。
當廉價勞動力的優勢逐漸消失,新的人口紅利就在培育之中。
對此,毛大慶認爲,這正是住宅產業化所帶來的。他表示,把人口素質、產業質量向更高的產業鏈拉昇;從農民工到低技術工人,逐漸過渡到中等技術工人,最後過渡到產業化工人。這個過程中,人口的整體素質也在拉昇,人口紅利還會得到二次釋放。
解釋誤區:成本並不高
培養專業的住宅產業化工人、建造特殊構件以及運送吊裝構件的車輛……這一切讓人聽起來好像是天價。
但是,毛大慶則表示,成本並不高。
一方面,雖然產業化的建造每平米成本比普通的要高300-400元,但是目前北京市政府給了明確的支持和鼓勵,只要經過專家委員會的認定,就可以獎勵3%的面積,換算下來每平米貴的錢是能補回來的。
另一方面,傳統建造業都會面臨施工冬季停滯的問題,但是產業化在冬天也是可以施工的,這一下子就降低了時間成本,對於以年利潤率來計算的房地產業來說,時間就是生命。
另外,當人工成本越來越高的時候,開發商們也會發現,住宅產業化能夠節約人力,間接還是會節省成本的。
但是毛大慶也指出,如果你沒有做這個的研發團隊和能力,你還是會多花錢。這就又繞回產業鏈的建設,還是急需社會化的生產普及。
住宅產業化面臨的四個瓶頸
作爲我國住宅產業化的先行者,萬科的產業化道路並不那麼好走。
“商業模式的創新,背後總有強大的支持,是否有合適的物流系統、倉儲系統、構架製造、裝配設計的配套等等,這是一個非常大的產業鏈,僅僅靠一個開發商是無法完成的。”對此,毛大慶表現出些許無奈。
事實上,目前住宅產業化面臨四大瓶頸。
首先是勘察設計跟不上。我國大學沒有培養涉及房屋結構的學生,設計院中沒有幾個會畫結構圖的,從源頭上就很吃力。
第二是,施工單位沒有幾個會蓋產業化房子的工人,可以說,傳統建築業的從業門檻是很低的,放下鋤頭就能當農民工。
其次,構件廠跟不上,說白了就是沒人做零件。
最後則是物流與機械設備跟不上,因爲運送、吊裝產業化構件的車輛都是特製的,一般的用不了。
這足以表明,我國的工業化程度不夠高。對此,毛大慶呼籲,政府應加快建設這個產業鏈,爲中小企業提供進入住宅產業化的機會。
精彩對答
《法制晚報》(以下簡稱FW):萬科已經是房地產業的老大了,爲什麼還要走不同的路?紮實做好現在不好麼?
毛大慶:就好像以前有人問喬布斯你研究手機幹什麼呀?你做得過諾基亞、愛立信嗎?喬布斯說我根本沒有在做手機。
偉大的企業不僅在於創造鉅額的利潤,更在於其能夠不斷突破行業的傳統,創造出新的發展模式,進而重新定義一個行業並讓這個行業煥發新生。這是我們的目標。
FW:請您用通俗易懂的話形容一下住宅產業化的施工流程。
毛大慶:就是用工業流水線的方式生產房子,把住宅分拆成一個個盒子式的構件。在生產線上製造完成一棟住宅所需要的全部構件,只需要花費四十多分鐘,然後運到施工現場,在一天之內組裝完畢。
FW:那麼對於購房者來說,與傳統住房有什麼不一樣嗎?
毛大慶:對於老百姓,一個機械製造的房子要比手工製造的精準度提高很多。房子頭角方正,同時密閉性也很棒,我們工業化的房子,連窗戶都是工廠把第一層窗框裝到現場,不存在窗框漏水等現象,還防風防火。
FW:房山的長陽半島就是用這種方式建造出來的,您有沒有了解過業主的看法?
毛大慶:瞭解過。老百姓愛買這樣的房子,業主點評這種房子很拉風。
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萬科的住宅產業化進程
1999年,住宅產業化的綱領性文件——《關於推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》出臺,萬科隨即就成爲第一個響應的開發商,並於當年成立了建築研究中心,拉開了住宅產業化的序幕。
隨後,萬科一步步在集團和各地一線公司建立了龐大的機構網絡,並從設計的標準化、生產過程的工廠化、現場裝配化和產業鏈的整合四大方面進行研發和推廣實踐。
從2003年開始,萬科在集團內快速複製了許多由多層公寓和情景洋房組成的住宅小區,在此基礎上形成了標準化部品庫。
2004年,開始啓動工廠化,在參與國家相關技術規範編制工作的同時,積極承擔了研究課題需要的試驗項目。
2007年,萬科住宅產業化研究基地落成,並獲批成爲“國家住宅產業化基地”,這又是同行中的“第一”。
自此,萬科開始了技術成果向實踐轉化的住宅產業化推廣應用進程,一批試點在上海、深圳、北京等地實施。
2010年,萬科主流住宅產品100%實現全裝修,新開工工業化項目爲106萬平米。
2011年達到270萬平米,萬科14家一線公司實現工業化項目。
政策支持
住房和城鄉建設部一直大力推進住宅產業化的發展,北京市則明確提出了住宅產業化的目標:2009年至2011年爲試點期,住宅產業化試點項目建築面積分別爲10萬、50萬和100萬平米。2012年至2013年爲住宅產業化推廣期,產業化住宅項目建設面積比例將分別提高至7%和10%。
其中,在2010年3月,北京市八部委相繼聯手發佈了關於推進本市住宅產業化的指導意見和關於產業化住宅項目實施面積獎勵等優惠措施的暫行辦法。
微言微語
@王石:全世界砍伐的木材70%運到中國,其中相當數量消耗在住宅建築工地,而城市化進程中更多的木材在消耗,傳統的施工手段不可能持續。
圍觀者
@青竹樵夫:希望萬科在改善廣大人民居住條件上做表率;包括多設計建造一些小戶型,多用環保材料。
@餘致用:綠色的,世界的。
@啓程生活:你建的房是你需要的,還是購房者需求的?不能本末倒置,追求概念炒作,忘記施工質量。