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12月上旬,北京商品住宅期房新增供應量達到6437套,價格上漲趨勢略有平抑。業內認爲,一方面,近期新增供應中,郊區剛需樓盤佔絕大多數,可能會帶動平均價格出現結構性的回落;另一方面,年底仍有房企處於業績衝刺階段,銷售壓力尚在,提價的可能性不大。
隨着中央對房地產市場調控由不放鬆轉爲加強、房產稅全國推行呼之欲出等政策收緊消息的放出,北京樓市房價擡頭勢頭開始趨緩。
12月上旬北京樓市供應由趨緊轉爲激增6000套,價格上漲趨勢略有平抑。
新房供應激增6000套
根據北京市住建委的網籤數據統計,2012年12月第一週,新建商品住宅(包含保障房)網籤量爲2348套,環比微漲2.2%,比11月第一週下降了3.3%。
“由於近幾周保障房項目入市較少,從11月第四周以來,新建商品住宅成交量都維持在2000套以上的穩定狀態。12月第一週,剔除保障房之後的商品住宅成交環比上漲10%。”鏈家地產研究部張旭認爲,這主要是由於近期新增供應得到了有效補充。
從12月開始,新增供應逐漸放量。12月第一週共有4個商品住宅期房項目入市,供應量爲974套。截至10日,12月上旬商品住宅期房新增供應量達到6437套。12月大量新項目入市緩解了短期內市場供應不足的現狀,12月新建商品住宅成交量有望翹尾上漲,同時,價格上漲趨勢可能會略有平抑。
根據統計,12月第一週商品住宅成交均價爲19956元/平方米,環比下降了10.3%,比11月第一週下降了15.4%。
“12月第一週,新建商品住宅成交均價環比下降10.3%,是近8周以來的最低值。11月期間,價格上漲趨勢明顯。”張旭分析,隨着近期新增供應量大幅增長,符合剛需的房源供應增加,導致成交價格出現結構性的回落。
根據鏈家地產市場研究部統計,截至9日,12月新建商品住宅成交量(含保障房)爲2835套,預計上旬成交量在3300套左右,全月可能在萬套以上。另外,12月商品住宅期房供應量也有可能在萬套左右。
張旭認爲,在新增供應大幅上漲的帶動下,年底成交量有望出現一定幅度上漲,但價格可能會相對平穩。一方面,近期新增供應中,郊區剛需樓盤佔絕大多數,可能會帶動平均價格出現結構性的回落。另一方面,年底仍有房企處於業績衝刺階段,銷售壓力尚在,提價的可能性不大,整體上價格會保持相對平穩。
二手房房源穩定
12月第一週,北京市二手住宅成交3476套,成交均價爲24008元/平方米。周均成交量保持在3000套的高位以上,24000元/平方米成爲了新的價格支撐點。新增房源環比微漲,新增客源環比持平,但是短期內供需不平衡的矛盾沒有出現根本改善,年末價格走勢仍將以穩漲爲主。
張旭認爲,12月第一週,北京市二手住宅成交量爲3476套,環比下降了15.7%。“單週環比出現下滑是由於上週月末翹尾因素的影響,但是單週的成交絕對量依然處在高位,連續8周保持在3000套以上。從月初成交情況來看,目前需求仍處於釋放當中,預計12月成交量仍會處於高點”。
12月第一週北京市二手住宅成交均價爲24008元/平方米,環比下降了1.2%,處於正常的市場波動範圍。11月樓市暖冬的出現也帶動房價有所上漲,預計年底前價格將在24000元/平方米的水平線上波動。
張旭認爲,12月首周,二手房成交量仍然保持單週較高水平,新增客源量保持平穩態勢,也依然處於較高水平。因擔心明年房價繼續走高而急於入市的這種購房心理的確存在,雖然恐慌性購房不會大面積出現,但購房氣氛的確較濃,預計12月成交量仍會處於全年高點。
從房源上看,12月第一週新增房源委託環比增長5%,整體來講,年末新增需求依然處在高位,新增供應增加有限,尤其是優質房源較爲搶手。二手房市場供需不平衡的局面沒有出現根本改變。另外,成交量數週保持在高位運行,短期來看,價格上漲壓力難減。
此外,近期市場傳言,各城市二手房掛牌量出現明顯增長,尤其是北京出現巨量拋盤現象。但鏈家地產的房源掛牌量看並沒有出現激增,而是保持平穩態勢,新增房源的掛牌量與8至11月的新增房源委託水平相比還有所下降,部分區域業主甚至出現明顯的惜售心理。目前,市場在售房源大約在10萬套左右。
而根據中國指數研究院最新發布的1至11月房地產經營數據顯示,就全國房地產而言,價格方面,商品房和住宅銷售均價漲勢繼續趨穩。根據中國指數研究院公佈的百城價格指數,11月全國100個城市住宅均價環比繼續上漲,漲幅擴大。
需求方面,累計商品房銷售面積今年以來首次同比增長,銷售額連續第四個月增長,單月銷售面積、銷售額增速均超過30%,與上月相比繼續加快。
供應方面,房地產開發投資增速加快,東、中、西部地區同比增速均加快;累計新開工面積同比降幅縮小,單月新開工面積由降轉增。
資金來源方面,整體增速連續第3個月在10%以上,定金及預付款和個人按揭貸款同比增速今年以來首次超過20%,銀行貸款和預售資金仍是企業資金壓力好轉的主要原因。
“在當前‘穩增長’的政策取向下,房地產調控政策仍將以穩爲主,積極的財政政策和穩健的貨幣政策有望延續。”中國指數研究院師洋表示,預計接下來一段時間,房地產市場量價穩中有升的趨勢將延續,開發企業仍將面臨較好的市場環境。但在2013年企業仍需警惕,全行業的去庫存仍在持續,過去幾年土地出讓較多的三四線城市供大於求的風險可能爆發,止跌後持續反彈的房價也加大了調控政策升級的風險。