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“地產的白銀時代應該已經說開始了。”資深地產分析師認爲接下來地產會有一些減速,“但也不可能突然就直線下滑,它更像一個圓弧頂。”
這是一個有着將近152家A股公司,15000億存貨和10315億市值的市場。
“白銀嘛,相對難吃一點。”前述地產人士在電話那頭笑道,“彎道超車的機會可能就少了。市場好的時候我去賣房子,市場不好的時候我去買地,這種做波段高拋低吸的粗放式生存,可能也不是辦法了。”
當然,在多數分析師眼裏,白銀十年,仍是要拼規模的十年。等到包括三四線在內的剛性需求消化完,纔會走進另一個故事。
海通證券( 行情, 資訊, 評論)在2013年的策略報告中拋出了“新君王論”,提醒這個市場正在發生的深刻的變化。“從現在看,有些公司確實有潛質。但不好下定論去說哪些公司。”
擠進千億兵團的追兵
萬科率先破千億,保利、綠地、中海、恆大沖刺追趕
2012年12月11日正午。深圳坪山新區。在離萬科樓盤營銷中心3個公車站處,“萬科金域緹香”的廣告牌已掛滿道路兩側。
工作日中的售樓處略顯冷清,看房表稀疏地登記着8個來訪者的姓名。售樓小姐推介道,“年底有任務要衝刺,現在定價不會太高。20號馬上要推出的另一個盤,一套要貴4-5萬塊。”
華東某券商研究員提醒記者,“現在萬科在上海也只推別墅了,年度任務已基本完成,壓力不大,推盤動力也不是很足。”
這一年,萬科給自己定下的銷售目標是1400億,在11月末已完成1271.5億。
如果把時間撥回2005年,彼時的萬科纔剛突破“百億”大關。到2010年12月2日,萬科的2萬多名員工已收到總裁鬱亮發來的郵件,宣告萬科成爲首家銷售過千億的地產商,同年中海地產(0688.HK)率先在國內房企中實現百億利潤。
從百億到千億,萬科用了5年。而從千億到兩千億,萬科將時間設定在2014年。
“萬科的體量很大,按現在的發展速度看,有些困難。我的看法是最終能實現,但不會那麼快。”一名深圳券商地產分析師說。
在地產的黃金十年,百億是一條神祕的界線,銷售破百億後往往將迎來爆發式增長。同時也繞不開另一條千億定律,即破千億後成長速度會慢下來。
萬科也逃不出這個圈。2010年的銷售增速爲70.55%,2011年減至12.37%,2012年(前11月)僅9.88%。在資深地產分析師看來,“這與今年以來標杆企業意氣風發的姿態格格不入。”
今年開始,千億俱樂部將迎來新成員。保利地產(600048)(600048.SH)前11個月銷售了920.32億,最接近千億;綠地集團同期約900億;中海地產同期銷售了848.36億元(港幣折算);恆大地產( 行情, 資訊, 評論)(3333.HK)同期約846.3億。尤其是保利,在分析師的測算中,“它12月份不用加快推盤也能達到千億。”
若實現,恆大隻用了4年就從百億邁向千億;保利5年;中海5年;綠地8年。
隨之尖銳的問題被拋出來,邁入白銀時代後,地產神話萬科是否會被這羣身後的對手超越?
“這完全有可能。”前述華東地產研究員平靜地說道,“不過錯過了最好的黃金期,要從體量上超越萬科,難度還是挺大的。”
2011年年末,保利和萬科還有478億的銷售差距,到今年11月底,這一數字已縮減爲351億。綠地去年同期與其的差距爲434億,今年只剩372億。而中海與萬科的距離,也從490億拉近到423億。
深圳資深地產人士則換個角度描繪出遠景,“以前還可以說萬科模式,現在這些大地產商其實已經到了一個很相似的地步了,基本上都嫁接了萬科模式,快週轉加高融資。未來競爭會更激烈,你會看到分化。”
那麼這些追兵,拿什麼來跟萬科競爭呢?
12日下午,記者從深圳龍崗愛聯地鐵站附近的保利上城售樓中心瞭解到,“今年的任務已經完成了,所以樓盤就漲價了。”
這是2012年地產圈奔跑得最快的公司,以2011年732億到2012年破千億的速度。前11個月保利累計銷售920億,同比增長36.10%。
今年,保利很有望取代去年崛起的恆大,重新回到第二的位置。
“保利的擴張明顯快於萬科。”在分析師看來,市場低迷時保利的彈性很強,“央企背景拿地便利,風格激進,槓桿放得很大,2009年做過增發,剛需盤佔比較大。”
而中海是最賺錢的地產商。從2011年的淨利潤率來看,中海爲31%,而同期萬科只有13.4%。
恆大則是土地儲備最多佈局最廣的地產商,觸角遍佈200多個城市,以三四線居多。“低價走量也是殺手鐗,毛利只有20%多,比萬科還低。”據瞭解,目前恆大仍在爲千億做最後衝刺。“12月還加大銷售力度,第一週就推出了5個新盤,單週就賣了快50億。”
第二梯隊的秩序重構
龍湖、碧桂園( 行情, 資訊, 評論)腳步放慢,華潤、世茂、招商加速,金地掉隊
地產業的重構,如果說在第一軍團是翻雲覆雨,在以港股爲首的第二梯隊也是瞬息萬變。
這使得長期專注於A股上市房企研究的某分析師打算,“把港股也納入研究範疇。”
2012年,位列第二軍團的港股和A股地產公司發生了一系列裂變。
2011年,迅速崛起的龍湖地產( 行情, 資訊, 評論)(0960.HK)以381億的銷售規模,擊敗了華潤置地( 行情, 資訊, 評論)(366億)、世茂房地產( 行情, 資訊, 評論)(315億)、雅居樂(310億)、金地(290億)、富力地產( 行情, 資訊, 評論)(287億)、招商(210億),座次僅在碧桂園(430億)之後,卻在2012年慢了下來。
今年前11個月,華潤置地(1109.HK)和世茂房地產(00813.HK)以“新龍湖”的黑馬形象闖進視野,表現僅次於剛復甦的綠城中國( 行情, 資訊, 評論)(484億)。
華潤置地已完成了460.1億銷售,世茂房地產422.86億,分別從2011年的第9、10名躋身第7和第8,甚至甩開了梯隊龍頭碧桂園(421億)。
而龍湖地產同期的銷售只有358.6億元,座次從第8滑落到第10。前述華東地產研究員提醒記者,“龍湖主要做高端產品,今年市場的主流是剛需項目,這塊它的佔比稍微少一點,所以會受一些拖累。”
遭遇類似境地的還有雅居樂。全年銷售目標爲315億,前11個月僅完成270.7億。瑞信、里昂證券以及瑞銀的研報均透露出對其“目標難以達成”的擔憂。
A股上市房企也在悄然生變。一向被指發展緩慢的招商地產(000024)(000024.SZ)今年加快了步伐。這在熟悉地產業的人士眼裏被視爲,“招商地產正在向快週轉戰略轉變。”
招商地產2011年完成了210億的銷售額,這個數字是同期萬科銷售額的17%,保利的29%,金地的72%。這一年,調控下的招商地產,擴張態度開始變得積極。
而在今年,僅前11個月招商就銷售了300億,同比增長46.85%。這時招商的銷售規模已經相當於同期萬科的24%,保利的33%,金地的100%。
同時招商地產拿地的態勢凌厲了不少。2011年招商地產共斥資近90億新增土地近300萬平。而今年僅前10個月就投入了157億元拿地合計391萬平。
按前11月的數據統計,招商地產的座次從去年的第17名向前進位到第12。
而橫向比較下,曾經和萬科、保利、招商齊名的金地集團(600383)(600383.SH)只能算差強人意。
今年前11月份金地完成298.9億元的銷售,與去年309.24億銷售水平大致持平。按照中金研報預計的10%增幅推算,金地在12月份仍需銷售41.3億元。
在長期跟蹤金地的分析師看來,金地的銷售情況較預期已經好很多。“金地在2010做出了往高端化轉型的戰略並不合時宜,所以到了11年遇到調控業績就不太好看。”
“現在它的產品調整過來了,但是它賣得比較好的主要都是低端項目,像自在城,高端項目它剩不少,天境、天藝的銷售不甚理想。一開始定位錯了,後面再怎麼轉,也比較困難。”
12月11日,在深圳福田地鐵站內,出現了紅色搶眼的“金地·名峯”樓盤推介攤位,“搶峯了”三字宣傳語尤爲耀眼。這是金地在華南的首個“名仕”系列產品,也在高端之列。
三四線新貴
“城鎮化”概念地產商崛起,榮盛發展(002146)成“新保利”
2012年,地產行業冒出來一家三四線小體量的“快字訣”公司,圈內人士的點評幾乎都是“跟保利很類似,風格也非常激進,高週轉高負債高槓杆”。
“它制定了自己的標準,要求從拿地到開工100天,從開工到開盤100天。”有分析透露細節。
這就是“新保利”榮盛發展(002146.SZ)。它的市值216億,在A股裏僅次於萬科(1088億)、保利(888億)、華僑城A(000069)(460億)、招商(437億)、金地(262億)和新湖中寶(600208)(228億)。
在多數券商策略報告中,已將與榮盛發展相似的“城鎮化”概念公司,如金科股份(000656)、華夏幸福(600340)和中南建設(000961)作爲亮點推出。
有一串數據具體描繪了其中的空間:全國的城鎮化率是50%,大城市是60%,而中西部的小城市基本上在30%左右。
未來的白銀十年,地產行業還會繼續分化。
中南建設(000961.SZ)依託江蘇省,專攻地方大型公建設施或地標建築。而華夏幸福(600340.SH)則是依託北京市的地緣。目前中南建設的銷售已逼近百億,而華夏幸福正在向200億銷售額邁進。
在分析師眼裏,榮盛發展自2007年上市以來“成長非常快”。它走的是在三四線城鎮快速增長的路徑,順着長三角、環渤海下來的高鐵沿線擴張。
據統計,榮盛發展切入的城市數量只有17個,包括南京、瀋陽,以及河北、山東到江蘇這一帶的城市,如常州、廊坊等。
這家紮根於河北的地產商,2010年銷售71.84億,2011年118億,今年前三季度120億,有望完成150億的銷售目標。
金科股份(000656.SZ)同樣是高週轉公司。2008年-2012年8月,金科股份通過掛牌方式累計拿地約1169萬平米。2011年在建38個項目,2012年43個。
這家大本營設在重慶的地產商,2011年銷售突破百億達138.8億,今年前11個月銷售了136億,全年銷售目標爲167億。
熟悉金科股份的分析師告訴記者,“重慶的城鎮化率只有50%左右,重慶下面貧困縣如果有人要進城打工,那肯定去重慶,當下需求的運行比較強,所以每個月的樓市成交量遠遠大於其他地方。金科最近拿的很多地基本上都集中在重慶,據說它已經超越了龍湖成爲重慶地區銷售第一的地產商。”
據相關統計資料,2011年金科股份在重慶區域的銷售面積達120.5萬平,超過龍湖地產奪得了頭牌。