|
||||
11月中旬的一個週末,上海市南京西路萬豪明天廣場[最新消息價格戶型點評],一家名爲澳信集團的澳大利亞一手房推介代理公司,正在這裏“例行”舉辦一場澳大利亞買房置業推介會。
“我們今年已經在上海辦了40多場這樣的推介會了。”12月12日,澳信上海分公司市場部張姓副總監說,“(中國人)在澳大利亞買房置業需求變旺,主要是這幾年的事。這幾年中國國內的樓市、股市都不好,很多客戶投資的渠道不多,而海外置業信息越來越多。”
澳信上世紀90年代剛進入中國時,則是另外一番景象。
據張姓副總監介紹,上世紀90年代中後期,澳大利亞開始迎來較多的中國留學生,澳信也是在那個時候,到深圳設立了中國區域總部。“當時很多中國客戶對澳大利亞很不瞭解,不敢輕易買房置業,更願意關注國內的樓市,所以澳信剛起步時,更多的工作是向客戶普及信息,幫他們打消顧慮。”
“只要有錢就可以買”
澳信在上海、北京、廣州、南京、寧波、昆明陸續設立分公司,都是最近四五年的事。
這與某海外房地產推介會布展商的感受一致。該布展商稱,這幾年上海去澳大利亞買房的人非常多,光招攬中國客戶的中介公司就有10多家,很多都是這幾年剛開的。
“非常多”,絕非推介用詞。某在滬外資房企總經理回憶說,他太太有一次坐飛機去澳大利亞,鄰座有一箇中年女子,經交談得知是去澳大利亞買房子的,“一句英語不會說,帶了個小孩,房子是之前已經看好的,去是籤合同,好幾套。”
在這位總經理眼中,澳大利亞的房產中介市場非常成熟。房子買到手,中介會幫着做完整的計劃,“幫你轉租,幫你管理維護,房子買了人就可以回來了。平時有什麼事情會發郵件告訴你。”
滬上某房企副總裁說,在澳大利亞買房政策門檻較低,基本屬於只要有錢就可以買。
2008年金融危機期間,這位副總裁所在的房企曾在澳大利亞收購過一爛尾項目。
500萬澳元可拿綠卡
“中國人在澳大利亞購買房產,以投資、移民、留學爲主。由於澳大利亞移民門檻不斷提高,現在純投資和留學的相對多一些。”搜房控股首席運營長兼搜房國際負責人劉堅說,悉尼的大學周圍有很多華人投資買房,以供孩子在當地學習使用,同時採用租賃的形式以租金來保證孩子的生活費用,“以房養學”。
關於高端物業投資,劉堅說,這一類海外投資,主要集中在昆士蘭州和維多利亞州。當地的高端住宅物業市場被很多華人投資者佔據。“相對悉尼、墨爾本等大城市來說,當地的房價較低,投資回報空間更大。”
前述張姓副總監說,與移民、留學相比,他們更多面對的是投資客戶,“就我所接觸到的情況看,在澳大利亞投資買房、先投資再移民的加起來,能佔接近40%。”移民、留學、投資三者之間的界限並不清晰,“有的爲留學買的房,回國時就把房子賣了。”
據劉堅介紹,澳大利亞剛剛施行了一項投資者移民新政策,投資500萬澳元(約合3299萬元人民幣)資產,可以拿到澳大利亞永久綠卡,沒有語言、學歷、經商等要求。部分地區還加大了對首次購房者的補貼力度。
“稅費相對較少”
在受訪海外置業中介眼中,投資澳大利亞樓市不算複雜。
據上述張姓副總監稱,澳大利亞房地產法律法規體系健全,監管有保障。籤合同時,先付總房款的10%,由信託賬號託管;等到房子基本建成再付其餘房款,貸款一般能貸80%,只要資信過關就行。所有流程都由律師全盤打理,在律師樓進行。房子到手後,出租、管理、維護都由專業中介打理。
劉堅則說,海外人士在澳大利亞購房,需要滿足幾個條件:買的必須是全新的房子;要向“海外投資審批委員會”(FIRB)申報並獲批。
劉堅特別提到,與其他國家相比,海外人士在澳大利亞置業的稅費相對較少,“只有印花稅,一般在1.5%~3%,其他稅費基本沒有。”
上述張姓副總監也說,海外人士在澳大利亞買房沒有房產稅、遺產稅,也沒有專門針對投資客的稅費設置,持有成本較低,雖然在交易環節有4%~5%的印花稅(具體稅率各州略有不同),但如果是買期房,越早買印花稅越低。“如果在樓盤還沒動工就買,印花稅幾乎可免。”
貸款方面,劉堅說,澳大利亞針對外國買家的房貸最高能達到80%,其他國家很難達到這個程度。
“房價七年翻一番”
至於收益,受訪中介多次提及的一個說法是,“澳大利亞房價每七年翻一番”。
“過去50年,澳大利亞房價年均漲幅在10%。買了房以後放租,出租率、租金水平都很穩定。”前述張姓副總監說,與中國香港、新加坡相比,澳大利亞的總體房價水平較低,悉尼、墨爾本市中心的公寓價格約在6萬-7萬元人民幣/平方米。澳政府有一項規定,外國人只能買一手新房,同一個樓盤最多隻能有50%賣給外國人。
劉堅也說,澳大利亞的房產租金較高,光租金回報率每年可達6%~8%,“通常澳大利亞的房產增值是每七年翻一番。”
據劉堅介紹,把租金和每月平均房價要支付的按揭還款相比較可發現,澳大利亞現在有322個地區買房比租房划算。房價疲軟,貸款利率不斷下調,在此共同作用下,租房市場出現供給不足、租金上漲的局面,越來越多的租房者開始轉投購房市場。
泡沫風險
劉堅稱,目前澳大利亞的樓市需求量還是很大的,中國人在當地置業首選是悉尼、墨爾本,當然現在這兩個地方的房價也是非常高的。布里斯班也是不錯的選擇,相比之下房價低一些,回報率也高。黃金海岸[最新消息價格戶型點評]目前是房價最低谷的時候,“由於經歷了2008年金融危機,當地很多房子現在都是在打6折出售。”
但他也提醒,澳大利亞很大,每個城市的面積也很大,所以海外置業一定要選擇市中心房子,投資回報率高,風險小。不管政策如何變化,市中心的房子受到的影響小;其次是選擇學區房。
搜房國際與澳大利亞大型中介合作,在澳代理項目衆多。
滬上某開發商提醒說,由於近幾年房價上漲比較快,加上澳大利亞元對人民幣匯率升值,像悉尼、墨爾本這些中心城市的中心區域,房價也存在泡沫的成分。