|
||||
夢迴一線陣營的招商地產[簡介最新動態]已越來越激進。
日前招商地產董事長林少斌公開表示,以目前公司擁有的土地存量和開發計劃預計,2013年將力爭實現百億銷售增量,並以“千億銷售百億利潤”爲中長期目標。
林少斌具體談到,預計2013年招商地產的貨量在600億元至700億元,按照70%的去化率目標,公司2013年的銷售目標將超過400億元。
據瞭解,截至11月中旬,招商地產今年的銷售額已達到300億元,這已是其歷史新高,如果真如林少斌所言明年能實現百億銷售增量,那麼招商地產重新躋身一線地產商或許不再遙不可及。
千億銷售
招商地產敢於提出千億銷售目標,首先起源於去年初該公司在組織構架等方面做出的一系列調整。
2011年2月份,時任招商地產總經理的林少斌升任董事長,原董事長孫承銘則調往招商[簡介最新動態]局集團擔任副總裁一職,分管地產業務。招商地產在招商局集團內部也實質性地升爲一級公司,並與金融、交通運輸以及基礎設施建設等方面重新形成三駕馬車之勢。
接着在2011年3月份,招商地產又宣佈成立深圳招商商置投資有限公司,意欲加大商業地產投入,進入“住宅開發+商業開發與持有”綜合服務開發模式,對房地產板塊進行加速。
而在公司內部結構調整完成之後,招商地產進而在土地市場上大肆購地。
2011年全年,招商地產共在佛山、武漢、鎮江、上海、青島等地新獲項目用地9幅,擴充土地資源285萬平米,其中權益面積231萬平米,較2010年的176.74萬平米有較大幅度增長。
到了今年,招商地產的拿地態勢更趨激進。據統計,年初至今,招商地產已耗資157億元購入391萬平方米的土地儲備,拿地規模已接近此前兩年的拿地總量。
然而,招商地產的擴張勢頭似乎仍會不斷加碼,林少斌日前還曾明確表示,公司在2013年的土地市場上仍然會積極參與,2013年公司買地量應該會在2012年的基礎上進一步有所增加。
在外界看來,林少斌對土地獲取的強烈意願,與其上任掌管招商地產的直接原因有關。
“公司的目標是做一流的房地產開發商,希望未來10年能夠進入到一線地產商的行列”,去年4月份,剛剛上任不久的林少斌曾坦率承認自己所負擔的重任。
林少斌當時還強調,招商局集團的支持和背景,將是今後招商地產發展的最大優勢。
但是,在招商局集團給予招商地產最大支持的同時,也相應的帶給其極大的壓力,這主要體現在發展速度上。
一位分析師曾指出,“在以穩健著稱的招商系裏,能在房地產調控之年加速擴張,第一說明集團上面給的壓力很大;同時招商地產新的管理團隊也開始注意增長速度的重要性,連續兩年都有股東在股東大會上質疑招商地產發展速度太慢”。
該分析師還續稱,作爲招商局集團三大支柱產業之一的房地產,招商地產已經低調很多年,而且和系內的招商銀行相比已經差了不止一個檔次。
正是在動力與壓力並存的局面下,林少斌上任後即提出“8年內銷售額達到千億元”的中期目標,招商局集團也提出招商地產要重回行業一線陣營的要求。
激進擴張
面對要實現銷售額破千億、並重回一線陣營的目標,招商地產選擇了加快速週轉的方式去實現。
而在啓動提速戰略後,招商地產在加快週轉去庫存方面也確實取得了一定成果。不過,在分析人士看來,今年招商地產能實現超過300億的銷售額主要是成功運用了“降價”策略。
今年上半年,招商地產無疑是市場上的降價先鋒,其先後發起兩次全國性的降價促銷計劃,降價幅度達到10%-15%。
對於招商地產今年的價格策略,此前曾與分析認爲,相比過去的保守,招商地產今年確實比較積極,但這是轉向高週轉方式不得不面對的問題,因爲招商地產的產品主要以中高端爲主,但市場去化最快的卻是剛需產品,如果要追求高週轉,像招商這樣的企業必須在價格、利潤上讓利。
另外,還有分析指出,在向高週轉轉變的過程中,需要更多的資金,也會推高負債率,招商地產的調整,在新的環境下會面臨諸多問題,如果把握不好整體協調的轉變,很有可能會失敗。
然而,讓利銷售和激進擴張拿地,卻令招商地產的負債率不斷攀升。今年年初,其負債率只接近70%,但截至今年三季度,其負債率已升至70.48%。
同時,激進的拿地,亦令招商地產的存貨進一步增加,截至三季度末,其存貨達到583.14億元,相比年初增長13.36%,達到歷史最高值。
儘管招商地產2012年三季度顯示其貨幣資金餘額超過174億元,但如今,三季度盈餘的現金流約有一半都投進了土地市場。
同時,與在土地市場風生水起不同,近年來招商地產在資本市場卻碌碌無爲,2010年5月,籌備已久的50億元增發方案早已胎死腹中,只好通過銀行貸款彌補。
對於招商地產目前的資金狀況,有分析人士認爲,招商地產從2007年開始再融資一直沒有踩對時點,發展所需的資金全部需要自籌,現在超常規的發展還需要招商局集團的全力支持。
就此,一位不願具名的分析師亦認爲,相對其規模而言,招商今年以來拿地已偏多,竣工面積將隨大之幅上升,如計劃銷售偏低的話,其庫存壓力將繼續上升,這對其資金能力是不小的考驗。
此外,在今後開發區域的選擇上,林少斌還提到,招商地產目前的戰略是聚焦主要的一、二線城市,但也會兼顧三、四線城市。
對於招商地產欲往三四線城市發展的意圖,分析認爲,招商此舉選擇的時機其實並不算好,因爲早幾年像萬科[簡介最新動態]、恆大以及碧桂園等都已經開始了三四線佈局,而且收益不錯,但近期恆大卻已開始表明要調整策略,收縮在三四線的佈局,因爲三四線城市的發展近期被認爲是今後可能的最大“陷阱”。
“招商地產目前欲做大的心態有些急迫,其轉型之路只是剛剛起步,然而轉型本身是一箇中長期的過程,也許要5年甚至10年,而且過程很痛苦,失敗的可能性遠比成功的可能性要大,因此,招商地產今後面臨的風險會更大,其千億之路並不平坦。”分析指出。