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『中國第一大盤』貴陽花果園目前賣了7萬餘套,有5%的客戶是重慶人;貴州第二大盤未來方舟目前的商業買家中,重慶客戶達到了7%。就在重慶人熱衷去貴陽買房時,貴陽樓市卻因大盤過多、供應量過大被外界質疑,甚至有人認為其隨時可能崩盤。
由於大盤過多、供應量大,近來,貴陽樓市頻頻被外界質疑,甚至有人稱其為『鄂爾多斯(600295)第二』,認為隨時可能崩盤。15日,商報記者赴貴陽參加2012年中國房地產市場總結與2013年展望論壇時,貴州房產界卻紛紛叫屈:『貴陽樓市被誤讀了。』
真實情況是不是這樣?15日和16日,商報記者對貴陽樓市展開了調查。
售樓部人多得像火車站
前天,貴陽艷陽高照。當得知商報記者要去看花果園樓盤時,出租車司機說:『你還應該去看看未來方舟。』他的理由是,未來方舟是貴州唯一一家上市房企中天城投(000540)開發的樓盤,體量僅次於花果園。
當天上午11點,被譽為『中國第一大盤』的花果園人滿為患。半個籃球場大的沙盤裡全是各種紅點,那是置業顧問向購房者介紹時用的激光筆。『簡直就像火車站。』一對來自遵義的夫婦這樣形容。
『花果園的置業顧問超過1000人。項目現場的銷售點安排了400多人,其餘的分布在貴州的其他8個銷售點,以及重慶、廣州、深圳、溫州、長沙等地。』花果園項目策劃經理蔡勁表示。
蔡勁提供的資料顯示,花果園是大型棚戶區改造項目,佔地面積6000餘畝,總建築面積1830萬平方米,規劃居住人口35萬人,由貴州宏立城集團投資900億元打造。
當天,總建築面積720萬平方米的未來方舟同樣人頭攢動。
『我們是貴州第二大盤。今天天氣好,加上是周末,現場看房的估計有近200人。』一置業顧問向商報記者表示。
重慶人熱衷貴陽買房
商報記者發現,一些掛著渝字頭車牌的轎車出現在上述兩個大盤的現場。
重慶人李先生告訴商報記者:『我在畢節開餐館,這次是來看在貴陽上大學的女兒,順道轉轉樓盤。貴陽的房子價格便宜,適合夏天居住。』
宏立城集團副總裁陳曉輝介紹,開賣兩年來,花果園共賣出7萬餘套房源,銷售面積達605萬平方米,銷售金額297億元。從購買者的戶口所在地來看,只有35%的業主是貴陽本地的,50%的業主來自貴州省其他地州,另外15%來自重慶、廣東、湖南等外省。
『由於渝黔兩地緊鄰,重慶的客戶佔到了5%。所以花果園專門派了70多人的銷售團隊常駐重慶。』陳曉輝說。
中天城投集團董事長辦公室副主任張毅昨日表示,未來方舟剛開賣不久,在重慶的推廣時間也不長,目前購買未來方舟住宅的重慶客戶並不多。不過,購買商業房產的重慶客戶佔到了7%~8%。
在重慶市社會科學院區域研究中心研究員李勇看來,重慶人到貴陽買房,說明重慶人在貴州的置業范圍在擴大,此前主要是在遵義、畢節等離重慶較近的縣市買房。
『房價較低、看好昇值前景,這是一個因素。另一個因素則是渝黔兩地的經濟交流合作頻繁,在能源、機械、旅游、投資等領域的合作項目在去年就已超過250個,投資金額達到1300億元。比如遵義、畢節,承擔了重慶部分工業的配套產業,桐梓有一個重慶工業園,很大一部分投資人都是重慶人,他們在貴州有購房需求。』李勇說。
新聞縱深
貴陽樓市面臨三重質疑
15日,在貴陽舉辦的房地產論壇現場,貴州地產界向到會的媒體表示:『崩盤太過危言聳聽。』
質疑一庫存量過大?
來自貴陽正合地產的統計數據顯示,貴陽正在銷售、建築面積超過100萬平方米的樓盤共13個,總建築面積4445.5萬平方米。商報記者統計發現,明年貴陽還有7~8個這樣的大盤入市。然而,貴陽不到400萬的人口沒辦法消化這些存量。於是,外界質疑,貴陽樓市庫存量過大。
『問題就出在這裡。目前這13個盤合計賣了1000多萬平方米,還剩下3000萬平方米的存量。於是外界認為貴陽樓市的庫存還有3000萬平方米。』陳曉輝說,這些大盤開發周期都比較長,拿花果園來說,工期計劃是5年,也就是說,花果園每年為貴陽樓市貢獻的新增量只有300多萬平方米。此外,貴陽樓盤的購買者並不都是貴陽人。
張毅也表示,未來方舟的開發周期在5年以上,720萬平方米的供應量在未來的6~7年纔會全部供應完畢。
來自貴陽市住建局官方網站築房網的統計數據顯示,截至2012年9月30日,貴陽房地產市場存量約為590萬平方米,消化這一存量僅需6個月時間。
中國指數研究院西南分院總經理汪勇表示,該院研究數據顯示,貴陽樓市中,只有40%的購房者是貴陽本地人,外地人佔到了60%。隨著貴州省旅游業的發展,以及貴廣、渝貴兩條高鐵的建設,這個比例將進一步放大。
質疑二政策救市?
今年9月,貴陽市政府出臺的一項政策涉及購房送戶口、減契稅、送車牌等諸多舉措,被外界認為這是政策救市。
貴陽一位不願具名的研究機構負責人稱:『這樣的政策在一定程度上會刺激投資性需求入市。但今年前9個月貴陽樓市成交量833.43萬平方米,大大超過同期的新增供應量,政府沒有救市的理由。』
陳曉輝表示:『近幾年來,在貴陽購房的其他8大地州的貴州人,一直佔40%以上。為了解決這些人的實際問題,助推城鎮化的政策早就在實施,只是在今年9月作了梳理』。
質疑三房價遭腰斬?
花果園2010年首度開盤時,價格多在8000元/平方米左右,如今均價已跌至4000多元/平方米。這引來『貴陽房價遭腰斬』的質疑。陳曉輝解釋說,這並不是花果園的降價措施。2010年賣的均價7000多元/平方米的房源,位於花果園濕地公園旁,賣3800元/平方米的是位置較偏的五裡衝的房源……產品位置不同,開發周期也不一樣。
來自中地行房產貴州公司的數據顯示,2006年?2011年,貴陽房價呈上漲態勢,從2006年的2775元/平方米持續上漲到2011年的4918元/平方米;今年開始下降,上半年均價為4670元/平方米,同比去年下降5.04%。築房網商品房預售備案的最新數據顯示,11月貴陽市商品住宅成交量超過『金九銀十』,住宅均價為4746元/平方米,環比10月上漲3%,繼續小幅上漲。