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日前,中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮在參加搜狐焦點在津主辦的“愛家盛典”環渤海經濟論壇時,作了一次主題演講。
住房需求將隨收入增長提高
“有不少人擔憂如今家家都是獨生子女,未來城市會出現大量的房屋過剩。對此,我認爲絕無可能發生。”
他解釋說,未來三五年,乃至二十年,天津這座城市需要多少房子,完全不取決於這座城市有多少獨生子女家庭,而是取決於這個城市的總人口是否繼續增長,或者說,取決於一個特定時點上平均每個家庭的人口數。記者瞭解到,據統計數據顯示,自2000年以來,天津市常住人口規模顯著增加,2011年天津共有1354.58萬常住人口。隨着經濟社會的快速發展,特別是“十一五”以來增勢迅猛,年均人口增加超過50萬人。同時,隨着傳統老少同堂的大家庭觀念逐漸向核心型小家庭觀念演變,獨生子女越來越多使家庭小型化趨勢越加明顯。這意味着天津住房需求仍將保持着增長態勢。
“十八大報告提出,2020年力爭讓國內生產總值和城鄉居民人均收入翻一番。那麼,如果我們的老百姓收入增長一倍,老百姓的住房消費能力能增長多少?”陳淮說。
通常理解上,住房消費應該起碼也會增長一倍,但陳淮給出了另外一組數據。“50%以上的人羣收入增長一倍時,他們的住房消費能力將增長3-4倍。這是由於人們新增收入不會按照原有消費結構支出,而住房消費能力對收入具有高敏感、高彈性。”他舉例說,如果在天津打工的一個小夥子月收入三千,可能他每個月最多拿出六百塊錢用於住房消費,但當他收入提高到四千,他或許每個月就會拿出1200塊錢用於住房消費,收入只要增長33%,住房消費能力可以增長100%。這就是我們對未來中國市場特別是住房需求市場有充分信心的理由和原因之一。
抑制投機將向制度化轉變
大家通常認爲,2012年是房地產業的一個寒冬、冰點。但在陳淮眼中,2012年,房地產業是國民經濟各領域中穩定程度最高的一個行業,更是經濟穩增長中貢獻最大的一年。
“這一年,最穩定的就是房地產政策,什麼政策都沒出。第二是開發商,他們手中的現金流比2009年充裕得多,這個隊伍已經比三年前更爲成熟,應對風險能力大爲增強,已經懂得如何在天氣變化中增減衣服。第三是消費者和市場預期,既沒有爲之大降,也沒有大升,溫和地平穩地變動。更爲可喜的是,今年買了房子的人羣,集中表現爲那些自住型需求、首次置業需求和住房嚴重困難改善型需求,而不是像此前爲賣而買的投機羣體爲主,構成完全不一樣。”
儘管如今對調控效果判斷不一,但陳淮肯定地說,“宏觀調控取得的成績顯而易見”。他的判斷基於幾點原因:首先是維護了國民經濟的穩定運行,如果沒有房地產業,今年經濟增長保不住7.5%。第二是擠出了投機性過度佔有資源的需求,這也是市場的明顯表現。第三是調整了老百姓對住房制度和未來價格的預期,人們不再恐慌性地入市。第四是保障房建設大規模進行。對住房困難老百姓的援助已經或者將會取得前所未有的規模和利益。
明年政策會有怎樣的變化?對此,陳淮表示,“恐怕很多政策將向制度化方向轉變,有很多被認爲是打壓的政策,恐怕將成爲一個常態。在中國城市化進程中,對過度佔有資源的需求以及富人優先佔有優質資源的需求給予抑制是合理和必要的。”
發展關鍵不在政策在改革
“2013年真正應該預期的不僅僅是政策,或許更重要的是改革”,談及明年乃至今後發展的前景,陳淮認爲,僅依靠政策的調控,都不足以實現經濟和社會的平衡發展,遠不足以實現調整結構以及應對國外日益尖銳的競爭格局。中國經濟能否平穩增長,房地產能否健康發展,以及老百姓能不能更多地分享城市化經濟發展的好處,能不能縮小城鄉發展的差距,已經主要不再取決於貨幣財政的宏觀調控政策,而在於進一步深化改革措施。
他認爲,重點在於四個方面改革破題,一是民營企業的發展。只有將市場主體的積極性調動起來,纔是中國的希望。二是打破壟斷。高度壟斷的部門一方面佔據優質資源,另一方面卻效率低下,扼殺了市場活力。三是縮小並監督政府行政權力,市場纔是優化選擇的最有力武器。四是完善市場經濟制度。