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未來樓市還會出現大面積促銷現象嗎?或者某些標杆房企打折促銷,跟風者成羣結隊?抑或在某個時間段,房企不約而同同時展開促銷活動?……答案很有可能是否定的。
根據本刊的觀察,未來樓市在調控的作用下,會建立一種新的平衡,整體表現市場觀望氣氛趨淡,而正常的市場需求包括剛需和改善型需求等,會變得更加強盛起來。在這種情況下,房價得到支撐,因而大面積促銷活動難以出現。
但這也並非意味着促銷活動將從樓市中絕跡。由於調控政策的持續存在,包括投機、投資性在內的會導致房價產生異動的需求已經離場,價格變化區間變窄,成交狀況肯定也無法恢復到最火爆時期的水平,但不排除部分樓盤,採取打折促銷活動,來達到加快出貨的目的。因此,在未來一段時間裏,樓市促銷會變得個性化十足。
樓市促銷有別以往
近期樓市最爲顯著的變化就是跟風打折的情況越來越少。
日前,尚海灣豪庭傳出“七折甩賣”的消息,但對市場影響並不大。據瞭解,該項目促銷力度並不小,3.4萬元/平方米左右的售價,與此前一段時間的售價相比,優惠幅度高達30%左右。記者查閱部分二手房中介掛牌價格時也發現,受開發商促銷影響,不少二手房賣家也以4萬元/平方米的價格拋售手中房源,某中介公司一位蔡姓業務員甚至煽情地宣稱,出自該小區的一套江景房,讓利幅度高達兩千萬元!
但記者發現,近期跟風降價的樓盤並不多見。雖然在最近一段時間,也有樓盤宣稱會給予購房者優惠,但幅度都不大。如位於嘉定主城區板塊的某樓盤,新推出400多套房源,需在先行支付兩萬元意向金的前提下,纔會優惠4萬元。
而反觀去年同期,以中海御景熙岸、龍湖酈城、長泰西郊別墅等爲代表的樓盤,率先發起一輪促銷活動,打折幅度在20%~30%之間,引起市場極大關注。也就在那段時間,跟風降價樓盤比比皆是。
同類情形在兩個月前也曾出現過。其時,位於松江區的長泰西郊別墅再次大幅打折促銷,打折幅度達到了驚人40%,但當時應者寥寥。而就在10月份舉辦的上海秋季房展會上,大部分樓盤給出的優惠幅度,基本在95折左右。
讓人稍感意外的是,通常情況下,在臨近年末的12月份,可能存在部分項目出於搶收業績的考慮,會通過打折促銷的方式吸引更多的購房者。但時至今日,這樣的情形尚未出現。
銷售策略發生變化
市場好轉,導致開發商的銷售策略發生根本性的變化。
以上海爲例,市場回穩已是事實。根據漢宇地產市場研究部新房監測數據顯示,11月份全市商品住宅成交面積爲98.91萬平方米,共計8207套,環比上月增幅達13.2%。雖然未能超過今年6月份的月成交量而創下新高,但相關人士表示,這是在促銷活動並不活躍的情況下取得的成績,因而成色更足。
與上海一樣,全國各地均已顯現出回暖跡象。國家統計局日前公佈的最新房地產開發投資數據顯示,1~11月的房地產開發投資、商品房銷售、土地成交情況明星好轉。數據顯示,1~11月份,全國房地產開發投資64772億元,同比(較上年同期)名義增長16.7%,增速較1~10月份提高1.3個百分點。其中,住宅投資44606億元,同比增長11.9%,增速較1~10月提高1.1個百分點,占房地產開發投資的比重爲68.9%。
房地產銷售狀況也得到明顯改善。據國家統計局統計,1~11月份,全國商品房銷售面積爲9.1705億平方米,同比增長2.4%,增速較1~10月份提升了3.5個百分點;其中,住宅銷售面積增長2.3%,較1~10月增長3.5個百分點。特別值得關注的是,11月份的商品房銷售出現大幅增長,11月全國商品房銷售面積爲1.2962億平方米,環比10月上漲了25.82%。
針對這樣的變化,開發商的銷售策略會隨之進行調整。滬上有開發商表示,未來樓市將逐漸恢復到正常狀態,雖然限購、限貸等調控政策仍然存在,但經過長時間的市場消化之後,效果已不如剛出臺時期明顯,所以他認爲未來的銷售策略是把握出貨節奏,有條不紊地完成全年的銷售計劃,而不是通過大幅打折促銷,以求短期內快速獲得回款。因此在這種情況下,未來靠打折促銷來吸引購房者的做法將會逐漸減少。
這樣的變化目前已顯端倪。搜房網數據監控中心有關人士表示,由於2012年樓市整體成交情況明顯好轉,在年底期間發力促銷的項目數量明顯少於去年同期。
研究樓盤必不可少
不過,這樣的變化並非意味着打折促銷活動在樓市中行將絕跡。相反,將會以一種更具個性化的形式出現。
有分析認爲,在剛需和改善型需求的支撐下,樓市將會表現爲交易相對活躍,價格窄幅上行的格局。在這樣的市場環境中,大多數開發商只需合理定價,便可實現正常的銷售目標。大多數開發商給出的只是象徵性優惠,比如98折等。但凡事有個例外,對於部分項目而言,由於各種各樣的原因,還是有可能會採取大幅打折促銷策略。
那麼,有哪些項目會採取這種策略呢?首先是對資金需求較爲強烈的房企,經歷了長達兩年的嚴厲調控之後,部分房企的資金狀況已更爲緊張,因此這類房企最有可能會採取低價銷售以期短期內獲得回款。其次是土地成本不高的項目,如前文中提到的尚海灣豪庭項目,樓板價極低,即使大幅降價也不會虧本,相反加快資金週轉,提高資金使用效率,可獲得更多利潤。還有一種就是尾盤,對於位置不佳、房型不好的房源,一般會一次性處理掉,因而售價也會要比正常情況低不少。
購房者如何應對這種市場格局呢?學習買房是根本。本刊一直提倡這樣的理念,購房從來就無法一蹴而就,尤其是對於此類大宗消費行爲,更是應該謹小慎微纔是。所以學習買房,應該貫穿整個購房過程中。在買房之前,必須對整個市場有所瞭解,比如房價變化情況、交易情況等等,做到心中有數。
研究“基本面”。如果做得更加精深一些,購房者不妨研究開發商的情況,比如它的資金實力情況,背景、近期開發樓盤數量等等,通過這些因素來綜合判斷,其打折促銷的可能性會有多大,從而決定是否關注該樓盤。
同時建議購房者橫向對比。樓盤在確定銷售價之前,開發商自己也會打探周邊在售樓盤的售價,並會根據對手的售價來制定自己的價格。購房者要做的,就是把意向樓盤周邊的項目全跑一遍,瞭解各自價位,進行橫向比較。除此之外,還要考察同等地段的在售樓盤價格情況,通過縱向比較來加深對樓盤定價情況的瞭解,進而確定優惠價是不是真的很實惠。