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回顧即將逝去的2012樓市走勢,其市場氣氛的變化之快,猶如上演川劇“變臉”,既令人咋舌亦唏噓不已。
市場一度極爲低迷
第一季度在宏觀調控影響下,開發商在生死在線掙扎,爲了“留得青山在”只能“小賠即賺”、“以價換量,但消費者卻未必買單,不見到九折以下的扣率,毫不動心。於是上海樓市今(2012)年開春初一到初七的成交量是自2006年以來的同比新低,僅爲平均值的36.06%,而北京基本無成交,也就不足爲奇。
更讓房地產業界深感“揪心”的,是“合理房價”要與居民收入相適應的提法,對此,媒體曾廣泛刊發各地〝合理房價表〞──北京4,387元/平米、上海4,384元/平米、廣州4,573元/平米、杭州4,493元/平米、南京4,293元/平米、蘇州4,409元/平米、無錫4,218元/平米、深圳4,867元/平米·····再配合有關方面一定要讓七、八個大城市房價降下來的說法,市場肅殺氣氛與消費者觀望情緒雙雙進入最高潮。
由悲觀到樂觀華麗轉身
“以價換量”持續到四月,市場哀鴻遍野。全國100大城市四月住宅成交均價8,711元/平米,環比-0.34%,爲連續8個月下跌,同比則是自2011年6月以來首次走低。更顯“觸目驚心”的是,截至4月25日已公佈年報的125家上市房企合計負債1.33萬億元,較2010年增長31.7%,平均負債率72.1%,創三年來新高。而中國500強房企庫存4.9945萬億元,超過2011年中國GDP的10%,破歷史記錄。
上述狀況是自1998年房改啓動以來,樓市所不曾出現過的窘境,就在各方一致看壞市場後勢時,一連串政策微調開始對市場產生影響,併成功引爆“紅五月”。使第二季整體呈現“止跌回穩”態勢,進入第三季之始的7月,更是以價量齊揚開局。
樓盤降價已成昨日黃花
此際,供需雙方的預期再次發生耐人尋味而翻天覆地的變化,開發商一改先前弱勢,無不摩拳擦掌準備大顯身手。即使7月19日住建部與國土部難得一見的連袂下發“緊急通知”,要求各地方節制微調救市措施,國務院並於8月初組織8個督察組分赴16個省區市進行政策落實之督導檢查,仍未改變房企對後續市場的看好判斷。
正因爲如此,第四季在調控仍未放鬆的情況下,房地產呈現的是“價穩量縮〞,亦即開發商看好2013年,並不急於出清手中存貨,寧可選擇等待、觀望,即使成交陷入衰退也不再願意降價,甚至反而採用微漲手段因應變局,以免〝小賺即賠〞。
地產商過於樂觀需警惕
在我看來,此前市場呈現“上不上,下不下”,不溫不火、不冷不熱的狀態,顯然系在中央掌握之中,以防不必要的枝節橫生。那麼現在十一、十二月的房地產市場又是何種景象呢?只能說:變化跨度之大,絕對歎爲觀止。
11月10個典型城市土地成交均價爲2,580元/平米,環比+18%,同比+10.1%,創22個月新高。一線城市新房成交同比+108%,創三年來新高!10個典型城市土地出讓金收入633億元,環比+23%,同比+0.4%,是自2010年12月達近5年來最高值後逐步下行,2012年5月至歷史新低,然後反轉緩升,11月環比+20%,創16個月新高。
尤其是12月翹尾明顯,7個動見觀瞻的重要城市——北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、珠海,11月27日至12月3日短短7天內,竟不約而同創造出七個地王。充分展現開發商對2013年的無比信心與樂觀情緒,這無疑值得引起市場的警惕。(未完待續)