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近兩三年來,城市商業綜合體已經是房地產行業的最熱詞。放眼全國,“無處不有綜合體”,各地紛紛上馬的綜合體項目總量有上千個之多。易居中國統計顯示,2011年至2015年這五年時間,全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。
在深圳,據世聯地產研究數據統計,未來5年一萬平方米以上的商業綜合體將達到504萬平方米。城市商業綜合體“遍地開花”,是否存在過量風險?連日來,記者就有關問題進行了調查。
熱點區域綜合體密集分佈
衡量一個城市商業綜合體項目分佈是否合理,主要看城市經濟發展的成長性,以及城市人口的消費能力等因素。如果城市綜合體過多的話,也會導致出現諸多問題。記者在調查中瞭解到,在我市的一些中心區域,城市綜合體分佈密集,一些業內人士擔心“消化不良”。
位於福田中心區的卓越intown今年開業後成爲不少上班一族解決午餐的去處,但對於在此辦公區域經營服飾的商戶來說,離生意“旺”起來還有一段距離。而在不遠處,8萬平方米商業面積的皇庭IA MALL正在建設中,他們的共同競爭對手包括已營業多年的購物公園、怡景中心城。在寸土寸金的福田中心區1公里範圍內,上述4個項目的商業面積都較大。未來5年內,福田中心區一平方公里將至少供應90萬平方米的購物中心。相當於在走路15到20分鐘的距離內,就有四到五個萬象城扎堆在一起。
龍崗區未來購物中心的數量相當可觀,在連接市中心的深惠路兩側,五年內就要建設12個綜合體。深惠路龍崗段總長度約36公里,按照12個綜合體計算,這意味着5年後深惠路兩側平均每3公里就會有一個綜合體。
據相關機構統計,未來寶安中心區將有158萬平方米商業項目推出,增長率達177%,既包括鴻隆廣場這種中低檔社區型商業中心,也有海雅繽紛城、中糧大悅城等中高端城市綜合體。
世聯地產研究數據統計:未來5年深圳一萬平方米以上的商業供應量將達到504萬平方米,短期內深圳購物中心將呈現爆炸式增長,到2017年深圳商業中心開發面積存量將達到1081萬平方米,比目前翻了一倍。如此巨大的供應量是過去30年深圳商業面積存量的一倍。世聯地產認爲,短期內深圳商業購物中心的供應面臨過剩。
業內預計,隨着綜合體的迅猛增加,深圳商業中心泛化將成爲必然,寶安、龍崗將升級爲城市商業的副中心。龍崗中心城、寶安中心區商業規模的爆發式增長,將導致區域內供應短期過剩,各購物中心業績分化會大幅加劇。
已建成的綜合體驟增,商業購物中心的品牌同質化競爭正大幅加劇,購物中心的運營能力將受到全面挑戰。據相關統計,深圳購物中心與普通商場的比例從2003年的6%∶94%演變到現在已經達到34%∶66%。目前深圳的多間購物中心,其經營的品牌重疊度高達18%-30%,品牌同質化競爭將大幅加劇。
綜合體提升“後發優勢”
對於城市商業綜合體,業內有一個共識:一個體量很大的城市綜合體要生存發展,必須有龐大的消費力,也就意味着,一般情況下,其需位於城市的商業中心或區域性商業中心。因此,過去我市的商業綜合體集中在羅湖、福田和南山一帶。近年來,隨着特區一體化進程加快,不少原特區外的熱點區域,也將有綜合體的出現。如龍華、阪田片區人口密集,原來商業配套差,綜合體無疑會讓周邊環境得到較大的提升。
阪田街道是深圳市高新技術產業帶的重要組成部分,現聚集了華爲、新天下等多家國內外知名企業,四季花城、萬科城、第五園等住宅小區已成爲深圳中心區的“後花園”。目前,這一片區已有常住人口37萬人,從業人員30多萬人。然而,這裏的商業服務業設施規模小,檔次很低,人們要進行高質量的購物休閒活動,只有到市中心區去。因此,當有佳兆業、華潤置地開發商將在阪田開發商業,建造綜合體的消息傳開後,這着實讓當地居民感到興奮不已。
目前深圳體量最大的城市商業綜合體,將坐落在阪田街道辦辦公樓旁邊。其中,15萬平方米綜合商業商場、五星酒店、真冰場、3D MX影院等將會進駐。居住在萬科城的陳女士說,她原來居住在福田,搬到這裏後,感到小區環境較好,但是周邊缺乏購物休閒的地方,曾讓她一度想搬回市區居住。當聽到家附近近年就會有大型綜合體的出現,她搬家的念頭取消了。
分佈不均衡現象凸顯
“深圳城市綜合體的開發在總量上並不存在特別大的問題,因爲過去10年住宅地產開發急速增長,深圳未來幾年住宅配套的開發是一種補課式行爲,但在結構上存在失衡的可能。如有的片區將建10個綜合體,有的只有2個,分佈不均衡的現象會凸顯。”綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁稱。
宋丁表示,深圳城市綜合體的大開發主要集中在城市更新項目上,政府對此類開發有一定的規劃,但在開發的模式上主要以開發商主導的模式爲主。他認爲,政府一方面要對城市綜合體的開發進行基本的規劃;同時,爲了避免未來同質化現象越來越嚴重,政府有必要引導開發商導入新的元素,如文化產業等。
他指出,城市綜合體氾濫的現象,已經在一些城市引起規劃部門高度重視。如今年5月7日,成都市規劃局頒發《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定(試行)》。新規從2012年6月7日起實施。新規對城市綜合體的地點、功能、道路配置等作出具體的界定,今後,開發商不能隨意修建城市綜合體。
同質化易成“致命傷”
就有關問題,記者昨天採訪了市零售行業協會和連鎖行業協會會長花濤。
“辦城市商業綜合體,最好的不一定是最高端的。”花濤建議:一個綜合體有沒有必要建設,要看周邊的目標人羣有多少。建設好的綜合體在經歷了“跑馬圈地”的起步過程後,也應根據周邊客戶的需求,重視精細化管理,否則發展會受限,甚至最終落到無法經營下去的境地。
花濤認爲,定位對一個大型商業綜合體來說,至關重要。美國的不少百貨公司十分重視顧客的需求,每一個月都會作消費者定位的調查,以調整在發展中出現的偏差。定位準,顧客的回頭率就會保持在一定的水平。如我市的東門商業圈,定位是青春時尚,價廉物美,多年一直受到年輕人的熱捧,以致總是人潮涌涌。可是在我市的一些大型商業綜合體,由於沒有明確定位,導致商品同質化,目標客戶少,生意清淡。
記者何泳曾潔