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房地產調控同時也是一輪“行業洗牌”的過程,而標杆房企在此輪“洗牌”中的表現備受矚目。一方面它們通過銷售回升,減小了庫存壓力,另一方面在三季度開始的拿地高潮中,標杆房企在一、二線城市掀起了新一輪拿地高潮,一改近年來拿地逐步向三、四線城市傾斜的趨勢。而年末紛紛完成年度銷售任務的情況,使這些房企在制定新一年銷售目標時,顯得更有底氣。
“翹尾”助年度任務完成
11月以來的年末成交“翹尾”,直接體現在了各大標杆房企銷售額的提升。中海地產11月份實現房地產銷售額52.2億港元,實現銷售面積38.6萬平方米,同比分別增長50.4%及42.7%。另一標杆房企保利地產11月實現銷售金額87.03億元,同比增長76.66%。房企龍頭萬科更是連續7個月銷售破百億元。在11月份,萬科實現銷售面積143.6萬平方米,銷售金額171.3億元,同比分別大增94.58%和106.63%。其他諸如恆大、金地、華潤等標杆房企均在11月份取得不錯的銷售業績。
而從前11個月來看,中原地產研究中心統計的10家標杆房企總銷售業績達到了6025億元,創下同期歷史紀錄。早在10月份,就已經有保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等11家標杆房企均已完成年初制定的全年銷售目標。
11月份,大部分標杆房企均已完成目標。前11個月,萬科累計實現銷售面積1178.8萬平方米,銷售金額1271.5億元,同比分別增長16.1%和9.88%,銷售金額已超過去年全年。中海地產前11個月累計實現房地產銷售額1059億港元,同比增長30%,超額完成全年1000億港元的銷售目標。保利前11個月累計銷售金額920.32億元,超出了去年全年銷售額26%,並超出今年700億元的銷售目標。恆大累計實現合約銷售額846.3億元,已提前超額完成全年800億元的銷售任務。建業地產首11月售93億元,已達全年目標的103%。花樣年11月累計實現合同銷售金額約人民幣71.74億元,累計銷售面積856060平方米,累計銷售金額已基本完成達全年人民幣72億元的銷售目標。世茂前11個月銷售總額423億元,超過全年目標38%。
“上半年的以價換量以及下半年以來的改善性需求入市,都是促進房企業績顯著提升的原因。”合富輝煌(中國)北方區總經理岑小春對新金融記者表示,在完成目標後,明年平穩中略有上漲將成爲大多數房企的定價策略。中原地產研究部總監張大偉則表示,12月樓市將繼續“翹尾”,給復甦的2012年整體房企業績錦上添花。“而且可以預計的是2013年大部分房企將上調目標。”張大偉表示。
掀起一輪拿地高潮
在銷售提升的同時,房企諸多壓力中最大的庫存壓力也有所減小。截至2012年10月,十大標杆房企的平均庫存消化週期(已批未售面積/最近12個月的平均銷售面積)爲9個月,基本與主要城市的庫存消化週期持平,這一數據在上半年底爲10個月。
庫存壓力的減小,使得房企紛紛將眼光再次投向代表企業未來發展的土地儲備方面。9月份開始,標杆房企的拿地行動又逐漸活躍起來。十大標杆房企下半年拿地總額達到了882億元,遠超上半年304億元。下半年的拿地金額也佔到銷售總額的29.1%,明顯高於上半年。
9至11月間,標杆房企掀起的一輪拿地高潮,北京、上海、廣州、天津等地近期連續刷新地王紀錄,成爲這種趨勢的最好證明。而標杆房企在前幾年顯現出進軍三、四線城市的跡象後,今年又將拿地重點返回一、二線城市。“2012年1至10月,從標杆房企拿地數量來看,一線城市佔比20%,二線發達城市佔比21%,二線發展中城市佔比42%,三、四線城市佔比18%,其中二線發展中城市佔比最高。由於三、四線城市未來存在一定的調整風險,因此標杆房企採取了迴歸一、二線城市的策略。”張大偉表示,在調控壓力下,此前一直保持高速增長的發展中城市也出現了放緩的跡象。尤其是2012年,在一、二線主要城市率先反彈後,其他發展中城市仍未走出低谷。對這些城市而言,一方面需要及時調整價格水平,以適應當地市場需求,另一方面也需要時間來消化此前的過快發展。
分房企來看,2012年度採取擴張政策開發商最爲典型的是招商,拿地規模遠大於其銷售規模;保利、萬科、中海則是以銷定量,根據銷售的規模決定拿地的規模,保持土地儲備的平穩;富力、恆大、華潤、金地、綠城等房企,其拿地規模明顯小於其銷售規模,依然處於明顯的去庫存週期。
業內人士表示,按照多地塊的樓面價和目前區域內整體市場的銷售情況,部分開發商對房地產市場的樂觀程度有明顯提高,樓市成交量復甦以及整體資金面緩解的情況下,開發商拿地的積極性也開始上漲。“而地價房價聯動下可能造成的房價反彈,要保持足夠的警惕。”上述業內人士表示。