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近來,京投銀泰接連出售京外項目的做法令人頗感意外,相比熱衷於製造地王、覓機擴張的國企央企,這傢俱有國企背景的上市公司似乎更願意收縮戰線。
出售京外項目
就在上週,京投銀泰公告宣佈,擬將持有的北京華安泰投資有限公司55%股權,以1.155億元的價格轉讓給北京安福房地產開發有限公司。
其中,華安泰公司持有陵水駿晟100%股權,而陵水駿晟則是開發建設海南陵水項目的項目公司,並享有位於海南省陵水縣光坡鎮A-08-1、A-08-2、A-09、A-10四塊待開發土地的開發建設經營權。
據披露,安福公司擬以2.1億元的價格受讓華安泰公司100%股權。其中,京投銀泰持有的華安泰公司55%股權的交易價格爲11550萬元;駿晟匯通則持有華安泰公司45%的股權,交易價格爲9450萬元。
同時,安福公司還將向陵水駿晟提供借款8.2億元用於償還華安泰公司及陵水駿晟的債務,包括股東借款76060萬元,其中京投銀泰提供的股東借款5.4899億元、駿晟匯通提供的股東借款2.1161億元,其他對外負債5940萬元。
據稱,是次出售海南項目將爲京投銀泰回籠資金約5.5億元併產生收益約1.1億元(稅前)。
“有利於增加公司營運資金,爲後續儲備北京軌道交通上蓋及沿線項目打下了基礎。”對於是次交易,京投銀泰於公告中指出,有利於公司貫徹“以北京爲中心,以軌道交通爲依託”的發展戰略,進一步將京投銀泰優質資源集中於北京的軌道交通上蓋及沿線項目。
與此同時,京投銀泰還公開表示,將主動分階段逐步處置京外項目。
據京投銀泰證券事務代表韓慧敏進一步介紹:“公司未來業務的發展將圍繞公司戰略、重點關注北京的軌道交通上蓋及沿線項目,主動將已有的京外項目適時進行處置。”
其實,自今年上半年起,京投銀泰就已陸續開始對其京外資產進行相應的出售。
京投銀泰先是在6月份以5500萬元的價格,將其持有的杭州海威房地產開發有限公司37%的股權轉讓給該公司第二大股東中國銀泰投資有限公司。
而後,又在11月16日公告宣佈,擬與海曙銀泰簽署《資產轉讓合同》,將持有的寧波市海曙區江廈街23號華聯一號樓裙樓一至七層商業用房,和寧波市海曙區東渡路55號華聯大廈一至六層部分商業用房轉讓給海曙銀泰。轉讓總面積爲4.62萬平方米,轉讓價格爲6.58億元。
40億資金缺口
事實上,頻頻出售項目股權與其資金壓力不無關係,同時也從某種程度上體現了京投銀泰在京外項目上似乎有些力不從心。
新時代證券分析師裴明華就指出,財務情況不佳,資金壓力較大,是京投銀泰出售京外資產的直接原因。
從京投銀泰發佈的三季報來看,截止至今年9月底,該公司持有貨幣資金5.1019億,短期借款27.4億,一年內到期的非流動負債17.42億。
“由此來看,他們短期的資金缺口非常大。需要償還近45億的短期借款,然而賬面可用的資金只有5個億。”裴明華如此表示。
毫無疑問,面對近40億的資金缺口,京投銀泰的現金流壓力不可小覷。
而在負債率方面,裴明華進一步指出,截止至9月底,京投銀泰扣除預收款之後的負債率已達到了80%。
“這已經是非常高的了,一般開發商的扣除預收款後負債率大概略高於40%是比較健康的。”裴明華如是說。
另有長期觀察京投銀泰的分析師在接受媒體採訪時曾表示,京投銀泰作爲一傢俱有國企背景的上市公司,一直以來業績表現都不太平穩,處於忽高忽低狀態。出售項目股權一方面與其平滑業績表現有關,另外也是出於戰略調整考慮。
據瞭解,目前京投銀泰旗下項目分佈區域,主要包括北京、上海、無錫、長沙、海南以及鄂爾多斯等地。
有專業人士坦言:“有的房地產企業可能在某個區域做的不錯,但是跨區域發展會更考驗企業的各方面能力。”
上述人士續指,京投銀泰此次剝離京外資產,很有可能是因爲前幾年其京外項目進展不太順利,同時該公司在管理方面也需要更多的調整,所以戰略重心迴歸北京或許是京投銀泰更爲明智的選擇。
不過,亦有觀點認爲,如果單純的把項目放在一個城市,項目、產品過於單一,也會存在不小的風險。
“雖然北京需求比較旺盛,但是仍然存在政策性風險以及其他風險,一旦出現政策或其他方面的波動,就會對其經營業績產生一定的衝擊。”裴明華如此表示。(審校:劉滿桃)據觀點地產網李雯露