|
||||
最近貴陽樓市有點煩,在一些媒體和外地人眼中,貴陽被克隆成“第二個鄂爾多斯”,一時間“崩盤論”成爲貴陽在全國形象的一大“污點”。日前,記者來到位於風暴眼的貴陽,走訪了花果園、未來方舟和金陽新世界這三個開發面積過百萬平方米的超級大盤。貴陽房地產項目的售樓部依然人頭涌涌,花果園過萬平方米的售樓部裏熙熙攘攘,銷售人員告訴記者,若是週末,買樓的人多到需要坐到戶外去;金陽新世界租用貴州會展中心來進行開盤,停車場上停滿來自貴州8個地州和貴陽市的車輛,“粵A”牌也有不少。位於一環邊上的花果園最低售價3800元/m2,位於南明河畔的未來方舟在開盤時甚至打出號稱調控貴陽樓市的“3580元”的最低價,目前與花果園一樣均價也是剛在4000多元/m2;位於觀山湖新區的金陽新世界,建築質量、園林設計與廣州嶺南新世界看齊,12月9日,水悅臺開盤,均價也只是5300元/m2。貴陽樓價在全國省會城市的樓價當中排倒數位置,不少外地投資者認爲貴陽的樓價只是在賣“鋼筋水泥價”,非常抵買。新世界(中國)華南區域助理區域總監樑國強認爲,貴陽樓市不存在“崩盤”或者樓價“腰斬”的情況,因爲目前樓價已經非常貼近成本價。
樓價、供應量、超級大盤,是近期貴陽樓市頻繁出現在全國媒體上的三個關鍵詞,也是貴陽樓市所謂“崩盤論”的“三宗罪”。本報記者在貴陽採訪多名行業人士,爲讀者還原一個被誤解的貴陽樓市。
樓價“腰斬”?
今年樓價平穩
個別項目曾降價
今年3月9日,未來方舟開盤,以“3580元/m2”這個震撼的低價觸動另一個超級大盤花果園。3月17日,花果園一個新組團開售,打出3800元/m2的低價。據一位地產人士透露,花果園2010年第一次開售,當初樓市氣氛好,樓價曾經高達“9字頭”。8個月過去,未來方舟和花果園的毛坯房銷售均價都在“4字頭”,大約在4100~4200元/m2之間。花果園2010年的開盤價與今年3月份的“3字頭”低價,引來網上關於貴陽樓價“腰斬”的說法。
降價單位位置不佳不具有代表性
據記者接觸貴陽地產人士得知,花果園2010年最初開售的組團爲望湖的單位,而3800元/m2的單位則是靠近鐵路的,兩者區域不一樣,不具有可比性。不過一位貴陽買家告訴記者,2011年5月,她在花果園購買一個望湖的單位,單價爲5500元/m2,的確比最初開盤的價格便宜了不少。一位不願透露姓名的人士告訴記者,最初以開盤最高價購買花果園的買家絕大部分都已經退房。
撇開個別單盤不算,2006年~2011年,貴陽樓市成交價格持續5年保持上漲趨勢,與全國樓市漲幅同步,價格水平從2006年的2775元/m2持續上漲到2011年的4918元/m2;2012年成交價格開始下浮,2012年上半年整體市場成交均價爲4670元/m2,同比2011年下浮5.04%。
樓價5年漲了68.29%
貴陽地產人士認爲,連續5年保持小幅上漲的貴陽樓市價格,從2006年到2012年成交價格整體上漲了68.29%,平均年漲幅11.38%,2012年開始小幅下滑,降幅5.04%,顯現調控的威力。貴州大學房地產研究中心負責人郭峯認爲,超級大盤的出現也對平抑樓市起到一定的作用。
存量房嚴重超標?
“3490萬平方米”
爲未來供應量非目前存量
網絡上盛傳的貴陽存量3490萬平方米的數據,對於一個人口不足400萬的省會城市來說,的確有點不可思議。不過,貴陽地產人士告訴記者,3490萬平方米的數據來源於正行合智地產顧問公司“2012年貴陽市房地產市場上半年報”,但該公司在報告中明確表示,貴陽樓市存量即樓市後期餘量數據來源於區域內在售、待售項目後期總餘量之和。即是目前貴陽市在售及待售項目的總貨量剩餘之和,這其中有絕大多數貨量是貴陽市場上未來的供應量。例如中天未來方舟、花果園等都是開發週期5年以上的大型項目,所以這部分存量是指今後5~8年內貴陽市場的供應量,而非2012年的市場存量。
目前市場存量約590萬平方米
據貴陽市住建局官方網站築房網統計數據顯示,截至2012年9月30日,貴陽房地產市場存量約爲590萬平方米,按照2012年9個月銷售833.43萬平方米的速度計算,消化590萬平方米的存量僅需6個月時間即可。
貴陽市2012年上半年新增商品房供應量572萬平方米,而1~9月份房地產成交量833.43萬平方米,已大大超過新增供應量,目前市場存量590萬平方米,僅需半年時間即可消化完畢,因此貴陽樓市並不存在供大於求的現象。未來貴陽市場上大盤雲集,超過3490萬的總供應量放到平均開發週期5~8年來看,每年的平均供應量也就400~700萬平方米,對於貴陽一個省會城市來說,這屬於正常的供應水平。
非貴州買家僅佔兩成
花果園銷售總監孫浩表示,貴陽的樓房並非貴陽市在消費,來自全省8個地州的購買力不容小視,該項目在每個地州設置接送看樓巴,購房者在貴陽需要住宿也可以由公司免費提供。從買家羣體來看,貴陽以外的8個地州佔30%以上。中天城投董事長辦公室副主任、房地產策劃總監張毅表示,在該集團開發的未來方舟項目,來自貴陽之外的地州買家也是佔30%有多,估計隨着購房入戶政策的實施,貴陽以外的地州買家比例將上升到40%以上。貴州大學房地產研究專家郭峯表示,在他們歷年的研究中,貴陽樓盤買家比例存在4:4:2的分佈,四成買家爲貴陽本地人,四成爲貴陽以外的貴州人,兩成買家爲外地客。
大盤太多要崩盤?
20個超級大盤7個已開發完
網絡流傳一個貴陽大盤的表格,有人士認爲這些大盤總建築面積達到4445.5萬平方米,並據此推斷說貴陽一個500萬人口的城市要消化4445.5萬平方米的供應量,貴陽樓市將成爲鄂爾多斯第二,即將崩盤。
貴陽地產人士認爲,在13個大盤中,兩個已經是尾盤銷售的項目,13個超級大盤待售面積3400萬平方米,開發週期5~8年,最長週期預計到2019年,在未來5~8年時間內消化3400萬平方米的供應量,對市場不會形成巨大壓力。據悉,早在2002年貴陽就有了超過100萬平方米的大盤,當時是位於貴陽南明區與小河區交界處的山水黔城。從2002年開盤到2010年清盤,山水黔城用了8年時間完成了130萬平方米項目的開發。2007年貴陽當年最大的樓盤“世紀城”開盤,建築面積600萬平方米,從2007年到2011年共計4年時間完成了600萬平方米項目的銷售和建設,目前已全部投入使用,成爲金陽新區最繁華的住宅小區和商業中心。從2002年至今,貴陽已經開盤銷售的100萬平方米以上的大盤共有20個,其中已經銷售完畢交付使用的大盤有7個,截至目前,尚未有一個項目出現爛尾。
貴州大學郭峯表示,在外地人眼中,貴州還是“窮荒之地”,但他認爲貴陽樓市爆發有其道理所在,一是貴陽主城區人口密度非常大,隨着3年共4500萬平方米的拆遷計劃推進,越來越多貴陽人以貨幣補償或原地回遷的方式住上新房;二是貴陽是貴州唯一的大城市,在某種意義來說,貴陽樓市有貴州4000萬人口支撐;三是貴州發展勢頭非常好,來自外地的購房者逐漸增多;四是中央今年發出國發2號文,被解讀爲“貴州戰略定位”,對貴州有非常大的政策支持。
記者手記
誰在保衛貴陽樓市?
記者走訪多個貴陽樓盤,在不同樓盤的售樓部,記者看不到類似鄂爾多斯樓盤的蕭條景象,超大樓盤的工地吊機依然在轉動,售樓部依然人頭涌涌,在這裏所謂“崩盤論”似乎找不到註腳。
花果園等超大樓盤以“4字頭”熱銷,本地人買樓像買白菜一樣,當地一個研究學者總結道:“政府以極其優惠的條件爲開發商提供地塊,開發商讓度部分利潤給消費者,故此纔會出現省會主城區邊上的房子才賣三四字頭的現象。”當地人士向記者證實,爲確保超大型樓盤的資金鍊安全,開發商可以“提前預訂”的方式銷售未獲得預售證的房屋,在某種程度上,政府在爲單個樓盤“背書”。貴陽“購房落戶”政策實施,在某種程度上也有“保衛貴陽樓市”的意味。一位購房者告訴記者,他家鄉龍裏是離貴陽不到一個小時車程的一個縣城,當地樓價也是“3字頭”,相比之下,花果園也是“3字頭”,他必定是選擇花果園無疑。貴州樓市只有月亮,沒有星星,各個地州的購房者蜂擁貴陽來買房,對當地的城市化進程又有何裨益?或許,貴陽樓市的“3字頭”可以迫使龍裏等縣城樓市的樓價擠出水分,迴歸合理價值,但是有能力買房的人都跑貴陽了,當地房地產市場又如何爲繼呢?(記者李鳳荷)