|
||||
經濟觀察報(微博)記者陳哲郭海飛兩次共斥資256億元拍下南京三幅地塊後,央企背景的中冶置業被置於輿論的風口浪尖。
被質疑的是,中冶首次底價拍下的南京濱江1、3號土地出讓金尚未繳清,工程進度極緩,卻再次獲得南京方面的青睞,於今年11月底作為唯一競買人拿下濱江2號地塊。這三幅地塊連成一片,構成南京市近年重點開發項目下關區濱江區域的主體。2009年4月,中冶置業母公司中國中冶(601618.SH)和南京市國資集團、下關區政府簽訂框架協議,合作開發這一區域。而土地競買和開發主體,實為中冶置業控股、南京國資參股的合資公司。
本報向南京市國土局、下關區政府和中冶集團[簡介最新動態]求證先期200億土地款是否繳清,截至發稿前均未獲答復。中國中冶財報顯示,截至2012年年中,公司對南京濱江項目投資額為167.46億元。種種跡象表明,該區域由於聚集了大型棚戶區和多家工企單位,拆遷已歷兩年之久尚未完成,是阻礙項目推動的主因。而項目的巨量投入已令近兩年經營狀況下滑的中冶方頗感吃力,正在大規模城建的南京市也急需土地金改善收支預算,濱江地王由此頗受政府照顧。
本報查證,中冶置業於2011年年底已將1號地塊中一部分以項目公司名義轉讓給下關區下屬國資,並騰挪出超過30億元資金,且有近7億元收益。而這,或許只是這幅被嬌寵地王面下,政企互助生態的冰山一角。
地王迷局
11月30日,南京下關區一幅濱江土地開拍。作為唯一競拍人,南京臨江老城改造建設投資有限公司(以下簡稱“南京臨江投”)以底價56.2億元拍得下關濱江2號地塊。當時資料顯示,中冶置業持有南京臨江投98.52%的股份。
這幅南京市今年的總價地王,是南京外灘濱江商務區規劃地塊中的一部分。該商務區被定位為南京市十大功能板塊之一,承載長江國際航運物流服務中心、片區綜合整治和老城區改造等多個大型項目。
2010年9月,南京臨江投拍得下關濱江1號和3號地塊,成交價分別是121.41億元和78.93億元。此番南京臨江投拍下2號地塊,使得三幅土地連成整體,總面積達到236萬平方米,耗資256.54億元,成為南京下關區的頭號地主。
2號地拍出後,坊間傳聞接踵而至。有媒體稱,南京臨江投先前拍下的1、3號地塊迄今未繳清200.34億元的土地款。地產評論人李宗苗在微博上亦評價說,“前面還欠著地價款,又添新債,是中冶還是南京市政府耍流氓?”
根據國土部要求,土地出讓成交後,須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂後1個月內須繳納出讓價款50%的土地款,餘款要按合同約定及時繳納,最遲不得超過一年。本報就土地款是否如期繳納,向南京市國土資源局和下關區政府求證,截稿前雙方均未答復。而中冶方也未就此向本報給出答案。
據中冶置業母公司中國中冶財報,截至2012年6月30日,中冶置業南京公司在南京市下關濱江項目的總投資為167.46億元。南京某區一位住建委人士介紹,因為涉及資金巨大,土地款的繳納是否存在拖欠問題,要看交易雙方簽訂的具體合同。
濱江1、3號地塊面臨的另外一個質疑是,工程進度緩慢。按照原計劃,兩幅地塊應在2011年上半年開工,但實際上並未如期實施。
2012年7月1日,國土部資源《閑置土地處置辦法》實施,對於閑置地塊滿兩年將無償收回土地使用權。在該《辦法》實施的10天後,中冶宣布啟動下關濱江商務區組成項目之一——南京長江國際航運物流服務中心項目。
對照相關法規,作為出讓人的南京地方政府,對地塊開發方中冶在土地金繳納和工程進度上的要求遠為寬松。其中內情,外人莫能見其全貌。
拆遷難題
上述南京某區住建委人士稱,由於濱江地塊出讓時是“毛地”,項目推進最大的阻礙是拆遷。中冶在地王項目上受到“嬌寵”,或屬“無奈”。
2009年4月,中國中冶與南京市國資集團、下關區政府簽訂《南京下關濱江區域老城改造項目整體開發合作協議》(下稱三方協議),計劃開發濱江地塊,預計項目拆遷總費用約132.9億元,計劃兩年之內完成拆遷工作。
然而實際的拆遷難度遠大於三方想象。濱江地王所處下關老城區,以南京西站和大馬路為軸心,東起熱河路、城河路、大橋南路引橋,西至長江,南起中山北路,北至長江大橋公園,總用地面積236.3萬方,區內有1.2萬戶居民、300多家工企單位。
據南京方面提供的資料,自2010年11月取得拆遷資格以來,居民已經搬遷90%。不過,記者實地調查發現,區域內大量拆遷橫幅和標語,仍有大量人口在帶有“拆”字樣的建築中生活和學習。
一位王姓待拆遷居民說:“拆遷辦要求在(2012年)12月31日之前把我們這片全部搬遷完畢,他們一家家談,很多談不攏,(這個時間)怎麼可能完成呢?”
一個有意思的細節是,負責地塊動拆遷的下關濱江發展建設指揮部,曾在今年9月向南京日報“動遷、拆違、治亂、整破”熱線舉報,南京市交通局下屬的南京市交通工程公司,對評估公司測算的8125萬元補償款不滿意,開出1.7億的補償價。經過指揮部16輪談判後,竟又跳價至1.98億元。
2011年9月至今,中冶置業前後兩任董事長侯寶旭和劉福明以及中冶置業南京公司總經理孫建偉,僅在公開場合與南京方面針對拆遷進度問題,就進行了11次以上的磋商。
劉福明在今年9月份對南京方面說,“拆遷工作對項目開發進程影響很大,希望下關區盡快推進拆遷工作,交付土地。”下關區委書記婁學全則承諾,當地會“以時不我待、爭分奪秒的作風,全面推動現代濱江建設,以排山倒海、攻堅克難的勇氣,全面攻克現代濱江建設難題”。
或許正是因為預見到這些難題,在前述三方協議項下,中冶置業控股的南京臨江投在2009年8月成立時,中冶置業的股份為80%,剩餘20%股權由南京方面承擔。到2012年11月份拿下2號地塊時,中冶置業股份已然變成98.52%。
一位南京住建口人士說,安排國資進入,目的是為了拆遷,然後隨拆遷進度逐步退出。
政企互扶
在土地金繳納環節備受質疑、拆遷受阻的情況下,中冶為何仍要繼續加碼,南京方面為何仍將濱江2號地塊出售給前者,雙方並未給出答案。
不過,在三方協議項下,下關區需要向中冶置業出售濱江2號地塊,纔使得1、3號地塊連成一片,實現整體開發。
地方政府無疑有著足夠的動力。據2009年上述三方協議簽訂時的核算口徑,整個地塊的拆遷成本達到139億元,而下關區近兩年並無大幅土地推出。
而南京市層面對拆遷的支持,似乎也有心無力。本報獲悉,由於該市近年來市政工程激增,城市交通路網、數條軌道交通、十大功能板塊、青奧板塊開發和城區雨污分流等大型工程建設耗資巨大。據統計,2011年和2012年南京市城建投入分別達到650億元和680億元。與此同時,政府收入的重要支橕土地出讓金收入極度銳減。2011年土地出讓金約345.19億元,較上年降低37.8%。而2012年上半年土地收入僅101億元。
濱江2號地塊的推出,無疑會大大減緩政府方面的壓力。但對中冶方而言,情況則有所不同。摩根士丹利在2010年9月中冶拿下1、3號地塊後發布報告稱,兩幅成交地價為每平方米4878元,遠低於周圍地區平均地價6000元/平方米,估計該項目可於2013年至2015年分別為中國中冶帶來28億元、33億元及20億元的利潤。
單價便宜的地王無疑將給中冶帶來巨大收益。但現在看來,上述報告對盈利時間的判斷似乎過於樂觀。超過200億元的巨資沈淀在尚未拆遷完成的土地上,對即便是央企的中冶而言,亦是一筆沈重負擔。據中國中冶2011年年報預測,南京下關濱江項目總投資將超過715.19億元。
2012年6月份,中國中冶總裁沈鶴庭率兩位副總裁赴中冶置業調研,直言目前中冶置業的經營面臨一定的困難,集團在資金、資源等方面會全力支持,並要求“科學安排企業資金,加強現金流管理”。劉福明則坦言南京項目體量大、佔用資金量大,要做好濱江項目開發進度的控制。
不過,母公司的狀況並不容樂觀。中國中冶2012年半年報顯示,當期淨虧損達1.86億元,而上年同期為盈利19.69億元。賬面現金也由去年同期?-23.98億進一步減至-91.15億元。
圍繞濱江地王,一度曾傳出中冶將引入其他重量級投資者的消息。2012年8月24日,劉福明應邀考察上海證大[簡介最新動態]集團,證大集團董事長戴志康和劉福明表示,將以南京濱江項目為基礎開展合作,提昇雙方項目的投資開發價值,還就成立專門工作組的事宜進行了研究,以進一步開展具體的合作開發建設。但該合作意向至今尚未有明顯動作。不過,中冶確實已有騰挪動作,接盤者則是南京方面。
2011年12月1日,南京臨江投通過北京產權交易所,將旗下剛剛成立一個多月的全資子公司南京長江國際航運中心開發建設有限公司(下稱南京長建)100%的股權和債權,作價18.38億元,轉讓給南京外灘投資發展控股集團有限公司(下稱南京外灘)。
工商資料顯示,南京外灘為南京市下關區國有全資公司。而南京長建即前述南京長江國際航運物流服務中心項目的項目公司,該項目一期佔地面積3.5萬方,總建築面積29萬平方米,是下關濱江1號地塊中的子項目。
上述產權掛牌信息顯示,標的賬面總資產為11.02億元,總負債為10.82億元。而在總負債不變的情況下,評估出讓價為18.38億元,南京臨江投在其中將獲得溢價7.37億元。而掛牌要求意向受讓人須為“國有或國有控股企業,實收注冊資本金不低於45億元人民幣”,實為南京方面國資量身轉讓。
掛牌轉讓要求規定,意向受讓方應自被確定為最終受讓方之日起六個工作日內一次性支付除保證金外的其餘交易價款。此外,意向受讓方須確保標的企業繼續履行《南京下關航運中心項目建設工程委托代建合同》,在支付本項目交易價款的同時,在股東工商變更登記前向南京正濱房地產開發有限公司一次性支付14.38億元代建款。而南京正濱房地產開發公司,正是中冶置業的全資子公司。
換言之,中冶置業將1號地塊中的具備部分開工要求的子項目通過轉讓、代建等方式,從南京方面回籠現金及貸款約32.76億元,並獲得6.96億元的投資收益。