|
||||
商住樓的利弊和侷限性決定了投資者要自行做出取捨。在計算成本時,根據自身的情況、目標用途會有所區分,這都影響着投資者實際的收益回報。
精裝小戶型、交通便利、LOFT戶型、火爆銷售中、商住兩用不限購……樓市調控至今,商住樓都是一派火熱的態勢。在紛至沓來的廣告短信、銷售電話之中,商住樓的投資價值到底有多高呢?實際上,不管是投資還是自用,是個人過渡還是企業、商業的使用,都要先釐清各項成本。
認準優勢特點
應該說,商住樓的存在一方面是政策調控下催生的產物,一方面也是側重於“低總價”、“超便利”等特點的取捨。因而,想要選擇商住樓,就要認準它的相關特點及優勢,有的放矢。
首先,商住樓應位於成熟商圈或潛力商圈,交通便捷且周邊配套成熟完善,這樣才能做到“易租售”;其次是戶型,通常設計爲標間或套一、套二,這樣基本能保證“低總價”,契合大多數資金條件有限的投資者,也可用於過渡型自住;最後是自住、租住及辦公的多功能性,能註冊公司也就適合新成立的小企業、“SOHO”一族。
另外,酒店式公寓的價格一般較具誘惑力,據統計,在周邊環境、交通、配套等各方面條件相當的前提下,40年產權商務公寓售價普遍比周邊70年產權住宅售價低15%~20%。由此可見,面對鋪天蓋地的商住樓,我們第一步就是要找出符合上述優勢特點、有一定目的性、側重性的項目。如果在產權年限短、入住及貸款成本都較高的前提下仍選擇了沒有明顯優勢的樓盤,無疑是盲目的。
釐清各項成本
在實際的銷售過程中,商住樓存在着過渡型自住、小企業辦公、投資及出租等購買者。在使用方面,也有一般的個人租客、企業租戶及其他一些商業用途(如桌遊店)。然而不管是哪一種,對商住樓的較高使用成本都要有所計算。
以一個普通三口之家爲例粗略計算,在商住房生活平均每月10噸水、300度電(含廚房炊事用)。每月費用爲:水(10噸×6.8元/噸)+電(300度×1元/度)+物業(100平方米×3.50元/平方米·月)=718元,而在同等面積普通商品房中約爲水(10噸×4元/噸)+電(240度×0.49元/度)+天然氣(20立方米×2.05元/立方米)+物業(100平方米×1.8元/平方米·月)=378.6元,相差將近一半。
其次,投資交易成本也是不容忽視的。與普通商品房不同,無論多少年後出手,(指導價-原房價)×5.6%的營業稅和(出手時房價)×3%的契稅都必須繳納,而且還要繳納(指導價-原房價-已繳稅費)×20%的個人所得稅。比如,一套購買時100萬元的商住樓,出手時200萬元,業主要繳納約30萬元的稅費(按指導價=出手成交價計算)實際收益在70萬元左右。如果是以公司名義購買,稅費將更重,但若交易的這套爲普通商品房(滿五年、90平方米以下,業主名下唯一住房)則只需在購買時繳納1萬元的契稅。
按需選擇目標
顯然,商住樓的利弊和侷限性決定了投資者要自行做出取捨。在計算成本時,根據自身的情況、目標用途會有所區分,比如不需要廚房炊事等生活支出的,在日常成本上就會有所減少。這也明確了商住樓的租售都要找準目標。
另外,商住樓一半自住一半商用的模式特點、轉讓時的較高費用都決定了投資的週期和目標客戶羣。在實際的選擇過程中,地段優勢、商圈分佈、總價和租金水平也全是購房者需要考察的要素。在較長的一段投資週期內,空置率、維護成本、可能出現的糾紛都會影響實際的收益。因而投資者在計算回報的時候,也不能忘記不同情況下的各項成本,不然,往往會到頭來發現收益率遠低於預期,得不償失。