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“王的盛宴”正在土地市場上演。從11月27日到12月3日,7天產生7個地王!北京、上海、成都、深圳、南京、廣州、珠海7個城市成爲地王的誕生地,這7個地王的總價合計達178.17億元(北京農展館地塊尚在掛牌中,暫按20億元起始價計算)。
萬科[簡介最新動態]相關人士表示,單純以總價或單價作爲判斷依據,並不能準確反映出土地的價值,具有一定片面性。真正應該警惕的地王,應該是那些地價中含有較多預期成分,只有房價在短時間內大幅上漲才能盈利的項目,也就是所謂“麪粉貴過麪包”的土地。當這類土地大量出現時,往往意味着市場形勢的升溫。
中原集團研究中心總監劉淵認爲,在當前的房地產調控形勢下,雖然今年年底各地出現了多個地王,但全國總的新開工面積數據依舊在低位徘徊,這與2009年、2010年的土地市場火熱不同。目前,企業拿地還是以補充土地儲備爲主,與之前的戰略擴張截然不同。
核心城市上榜
進入2012年下半年,土地市場呈現轉暖之勢,先是以萬科、保利地產[簡介最新動態](保利[簡介最新動態]西山林語保利新茉莉公館[最新消息價格戶型點評])爲首的大型房企頻頻吞地,之後又演變爲企業對優質地塊的爭奪。從克而瑞研究中心的數據來看,萬科11月的銷售業績創下今年新高,今年的銷售額有望突破1400億元;恆大地產11月銷售額再超百億元,提前完成了全年的目標。可以說,大型房企的銷售業績正在逐漸轉好。
“隨着業績的提升和銷售面積的增加,開發商有補充土地儲備的需求。”劉淵表示。
接下來,土地市場上演了一場場“王的盛宴”。11月27日,上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體以27.7億元摘得黃浦區594(北塊)、596街坊地塊,樓面地價高達36176元/平方米,刷新了今年上海的單價最高紀錄。
克而瑞研究中心分析師李瑩表示,黃浦區地塊東臨黃浦江,北接外灘,靠近南京路商圈,地處黃金地段。從交通設施來看,地塊距地鐵9號線小南門站1000米左右,並臨近復興東路輪渡口,交通非常便利。近年來,該地塊附近供應土地數量較少。2009年成交的外灘國際金融服務中心(8-1)地塊的樓板價爲34148元/平方米,因此黃浦區594(北塊)、596街坊地塊今年的成交樓板價並不算很高,其位置優越性及地塊的稀缺性都決定了它的價值。
在上海出現單價地王的當天,北京也不甘“示弱”,北京市國土資源局掛牌推出了朝陽區農展館北路8號地塊,掛牌出讓起始價爲20億元,起始樓面地價高達3.38萬元/平方米,成爲今年以來北京土地市場上的單價地王。
同樣熱鬧的城市還有深圳。11月28日,中海地產(中海九號公館[最新消息價格戶型點評]中海尚湖世家[最新消息價格戶型點評])以總價20億元摘得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地,刷新了深圳2012年度的土地出讓總價紀錄,其樓面地價爲10982.97元/平方米。
隨後,二線城市也捲入了這場地王盛宴。11月30日一天內,南京和成都也分別誕生了地王。其中,中冶置業以底價56.2億元競得南京下關濱江G50地塊,這意味着年內全國總價地王的誕生。而成都武侯區永豐鄉太平村地塊則由大港國際以總價2.8億元摘得,溢價率高達150%,刷新了成都土地招拍掛以來的成交樓面地價紀錄。
11月30日,一線城市廣州也在發力,中國奧園以底價34.1億元競得番禺新城地鐵上所蓋超大體量商業地塊,成爲廣州今年以來的總價地王。
在前述6個地王之後,12月3日,珠海的新晉地王也趕來湊熱鬧。珠海市土地房產交易中心公告顯示,保利地產以17.37億元拿下2012-13號地,樓面地價爲7400元/平方米,成爲今年的珠海地王。
李瑩表示,近期地王涌現反映了當前土地市場熱度提升,呈現供需兩旺的態勢。一方面,地方政府加大推地量,並增加了優質地塊供應;另一方面,企業業績完成情況較好,拿地需求強烈。同時,地王頻繁現身也會對市場心理預期產生一定的衝擊。
但記者從中國指數研究院拿到的一份數據顯示,今年1~11月,全國土地出讓金總計爲160813130.78萬元,而去年同期爲197080709.64萬元。同比減少了18.4%,因此土地市場總體上並未出現大的反彈。
拆遷補償成本將提高
從前述7個地王所處的城市來看,一二線城市的優質地塊成爲了香餑餑,當地的土地市場也相對比較活躍。劉淵表示,這與樓盤的銷售市場有關。從今年的情況來看,一二線城市的回升比三四線城市好很多,同時也更平穩。在這種情況下,企業纔會更加青睞一線城市與二線核心城市。同時,在房地產調控形勢下,土地市場出現了兩極分化,房企更願意去一二線城市拿地,因爲核心城市的優質地塊保值性更強,利潤率更高,開發風險更小一些。與此相反,三四線城市則表現乏力。
劉淵認爲,在當前的房地產調控形勢下,雖然今年年底各地出現了多個地王,但全國總的新開工面積數據依舊在低位徘徊,這與2009年、2010年的土地市場火熱不同。目前,企業拿地還是以補充土地儲備爲主,與之前的戰略擴張截然不同。
據華東某市土地儲備中心相關負責人介紹,土地收儲成本的增加也意味着地價的上漲,即地塊位置越好,意味着土地收益高,但拆遷成本也很高。目前,一些城市在出讓土地時,收益率一般在25%左右。此外,土地在一級開發和二級開發之間的利潤空間一般不會超過15%,北京控制在8%到12%之間。”
該負責人還表示,正在修訂的《土地管理法》將大幅度提高徵地成本。“目前說得最多的是,對於農民土地補償標準要提高10倍左右。如果再考慮同地同價機制,那麼今後的土地開發成本將大幅提高。”