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壓力重重的“房貸族”們,明年可以舒一口氣了。今年年中的兩次降息利好將於2013年1月1日“兌現”,執行新利率後,貸款30萬元至100萬元的購房者,房貸月供將下降100元至300餘元不等。
不過,一些“房貸族”向本報記者反映,現在股票、基金都在跌,理財產品收益也低於房貸利率,還是想趁着年終手頭充裕提前還貸。
記者探訪發現,提前還貸申請期至少一個月,還要交還款金額3%左右的手續費,讓“房貸族”們感嘆,有錢還貸也不是一件容易事。
50萬貸30年月供少還166元
在多數商業銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》上,對房貸利率的調整方式進行的約定都是這樣的:貸款期限在一年以上的,貸款利率於每年1月1日調整一次。也就是說,對於多數房貸族來說,1月份是房貸利率調整的月份。
今年6月8日起,5年期以上貸款的基準利率從7.05%降至6.8%;7月6日起,又進一步降至6.55%。也就是說,今年房貸利率下調了0.5個百分點。
中國銀行(2.83,0.04,1.43%)江漢支行理財師吳丹給記者算了一筆賬,以等額本息還款方式爲例,購房者申請50萬元30年期商貸,今年6月8日前,月供爲3343元;明年1月1日後,利率執行6.55%的標準,月供爲3177元,下降了166元左右。
家住徐東大街的陳先生在2009年6月,商貸100萬購買了一套商品房,可以享受7折利率。對於像陳先生這樣的購房者,明年適用的利率是在6.55%上打7折即4.59%,比現在7.05%打7折後,低0.35個百分點,以此計算,100萬貸款的月供將比今年少189元。享受利率8.5折優惠的房貸,月供則少242元。
如果是二套房貸,即利率1.1倍,則明年執行的新利率將變爲7.21%,比目前低0.54個百分點,那麼,購房人的月供將減少335元。“大多數購房者的貸款金額在40萬元至100萬元,執行新利率後,房貸月供將下降100元至300餘元”。吳丹說。
至少提前一個月申請
“辦房貸提前還款,遭到銀行各種刁難。先是說現在提前還款的人很多,要填單子排隊等三個月以後通知了才能辦;然後又是你提前還款有三個月的違約金。”近日,有網友在微博上吐槽年底提前還貸太困難,被不少網友跟帖稱“有同感”。
記者走訪武漢多家銀行發現,對於提前還貸,大多數銀行都規定需要提前申請,申請期至少是一個月。招行武漢分行客服人員稱,提前還貸特別是商貸需要先通過電話預約,再等銀行通知到指定網點辦理手續,最終劃錢還貸至少要一個月。
家住團結大道的郭女士稱,她10月底申請了提前還貸,和銀行說好了12月6日去還。但因出差未能趕回武漢,和銀行一再解釋希望能緩一天,但是銀行不同意,結果還貸時間重新被預約到元旦之後。
此外,允許申請提前還貸的時間也不一樣。多家銀行都要求至少還款半年或一年後纔可以申請提前還貸。
武漢一家國有銀行個貸部負責人介紹,借款人提前還貸之後,銀行就不能再收取已還部分所對應的利息收入了,長遠地講,銀行的利息收入就減少了,所以銀行在受理提前還貸業務時,熱情並不高。此外,年底銀行貸款規模的考覈壓力很大,如果借款人提前還貸,銀行沒有時間把收回的貸款額度重新投放出去,銀行報表上的貸款總額就會減少,銀行就得不償失了。
還貸手續費各不相同
今年11月,在中資銀行普遍收緊首套房貸利率優惠政策時,在漢的東亞、匯豐等外資銀行仍給出了最低8.5折的優惠。
不過,在提前還款方面,中外資銀行各有不同。
記者以購房者身份諮詢東亞銀行。客服人員介紹,規定的標準爲36個月內提前還款,要按照還款金額的3%來收取費用,36個月之後爲2%。匯豐銀行客服人員則稱,一年後全部還款手續費至少3萬元,兩年後全還手續費至少2萬,三年後不收手續費。
相比之下,大部分中資銀行多是以罰息形式收取手續費,一般提前還款要支付1個月的利息。以50萬元商貸30年計算,一個月利息不到3000元,假如提前還款30萬元,中資銀行罰息的話爲3000元,外資行3%的手續費爲9000元。
而交行、招行等銀行表示,只要在可以申請提前還貸的時間內提前還款,不收取手續費或罰息。
三種情況不宜提前還貸
中行理財師吳丹建議,如果市民短期內有較高收益項目可投資的,不必趕在年底湊熱鬧去提前還貸。三種情況下不宜提前還貸:
簽訂貸款合同時享受7折到8.5折的利率優惠。由於已享受較低折扣的利率優惠,目前又處於降息通道中。若央行在年內無降息動作,即使明年1月1日按照最新利率執行,利息也只會比前期更低。
等額本金還款期已過1/3的購房者。由於等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息。也就是說,這種還款方式越到後期,所剩的本金越少,因此所產生的利息也越少。在這種情況下,當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息,後期所還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。
等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然後平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。也就是說,每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期,已經償還了大部分的利息,因此提前還貸意義也不大。