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在香港的路邊商鋪中,地產中介機構用10步一間的陣勢來形容一點也不爲過。爲爭奪內地人赴港置業的市場,在銅鑼灣、中環等內地遊客聚集的地段,樓盤銷售人員、中介機構在人行道上高舉廣告牌、試圖吸引路人的目光。
事實上,類似的場景在衆多地產推介會、來往港深廣莞等交通班線等場合也存在。用香港美聯物業中介代理劉麗莎的話形容,“這年頭,賣樓的都要看內地投資者的臉色。”
儘管針對非本地買家的樓市新政剛剛滿月,卻對香港樓市產生了較大沖擊。目前,買家對住宅市場的投資意願降低,香港的樓市泡沫正在“裂變”。
量價齊跌
“如果我在新政出臺後簽約,要多付出100多萬港元的稅費,這意味着往後的投資轉手中,這100多萬也會被計算在投資成本中。”東莞某食品廠董事長姚先生告訴記者,他已決定暫停在港購房。
姚先生看重的是,“到底香港樓市是否會從高位回落,回落到什麼地步”。他擔心,一旦回落幅度較大,樓市投資的收益將銳減。
劉麗莎告訴記者,不少已赴港置業的投資者有着類似的擔憂。這些投資者紛紛致電或要求赴港,查詢所購入的房產的跌幅,“有些客戶說,比看股市還緊張。”
劉麗莎進一步表示,多個區域房價的確出現了回落,而只有少部分區域保持價格的穩定。“但持續下跌的預期較爲濃厚。”她強調。
過去兩年,香港樓市持續上漲。截至今年9月,香港樓價指數已連升6個月,相比去年同期升幅達13%,根據差餉物業估價署發佈的資料,目前樓價比1997年高峯已高出18%。
爲降低風險,香港特區政府選擇以高稅收的方式,限制非香港本地居民的購房需求以及市場短期炒賣行爲。特區政府於10月26日推出兩項嚴厲的樓市調控措施:一方面,如果買房之後三年內把房子賣出,需支付一筆10%到20%不等的額外印花稅;另一方面,所有非香港本地居民、所有本地及外地公司在香港買樓,都需要支付相當於房價15%的“買家印花稅”。
11月初,美聯中國營運總監兼華南區董事總經理王書權表示,香港樓市新政出臺後,內地買家心態出現顯著變化,229個有效調查樣本[最新消息價格戶型點評]中,不再考慮購買香港物業的內地買家佔3%、半年內不會購買的爲62%、視樓價走勢再作決定的爲35%。
王書權分析,內地買家選擇觀望,未來樓價走勢成爲其是否購買香港樓盤的重要依據。而據美聯中國統計,從新政出臺至今,內地買家香港看樓銳減九成,接近零成交。
據悉,以外地投資客爲主的新界東涌地區成交縮減超過八成。全港至少11個屋苑,當中包括青衣灝景灣在內,在新政出臺後整整一個月交出“零成交”的成績單。
港媒報道,一名來自溫州的業主近日以1950萬港元售出位於北角的單幢樓單位,據悉,該業主於2010年10月花費1898萬港元向發展商一手購入,持貨兩年,目前賬面微賺51.6萬港元,但扣除佣金等費用,目前售出後虧本約40萬港元。
此外,香港中原地產11月底發佈的最新研究報告顯示,香港樓市出現量價齊跌。反映香港二手樓價的中原城市領先指數(CCL)和中原城市大型屋苑領先指數齊下跌,爲10個星期以來首見。
中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示,如果CCL跌穿115點水平,香港樓價可能向下調整,調整幅度約5%至10%。
中原地產經紀人朱先生表示,在與內地客接觸中,香港樓市下跌幅度被頻頻問及,這也是內地買家最擔心的問題。他說:“一些繼續觀望的買家擔心,這場下跌只是一個開始。”
泡沫轉移?
與住宅量價齊跌的情況不同,來自香港中原、美聯等中介機構數據顯示,香港的車位和商鋪等成交價格不斷攀升,成交量也在增加。“投資發生了轉移。”朱先生表示。
據香港財華社報道,以東、西九龍工廈爲例,個別單位售價差距達一倍之多,因而吸引不少投資者在西九龍作長線及短線投資。而香港衆多車位受到短期炒家的影響,兩週便升值25%。
業內人士撰文分析稱,在香港房地產市場,國際投資者對天價物業已經拒絕再“玩”,仍樂此不疲的是本地投資者。政策限制炒住宅,就轉往炒商廈商鋪,甚至車位;而物業的持有模式,多爲短線,只求賺錢走人。
“即使住宅市場得到暫時的平緩,但其他領域炒作空間仍然具備,如果措施不當,香港樓市會陷入泡沫破裂的邊緣,樓市繼續高位上行。”香港投資機構T&T投資總監葉紫雯告訴本報記者。
黃良升表示,根據今年前4個月的統計,在香港1200萬港元以下的中小型住宅市場,內地買家買走了21.5%的一手住宅以及7.3%的二手住宅,1200萬港元以上的豪宅市場中,內地買家買走了38.1%的一手豪宅和22%的二手豪宅。整體而言,內地投資者佔香港整體樓市交易總數的8.7%,佔整體金額比例有13.8%。
香港金融管理局總裁陳德霖近日表示,從來沒有隻漲不跌的週期,樓價將持續上升的假設是錯誤的,情況隨時可能轉變。即便目前按揭供款比率比1997年低,但樓市涉及的風險不比當年少。