近日，中國社科院發佈主題爲“新型城市化背景下的住房保障”的財政政策報告，建議對城鎮居民家庭人均用房超過40平米的部分，按評估價格徵收稅率較高的保有環節房產稅。此徵收建議一出，立即引起業界關注。

　　房產稅何時展開徵收？以何種模式進行徵收？徵收後能否限制房價過快上漲？

　　Q1房產稅何時鋪開？

　　日前，財政部部長謝旭人發表署名文章，對人們普遍關注的房產稅改革方向、房產稅能否發揮調節財富分配的作用等問題作出了闡釋，並提出要通過深化房地產稅制改革，總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開。種種跡象表明，房產稅改革試點向全國推廣已經進入倒計時。

　　那麼房產稅是否已經到了推出的最佳時機？在華西城市與房產研究院首席研究員溫利陽看來，總的來說房產稅的推出將是大勢所趨，在重慶和上海試點以後，房產稅全國試點將是一件水到渠成的事情，各項條件也基本成熟。不過溫利陽認爲，房產稅的全國鋪開，仍將遵循循序漸進的過程，可能先是先行試點，然後纔是實施細則落地的進一步推廣。

　　雖然近日關於房產稅即將全面推廣的消息很多，但四川省社科院房地產研究中心主任蔣華東認爲現在推出仍爲時尚早，“明年上半年，甚至下半年可能會在全國更多城市展開試點，全面推廣仍涉及到徵收模式等問題需要解決。”

　　不過，房產稅對於改革中國的整個財稅體制來說，仍是大勢所趨。謝旭人也指出，要統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收並存的狀況。結合其他方面的稅制改革，對房地產交易環節徵收的有關稅種進行簡併，合理安排稅收負擔。

　　Q2房產稅如何徵收？

　　對於房產稅的徵收對象，一直以來是人們關注的焦點。其中，房產稅是對存量房徵收還是對新增量進行徵收是關注的重點。

　　西南財大經濟學院副教授劉璐認爲，根據國外的經驗，房產稅一般都是採用對存量房進行徵收的辦法，一般徵收的金額是總房價的0.5%—1%，在美國一些州甚至可能更高。

　　另外，房產稅徵收模式是按照套數還是面積徵收，也是關注的焦點。在日前舉行的中國社科院“新型城市化背景下的住房保障”財政政策報告上，建議對城鎮居民家庭人均用房超過40平米的部分，按評估價格徵收稅率較高的保有環節房產稅。對此，華西城市與房產研究院首席研究員溫利陽認爲，這樣的徵收辦法過於嚴厲，按照人均住房40平米來說，一個三口之家的總住房面積只有120平米，被徵收的範圍應該說比較大。並且，目前我們買房的家庭單位是按照夫妻雙方和未成年子女來計算。也就是說成年子女和父母居住一起，一般不以一個家庭單位計算，因此超過40平米的範圍較大，被徵範圍太廣。在溫利陽看來，按照套數徵收可能仍是一個比較科學的方式，另外重慶試點的對高檔住宅進行徵稅的辦法仍值得借鑑。

　　Q3能否抑制房價上漲過快？

　　在衆多業內人士看來，房產稅如果對存量房進行徵稅，推出之後將對投資炒房客造成打擊，將起到抑制炒房立竿見影的效果。甚至房產稅推出後，限購等政策將退出歷史舞臺，房產稅將替代限購成爲抑制房價過快上漲的有力武器。

　　對此，華西城市與房產研究院首席研究員溫利陽認爲，限購只是爲了抑制房價上漲過快的階段性政策，遲早會退出歷史舞臺，房產稅在一定程度對限購有替代性，對物業保有環節的徵收，會讓購房者付出更多炒房成本。但是房價上漲是否因此得到有力的限制，還取決於房產稅的力度，比如對第三套房起徵和第二套房起徵，對市場的影響力是不一樣的，究竟對炒房限制力度多大仍有待觀察。

　　四川省社科院房地產研究中心主任蔣華東則不認同房產稅就能抑制房價上漲過快，“高房價更多是因爲地方政府土地財政所導致，只要不改革土地財政的本質，就難以抑制地方政府的賣地衝動，高房價就難以從根本上消除。因此推動政府的財稅體制改革，剝離政府對土地市場的參與熱情和依賴，纔是解決高房價的根本之道。”

　　|專家觀點|

　　西南財大經濟學院副教授劉璐

　　持有空置物業風險增大

　　房產稅是對住房保有環節徵收的稅收，此前我們對房地產的徵稅更多是在流通環節，因此房產稅實施後，會顯著增加物業持有成本。目前來看，持有物業主要支付的是物管費，對於購房者來說是非常微小的成本。

　　根據國外經驗，比如美國房產稅一般在物業評估價的0.5%—1%，如果按1%的標準徵稅的話，房屋價值100萬元，每年可能要交1萬元的稅，從長期來看，這個成本不低。

　　對於房產稅的影響，可以從兩個方面來看，一種情況是房產稅最終被轉嫁出去，提高了房屋的租金或售價。比如市區成熟地段比較優質的物業，房產稅可能會轉嫁到最終使用人的頭上。另一種情況是，有一些投資者購買了多套房產，但是並沒有準備出租，希望等待物業升值的，這樣的投資者將面臨更大的投資風險。總的來說，房產稅將會在一定程度上抑制房地產市場上的投資需求。

　　另外，房產稅可能還會產生一種疊加效應。如果房產稅推廣開來，而限購不取消，兩個政策的效應會疊加，從而加劇投資需求萎縮。但對於剛需來講，這個政策反而會導致剛需樓盤在一定程度上更受到購房者青睞。

　　華西城市與房產研究院首席研究員溫利陽

　　房產稅或比想象中“溫柔”

　　最近關於將全面鋪開房產稅徵收的消息很多，但具體的時間表、徵收辦法等仍是“猶抱琵琶半遮面”，更多實施細則仍在猜測中。

　　其實，無論房產稅是對增量房徵收，還是設定人均住房面積對超出部分徵收，初衷和目的都是抑制炒房，讓房地產迴歸到以自住需求爲主的市場。因此，個人判斷，房產稅不會過於嚴厲，比如有專家說人均40平米起徵，這樣“殺傷”面或許過大，有“誤傷”自住需求之嫌。

　　房地產市場下一階段仍會以穩定爲主。房地產市場在2005年調控以來，經歷了多輪調控，目前在限購等一系列政策下，房地產市場正進入一個穩定期，房價基本得到控制。而宏觀經濟方面，經濟仍存在下滑風險，不宜對房地產市場過度打壓。

　　因此，未來將推廣的房產稅或以“試點”爲主，落地後的房產稅並非“洪水猛獸”，可能將比想象中的“溫柔”。另外，在新房交易環節開發商要繳納營業稅、所得稅、城建稅、土地增值稅、土地使用稅等，而購買新房的納稅人必須繳納契稅、印花稅等。未來在保有環節開徵房產稅後，交易環節的部分稅收或將合併或取締，因此真正增加的稅收也有待觀察。

　　四川省社科院房地產研究中心主任蔣華東

　　房產稅難從根本抑制高房價

　　高房價是地方政府對土地財政的依賴所導致，房產稅只能在表面上增加購房者持有成本，抑制部分炒房需求，治標不治本。從根本上來看，不解決土地財政問題，難以徹底解決高房價問題。

　　導致高房價的原因當然有很多，地方政府對土地出讓金的依賴，是最重要的一點。地方政府和開發商一起推高了房價，房產稅雖然在一定程度上能爲地方政府帶來一定的稅收收入，但這不能從根本上解決地方政府“錢從哪裏來”的問題。

　　另外，對於房產稅的徵收，現在仍存在是向存量房還是新增量徵收，按面積還是按套數徵收等很多問題需要解決，短時間內把房產稅全面鋪開的可能性不大。明年之內可能會在全國更多地方進行試點，至於徵收模式，可能會有更多嘗試。記者鄒宇