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想在老城區置業的人,因爲“囊中羞澀”經常會因商品房價格昂貴而卻步,房改房就不失爲一個不錯的選擇了。然而,有的房改房存在“歷史遺留”問題,對於它,很多人擔心買起來很麻煩:如有沒有正規的房產證?過戶辦手續是不是很麻煩?如果樓齡很長,又沒有寫明是70年產權,會不會存在使用的風險……日前,記者採訪了合富房地產交易中心權證部經理樑文耀,他指出,在房改房交易中,買家有四件事必須要留意。
1、查冊 補地價補分攤和成本價交付房款
要知道房改房有沒有正規的房產證,能否正常出售,查冊是一個必要手段。據瞭解,所謂“查冊”,就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件爲索引,來查證房地產的權屬狀況。通過查冊,買家可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。
樑文耀說,如果是單純的查冊,只需要業主提供房產證的登記字號及物業的準確地即可。而買家完全不需要自己費時費力去查,一般情況下,中介都有幫忙辦理查冊業務,請業主提供相應的產權資料,並免費將查冊結果給買家看。若買家需要將查冊結果拿走,通常需要支付查冊費用。
2、補地價
很多想買房改房的人,都是看中它位於市區而價錢便宜。可放盤價看合適了,最後付錢卻可能多出來一筆。樑文耀說,這多出來的一筆往往就是“補地價”的錢。由於土地原先價值和現在價值存在差額,以前這部分差額由單位承擔,現在業主要出售,則必須到房管局補足差額才能成交,而房管局之後會將資金劃撥回單位。
需要提醒的是,和商品房不同,房改房的房產證上無論有沒有寫明70年產權,賣房時都必須按房管局系統出示的評估價補上1%的地價,除非房產證上註明了“已徵收土地使用權出讓金”。而就目前情況看,很多房改房的業主都是實收,即所有稅費由買家支付,包括補地價的錢,因此,看樓時買家就要多個心眼,瞭解清楚放盤價是不是實收的費用,否則很可能空歡喜一場,最後爲了成交不得不忍痛“割肉”。
3、補分攤和成本價
在房改房的房產證上,還有一欄是“有沒有補分攤”。業主若購買了分攤面積,則這一欄會註明“已補分攤”並蓋章。而樑文耀表示,不少房改房都沒有補分攤,按規定,對未補分攤的房改房,轉手他人時必須要由業主補分攤纔可繼續交易。而這筆費用最後經常落在買家的身上,因此,買家要事先了解清楚,做到心中有數。
另外,房產證上有沒有寫“按成本價購買”,也一定不能忽視。樑文耀說,以前市民購買房改房有兩種付款形式:一是標準價,二是成本價。標準價購房比成本價購房低,這種房改房上市出售,業主按規定需將增值額的20%交回原產權單位,即在房管局補交成本價。這是一筆很大的費用,就算業主支付了,最後也往往會由買家承擔,對此要引起注意。
4、交付房款房子不是普通的商品,尤其在市區,動輒就要花掉上百萬甚至幾百萬元,這麼多的錢給出去會不會有風險,其實不少人都心有惴惴然。樑文耀表示,如何付款應在合同上寫清楚,按合同辦事,一般不會有太大的問題。但不可以交由中介代收房款。買家現金付款後要索取收款收據等證明,若選擇銀行劃賬,也應把匯款或轉賬的流水單或相關證明保存好,以備不時之需。