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年關難過融資需求大增中小房企“借新還舊”轉向民間借貸面臨又一輪“飲鴆止渴”
房企年終大考即將來臨。樓市調控導致行業整體利潤率受到衝擊,但“強者恆強”。隨着樓市轉暖,一線房企的資金流逐漸走好,而中小房企受到的衝擊遠沒過去。
記者調查發現,隨着大房企的擴張,中小房企受到嚴重擠壓,回款困難,利潤率整體下滑,利潤難以覆蓋前期融資成本。傳統渠道融資困難重重,而再次通過民間借貸或者信託融資“借新還舊”,面臨的是又一輪“飲鴆止渴”。
不過,除了民間融資和信託渠道,赴港上市也成了不少中小房企募資自救的選擇之一。此外,還有不少中小房企選擇了房地產基金、資產證券化、出售項目或子公司股權等融資渠道。
文、表/記者潘彧、周宇寧
本報訊周先生是江西贛州一家小房地產企業的負責人。前年,他從深圳辭職回家創業,目前,其在贛州市某鎮的第一批樓盤已經拔地而起,於10月開賣。樓盤開賣當天,銷售量過五成。周先生面對這樣的業績並沒有感覺到輕鬆,“大企業都深入了二、三線城市,對本土的中小房企衝擊不小。”
大房企擴張擠壓小房企
傳統渠道融資困難重重
據周先生介紹,目前,大房企在贛州城區拿地,一拿就是上千畝,其項目一旦推出市場,無論是回款速度還是利潤空間都將擠壓小房企。
據鏈家地產對87家A股中小房企(企業規模排名在100名以外)統計發現,這87家中小房企在前三季度實現利潤55.81億元,同比下降15.89%。
而龍頭房企的趨勢正好相反。萬科、保利、招商、金地四大房企前三季度淨利潤122億元,同比增長了27%。
同時,這87家中小房企的資產負債率爲65.24%,比年初增加1.91個百分點。回款速度放緩,中小房企的資金鍊越發捉襟見肘。
周先生告訴記者,臨近年底,部分本地房企高息融資還不上,只能降價賣房回籠資金,“沒想過找銀行,手續太複雜,小企業也很難達到銀行的要求。”而記者從廣州小額貸款業內瞭解到,年底中小房企融資需求出現了增加。
廣州市一位不願具名的小貸公司董事長對記者表示,到了年底,不少出現融資困難的中小房企都會找上小貸公司。一些中小房企此時着急貸款,一定程度上是因爲有“借新還舊”的需求。不過,由於小額貸款公司單筆貸款最高額度只有500萬元,很難滿足中小房企的“胃口”。
而另一方面,對於小貸公司來說,由於其目前不愁客戶,所以也不太願意將錢借給風險較高的房地產企業。
飲鴆止渴高息融資成本
遠高於中小房企利潤
周先生表示,當地的中小房企融資主要走的是民間借貸的渠道,或者找有資金的人以入股的形式籌集資金。而據周先生和上述廣州民間融資人士介紹,中小房企通過民間渠道來融資的成本相當高。
今年以來,信託也是中小房企舉債維持生計的重要方式。而信託融資的利息較高,對於利潤有限的中小房企來說,也是一筆沉重的負擔。用益信託的統計數據顯示,今年1~11月,房地產信託的平均預期年收益率爲10.2%。而對房企來說,除了給予投資人產品預期收益外,還要付出發行費用、渠道費用等,融資成本大多超過15%。
比如,香江控股公告稱,去年6月共融得人民幣2億元的信託借款,該筆借款利率爲每年13.5%。該筆信託貸款的到期日爲今年12月,僅僅利息所產生的財務成本便高達2700萬元。但財報顯示,香江控股今年1~9月虧損7835.59萬元。
記者從鏈家地產得到的數據顯示,A股上市公司中的87家中小房企淨利潤率(淨利潤/營業收入)爲10.32%,遠低於任何高息融資的利息成本。