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住宅庫存的問題已經被討論過很多,長期以來,很多人都對於一線大城市的住宅庫存抱有擔憂的情緒,特別是在房地產調控以後,很多購買力被限制住了,一線城市的住宅庫存問題就曾被很多業內專家提了出來,並認爲,目前這些大城市由於限購的問題,去貨速度變慢,同時房企在前幾年擴張過快,囤地囤房的現象比較普遍,這使得一線城市的庫存壓力越來越大。但從今年的樓市行情來看,這些一線城市的庫存壓力卻表現得並不明顯。特別是在下半年就開始的成交回暖,潛在的剛性需求被激發起來涌進市場,消貨的速度又變得越來越快。如果一線城市的庫存問題看上去已經並不大,但這並不代表在行業內開發商就沒有庫存壓力。
事實上,原本對一線城市庫存問題的擔憂是有點目標不明確。由於本身大城市的購房需求羣體還是比較龐大的,無房的外來務工人士的購房慾望仍是非常強烈的。所以即使房企在一線有不少的待售房源,但仍然有比較大的需求存在,庫存的壓力只是一個政策時期下的短暫表象。但除了一線城市之外,其他地區的庫存壓力則是應該重點關注的問題。
近期,有媒體公佈了一份報告稱,目前部分三四線城市的房地產庫存量是“天量”。據其所述,國內包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹,與商品房實際消化速度形成巨大差距。該報告以邯鄲爲例,該市是河北省三線城市,其房價每平方米也就四五千元,但當地房地產泡沫膨脹之程度,不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。目前當地在售和預售的房產共約3480萬平方米。按照人均居住面積31.6平方米計算,邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納100萬人以上。而當地非農人口樂觀估計也不足160萬人。如果考慮到2012年當地新建樓盤建築面積,邯鄲在售與預售房面積至少可以容納130萬人以上。而當地2011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米,以此測算,在建與在售樓盤至少需要消化10年。
的確,三四線城市的房地產住宅庫存應該得到關注。而現時提出這樣的問題也可以說得上是恰如其分。目前,已經有人在預測,在持續的樓市回暖氣氛下,開發商賣房已經不再那麼困難。但事實上,這僅僅是限於廣州、上海、北京、深圳這樣的一線大城市。從近期的成交數據上看,無論是中小面積的首次置業產品還是較大面積的家庭換房產品,甚至是別墅、豪宅這樣的高端產品在最近幾個月在這些大城市都賣得風生水起。歸結起來的原因也很簡單,在經歷了長時間的觀望以後,購房者成爲首先耐不住寂寞的一方,越來越多的買家開始朝着房地產市場進發。這就使得樓市一下子又熱了起來。
但是不是每個地方都是這樣,顯然不是的。一線大城市就有大量自住需求的買家作爲支撐所以回暖,但在很多三四線城市,就不是這樣。在最近,儘管像惠州、中山這樣的城市成交數據沒有以前那麼難看,但實際上也說不上是有多火熱。這些城市主要的投資力或者說是住宅購買力大部分都是來自於外地。而一線樓市的回暖可以說是分流了這些地方的人氣。與一線相比,三四線城市在樓市回暖的潮流中只能算是配角,而且有些地方甚至根本沒有沾到光。
而更爲重要的是,這些城市在一線城市限購政策出臺後,曾一度被認爲是投資流向的主要陣地。在前兩年,很多地方政府都用各種手段吸引開發商到這些地區去置地建房。像惠州、中山現時的很多大型項目在去年都是打着“這裏不限購”的旗號推出來的。這些舉動如今可能已經成爲當地甚至是開發商的一種負擔。當年拿下的大面積用地建成的產品,如今卻未能像一線城市回暖那樣熱賣。這樣,住宅庫存的壓力就顯而易見了。曾經在惠州某大型樓盤操盤的一位房企負責人也曾坦言,現在那邊的房子去貨的速度跟去年沒有多大的區別。而且,現在這些區域的地方政府仍在不斷的賣地。如果目前的政策環境不改變,那麼,庫存的壓力就有可能成爲三四線城市長時間都不能解決的一個難題。