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10月1日深圳存量非住宅按評估徵稅政策正式實施以來,在經歷了9月份規避評估徵稅的二手成交井噴態勢之後,10月二手商業成交經歷了一輪幅度極大的“過山車”,寫字樓和商鋪的成交數據達到了近年來的最低點。進入11月後,隨着政策影響逐漸被消化,二手商業地產出現了局部回暖,其中商鋪市場回升力度加大,而寫字樓則延續了10月份的成交走勢,起色不大。與此同時,10到11月,在政策的刺激下,二手市場的部分投資需求轉移到了一手市場,成交較此前出現明顯上升趨勢。當前的市場格局讓不少開發商加大和加快了一手商業的推盤力度。
二手買賣:商鋪回暖相對迅速寫字樓尚無起色
美聯物業全國研究中心的統計數據顯示,今年以來,二手商業尤其是寫字樓的成交持續了相當長一段時間的冷清,直到第三季度以來才相對迴轉。8月下旬,深圳市地稅局與規土委正式發放通知,深圳將於10月1日對二手工商鋪的交易實施按評估價過戶的政策,二手商業市場的熱鬧在9月達到了最高峯。二手商鋪成交面積近20萬平方米,寫字樓成交也突破年內新高,達到近7.3萬平方米成交。在這一輪最後的“狂歡”之後,二手商業的成交急轉直下,商鋪和寫字樓10月的成交面積均爲4000多平方米。
進入11月以來,二手市場也走向了分化,在寫字樓仍然延續了10月成交水平的同時,商鋪市場出現了顯著的回暖態勢。根據美聯物業的統計,截止11月27日,深圳二手商鋪的成交面積已經達到2萬平方米,雖然與9月的20萬平方米相比大爲遜色,但正逐步恢復到之前的成交水平。而寫字樓的成交回升速度卻並沒能跟商鋪同步,截至11月27日,二手寫字樓的成交面積依然僅有4115.9平方米,而據統計,今年1月—8月,深圳二手寫字樓的成交面積均爲1萬平方米。
對於以上情況,美聯物業全國研究中心主任何倩茹認爲,寫字樓市場由於投資週期較長,二手定價往往與一手價格差距較大,在評估過程中稅費不少;而二手商鋪市場剛興起不久,買賣時間較短,市場供應也足,因此二手定價和一手價格不會出現很大價差,評估徵稅的稅費成本也相對較低。因此,市場在經過一個多月的政策消化之後,二手商鋪投資又逐漸回溫,而稅費成本相對較高的二手寫字樓則難以一時回覆原來的成交。
“預計寫字樓的成交面積近幾個月內都會停留在5000平方米左右,而此前,除了較爲反常的9月高峯,寫字樓的月成交面積均值爲1萬平方米,看來政策的消化還是需要一定時間。”何倩茹如此表示。
一手寫字樓和商鋪:成交隨供應升溫達到近半年高峯
在二手市場緩慢走回此前成交數值的同時,一手商業市場正趁機發力。10月份二手市場的極大萎縮意味着部分投資需求向一手轉移,高緯環球的統計數據顯示,近兩個月來,深圳一手市場的成交便逐步攀升,寫字樓和商鋪都達到了近半年的高峯。從成交數據的走勢來看,直到12月底,雖然不會有明顯的上漲,但一手商業市場的成交都會維持在相對高位。
“一手上商業地產的成交跟供應有比較大的關係,可以看到,今年下半年以來,深圳一手商業地產尤其是住宅裙樓商鋪的供應不斷增加,由於深圳商業地產的供應和成交基數都較小,一旦有新增供應進入,都會在成交數據上有比較快速的反應。”高緯環球華南區研究助理經理袁雪玲如此說道。
根據高緯環球的統計,今年8月至11月期間,由於新增項目持續供給,深圳一手商鋪的可售面積已經達到102.6萬平方米,而寫字樓的可售面積也已經達到了42.1萬平方米。
當然,二手市場的相對冷清也讓部分投資需求轉移到了一手市場,開發商趁機發力加大了供應。“二手市場成交的下降讓開發商覺得有必要加快一手供應的速度,部分項目提前加推並且還取得了不錯的成交成績,例如鹽田的萬科壹海城一開盤就賣出了10多套寫字樓單位,而此前9月開盤的農科商務辦公樓在10月、11月期間也快速清盤,一共86套可售單位,據我瞭解目前僅剩4套。”何倩茹表示。
地產行業記者丁雯婕