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房屋贈與是指一方(贈與人)自願把自己所有的房屋無償贈與他人(受贈人),他人願意接受的民事法律行爲。房屋贈與的雙方當事人應訂立書面合同。限購背景下,房屋贈與可以躲避限購嗎?房屋贈與需繳納哪些稅款?被贈與的房屋還可以再轉賣嗎?本報爲您一一解析這些問題。
親屬間贈與免徵兩種稅
房屋贈與在一定條件下可以免交營業稅和個人所得稅,但需要繳納契稅,今後再轉讓則需要繳納20%的所得稅,而買賣過戶所要繳納的個人所得稅爲成交價的1%。所以,如果房產受讓者今後打算轉讓房產,建議還是採取買賣過戶的方式,而不選擇贈與。
根據國家的相關規定,三種情形下的房屋產權無償贈與,對當事雙方不徵收個人所得稅和徵營業稅。這三種方式是:(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;(三)房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
值得注意的是,若贈與人與受贈人非以上關係,受贈人需要按照房屋評估價20%繳納個人所得稅。
除此之外,個人向他人贈與房屋,全額徵收契稅、印花稅。根據相關規定,對於個人無償贈與不動產行爲,應對受贈人全額徵收契稅,在繳納契稅和印花稅時,納稅人須提交經稅務機關審覈並簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》,稅務機關(或其他徵收機關)應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章,在《個人無償贈與不動產登記表》中籤字並將該表格留存,對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人,房屋權屬部門不予辦理贈與產權轉移登記手續。
受贈房出售徵20%所得稅
在市場上,採取房屋贈與方式進行過戶的案例僅是少數,很大原因就在於受贈房屋再次出售時,出售方要繳交易額20%的個人所得稅,這一稅率相當之高。
根據規定,受贈人轉讓受贈房屋的,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額,爲受贈人的應納稅所得額,依法計徵個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格覈定其轉讓收入。
經適房贈與先辦產權證
房屋的產權即爲其所有者對房屋佔有、使用、收益和處置的權利,只有同時具備了這幾方面的權利才稱得上是完全的產權,房屋贈與的條件就是該房屋具有完全產權。
而根據國家現有規定,經濟適用房爲有限產權,經濟適用房購買者的使用權受到了一定的限制。也就是說,經濟適用房只能用於有經濟適用房購買資格的本人使用,無權轉於他人使用。同時經濟適用房沒有獲取收益的權利,也沒有贈予的權利。
但購買經濟適用住房滿5年後,購房人可向政府交納土地收益等價款後,取得完全產權,此時,便可以進行房屋贈與。
“假贈與”過戶暗藏風險多
現實中,有些購房者想通過“假贈與真買賣”的方式過戶,已達到規避營業稅和個人所得稅的目的。
但事實上,如果雙方不符合可以免徵稅的三種情況,受贈人需要繳納的個稅稅率非常高,購房人反而得不償失。其次,對於贈與的房產,銀行一般會認定受贈方免費接受贈與的行爲,沒有實際交易產生,因此也不能辦理按揭貸款;而對原房主來說,買方可能會在公證後以無償贈與爲由拒付房款,隱藏巨大風險。
因此,在房產過戶中,買賣是操作較爲便捷和安全的方式。一般來說,假贈與一般都會簽訂“陰陽合同”,在過戶時走的是贈與程序,實際上則爲買賣行爲,私下籤訂了買賣協議。由於贈與合同是“陽合同”,是法律承認的合同,買賣合同是“陰合同”,法律不予承認。一旦購房人抵賴,拒絕給賣方支付房款,賣方將會有巨大損失。而對於受贈方來講,日後再出售時還是要多繳納稅費。
案例解析
1.有抵押的房產能否贈與?
《物權法》第一百九十一條規定“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代爲清償債務消滅抵押權的除外。”
根據以上規定,處於抵押期間的財產要轉讓所有權是有條件的,要經抵押權人同意。
案例:王女士與丈夫準備離婚,兩人共有一套商品房,並且還沒有還完貸款,還處於銀行抵押期間,兩人已經協商好將房屋贈與給已成年的兒子。王女士如果要辦理上述房屋的贈與合同公證,應該先取得銀行的同意書或還清全部貸款再辦理贈與合同的公證。
但如果王女士確實未能取得銀行同意,也暫時無法短期償還全部貸款,依然堅持要辦理贈與合同的公證,公證處通常也可以辦理贈與合同公證,但必須在合同中附加抵押權人同意或還清全部貸款的生效條件。
2.房屋贈與能否躲避限購?
有些人目前已擁有多套住房,在限購政策下,想採取“贈一買一”的方式騰出購房名額。但事實上,這種方式的成本很高,贈與房產日後出售要繳交易額20%的個人所得稅,贈與房產只有給直系親屬才能免個稅和營業稅。
案例:張先生和王小姐婚前雙方各有一套房,婚前兩人購買的都是一居室的小戶型。
結婚後,一居室則顯得有些侷促,於是兩人想買一套兩居室改善居住條件。但按現行的限購政策,房屋數量以家庭爲單位,張先生和王小姐家庭擁有兩套住房,已不具有購房資格。
二人手中有足夠的資金並出於資產保值增值的考慮,不願先賣一套再買新房,便將其中一套房贈與其父母。這樣既可以不賣房,又可以省下很多過戶的費用。但前提條件是其父母必須具有買房資格。根據現行政策,只要是過戶,必須是有購房資格的人才能過戶到自己的名下。
3.房屋贈與能否逃避債務?
有些債務人爲了逃避債務,將房產贈與他人,並以身無分文爲由拒絕償還債務。對此,法院將認定爲贈與行爲無效。
案例:2009年,姬女士成功打贏了一場官司,法院判決雷某向姬女士償還借款共計20餘萬元。判決生效後,雷某以沒有償還能力爲由拒絕履行判決。此時,姬女士發現,雷某早在一個月前就以買賣形式將自己唯一的房屋無償轉讓給了雷某的父親。
姬女士認爲,雷某在拖欠債權人較大數額借款的情況下,將涉案房屋無償贈與他人,雷某通過惡意轉移財產達到逃避償還借款的義務。由此,姬女士提起了撤銷權之訴,請求法院撤銷雷某的房屋贈與合同。
經法院審理認爲,雷某以明顯低價轉讓財產,又未收取對價,對債權人造成了損害,故撤銷此次贈與行爲。
4.過戶後能否撤銷贈與?
根據規定,在房屋產權沒有發生轉移之前,贈與人有權撤銷贈與。經過公證的贈與不可以撤銷;房屋產權已發生轉移,也無權撤回贈與;具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同不可以撤銷贈與。
案例:蘇大爺將與老伴所有的5間房屋中的2間贈與給了大兒子,其餘3間贈與給了小兒子。並與兩個兒子辦理了房屋所有權轉移手續。
此後,蘇大爺與小兒媳婦發生矛盾,提出到大兒子家居住。大兒子以分家時有約定爲由,拒絕二老到自己家。
於是,蘇大爺起訴到法院,要求大兒子及兒媳騰房,把房子還給自己。但法院認爲,蘇大爺所立的分家單屬於贈與合同。
既然房屋的所有權已經發生了轉移,因此房子歸兩個兒子所有。蘇大爺要求大兒子返還房屋的請求不能得到法院的支持。
貼士
房屋贈與常見形式
1.夫妻離婚時將房屋贈與子女
2.夫妻離婚時一方將婚前財產贈與配偶
3.父母將房屋贈與子女或者他人(區別於遺贈扶養協議)
4.公民將房產贈與福利機構
房屋贈與辦理流程
1.房產的贈與人與受贈人之間需要訂立一份房屋贈與的書面合同,也就是贈與書。
2.贈與人和受贈人要帶着這份贈與書和房屋的產權證,同時到房屋所在地的公證處進行房屋贈與的公證。
3.符合免營業稅條件的贈與雙方,必須向稅務機關辦理免稅申請。申請免稅時,須提供公證機構出具的贈與人和受贈人親屬關係的公證書,撫養關係或者贍養關係公證書,或者鄉鎮政府或街道辦事處出具的撫養關係或者贍養關係證明。
4.繳納契稅和印花稅。
5.辦理房屋所有權轉移登記手續。需要的材料有房屋贈與的申請書,贈與人和受贈人的身份證件、原來房地產產權證、贈與書及公證材料以及繳納的契稅收據。(記者陳靜思)