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當前,在中央樓市調控政策仍持續嚴控房價上漲趨勢之際,原先冷清的樓市在全國各地也開始逐漸回暖,不少購房者不斷入市購房,其中二手房交易日漸活躍,但二手房交易過程中不少隱患也不斷出現,甚至可謂防不慎防。 隱患
買來的房早有租戶
王女士通過房屋中介,買下一套190多萬元的二手房,等她全額支付了購房款,並辦理了房產證之後,卻發現自己根本住不進這套房子。原來,房屋裏已有了承租人,而且跟原來的房東簽了10年的租賃合同!在退給承租人租金及房屋裝修費後,她才得以搬進。王女士隨後將賣房人告上法院,索賠租金等損失。
法官釋法北京市海淀區法院復興法庭副庭長陳昶屹說,在實踐中,購房者買房時往往只考察賣房者有無產權證,是否屬於共有房產,只要買房者的身份及產權沒有問題,往往就直接與買房者簽訂買賣合同,並交付房款,以爲辦理完房產證過戶後就可以順利入住了。殊不知,該房屋可能還有承租人租賃使用。
如果是租賃期限較長的,購房者要麼等租期屆滿之後,才能使用該房屋;要麼與承租人協商,達成解除租賃關係的協議,待承租人搬出之後才能入住。
陳昶屹法官認爲,實際上,我國《合同法》規定,“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”。進一步講,就是購房者購買了房屋,取得了房屋所有權,也不能在租賃合同期限屆滿之前,隨意將承租人趕出房屋。因此,承租人佔有房屋拒不搬出,也是有合同及法律依據的,這就是法諺所說的“買賣不破租賃”規則。承租人可以根據與原房東之間的租賃合同權利,對抗新房東提出的超越原租賃合同義務約定之外的一切要求。
提示對於購房是用於自住而非投資的買受人而言,在買房時一定要仔細考察房屋的佔有使用情況及租賃關係。以免忽視了“隱藏”在買賣合同關係之外的租賃合同關係。
隱患
賣房人還有其他共有權人
張女士與李先生婚後共同購買了一套房屋,該房屋登記在李先生名下。後張女士去世,李先生在未徵得張女士其他繼承人同意的情況下,就以李先生自己的名義,通過中介,與急於買房結婚的王某簽訂了房屋買賣協議,將房屋出售給王某。
此時,張女士的其他繼承人發現了李先生的行爲,並以共有人的身份起訴,主張其享有共有人的優先購買權,請求法院確認李先生與王某簽訂的買賣合同無效。最終,在李先生與繼承人之間無休止的訴訟中,王某被迫選擇放棄購買該房屋。
法官釋法陳昶屹法官說,這類案件主要是共有人或承租人行使優先購買權,或者提起優先購買權之訴,要求否認買賣合同效力,使房屋購買人可能無法完成購買的情形。優先購買權,是指特定人依據法律規定或合同約定,在出賣人出賣標的物於第三人時,享有的在同等條件下優先於他人購買的權利。
優先購買權包括“共有人的優先購買權”、“承租人的優先購買權”及約定情形的優先購買權等。陳昶屹認爲,優先購買權由於缺乏公示性,往往隱而不露,到關鍵時刻出現就可能反轉局面,使購房者稍有不慎,就可能陷入合同效力之爭或房屋權屬之爭。甚至可能因爲侵害他人的優先購買權,而使得房屋買賣合同被認定無效,到手的房屋又可能歸屬他人。
提示在買房時,應當對賣房人的大致身份關係有所瞭解,瞭解清楚賣房人是否還有其他房產共有權人。
隱患
搬進後才發現的隱性瑕疵
去年冬天,陳先生買下某小區劉某的一套二手房,今年夏天,房子裝修後搬進了新居。然而,入住後他才發現:房屋的中央製冷空調噪聲震動很大,他和家人根本無法正常居住!劉某正是在冬天的掩護下才將該有瑕疵的房屋成功賣給了他。陳先生已向賣房人提起訴訟。
法官釋法陳昶屹法官認爲,我國《合同法》規定了“質量瑕疵擔保責任”,即出賣人在出賣房屋時應當保證房屋不存在會影響正常使用的質量瑕疵存在,如果存在這樣的瑕疵,買受人可以選擇包括退房在內的違約責任方式,但是像陳某一樣,房屋的很多隱蔽瑕疵可能只有在長期使用時才能發現,而在發現瑕疵時卻可能無法找到賣房人主張權利。
提示買房人在購買二手房時,特別是使用年限較長的房屋,買房人應當對小區進行相對全面的瞭解,比如向小區其他房屋業主及小區業主論壇瞭解小區房屋的質量狀況以及出現的常見問題等等情況,這樣可以對房屋可能存在的隱性瑕疵有更多甄別機會,避免日後出現問題時增加維權的難度。(記者林靖)