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從信心滿滿地表示要下沉到三四線城市發展,到如今對外宣佈要重返二線城市,對於恆大而言,最多也不過兩年時間。
近日,恆大主席許家印在接受媒體採訪時坦言,受調控政策影響,三四線城市營運環境困難,所以集團不得不改變策略,轉戰二線城市。
三四線銷售放緩
這或許是恆大不得不做出的調整。
雖然恆大10月單月銷售額高達142.6億元,居全國之首,超過萬科同月的137億元。但不可忽視的是,縱觀恆大全年表現,的確比去年出現了發展放慢之勢。
據早前公佈數據,今年前十月恆大地產累計實現合約銷售額728.3億元,完成全年合約銷售計劃的91%;而去年此時,恆大早已完成了800億元的銷售目標。
恆大方面也多次強調,這是公司有意放緩了銷售速度,而許家印此次的公開表態亦將恆大未來策略表露的更爲清晰。
據瞭解,前兩年大力在三四線拿地發展的恆大今年以來明顯受到了三四線城市市場客觀容量的影響,銷售在原來基礎上無法繼續大幅攀升。
因此,恆大庫存水平持續上升,對此,許家印這次會見媒體,就表明9月開始已積極加快去庫存力度。
其稱,10月在全國168個項目減價10%至15%不等,務求“要錢不要貨”,刺激合約銷售按月急升逾7成。
另外,許家印也談到,從11月份起,恆大已把均價輕微上調約3%。不過,他就相信三四線城市的房價升幅已有限,預期11月份的合約銷售將維持在100億元水平。
價格與改善負債
目前,針對許家印宣佈恆大要重新轉戰二線城市策略的談話,業內人士紛紛指出其根本出發點就是提升價格和改善負債,不過他們亦表達了許多的不同的觀點。
知名地產業內人士李宗苗在其微博上就認爲,恆大走的是非核心地段大項目規模擴張路線,在市場整體轉淡、銀行慎貸、郊區項目保值功能弱化的情況下,高週轉的輪子就轉得慢得多,除非大幅減價才能成功破局。
而另一位業內人士就分析,雖然恆大表態將改變策略,但在過去兩年恆大已在三四線城市獲取了不少土地儲備。他認爲,恆大不可能將之前獲取的這些土地置之不理。其也稱,恆大還是將繼續在三四線城市的開發,只是週轉可能會變慢。
不過,大多數分析也認爲,重回二線策略這對恆大未來的影響將會十分明顯,畢竟對於一向以高週轉、快開發作爲發展優勢的恆大來說,在二線發展或許有更大的利潤空間。
另外,也有部分市場人士指出,恆大的策略調整對於目前有意改善財務狀態的恆大來說是一個難題。
其實,按照許家印在香港的發言,已清楚表明財政狀況及銷售成績是恆大未來改善的重點。
據恆大方面透露,公司爲了改善財務狀況已經暫停買地,同時公司方面亦不計劃發行高息債券,以免進一步拉高負債比率。公司方面正考慮向高息債券持有人回購債券,並已經償還一筆海外信託貸款,務求年底前降低負債水平。
不過,當恆大在試圖通過各種途徑調整其財務狀況的時候,如果因爲二線策略,而導致現金流減速,那麼恆大的財政狀況恐怕也很難順利調整。
因此,分析人士預期,恆大仍然要繼續在三四線以價格策略來保障銷售。
數據顯示,恆大10月份的均價爲5590元/平米,是接近三年以來的單月新低。有分析師就預估,恆大今年全年銷售均價大約爲5900元/平米。
二線拿地平衡
除了提升價格與改善負債之外,恆大欲加大二線發展的另一原因或許就是土地。
據悉,日前有分析師在接受採訪時指出,恆大於2011年期間急速擴張,雖擁有大量土儲,但多屬質量一般,這是拖累今年銷售的關鍵。雖然近期已收購多幅較優質土地,但恆大這些位於二線城市的優質土儲只有約1700萬方米,相對整體1.5億方米的比例仍然非常有限。
因此,許家印在接受媒體採訪中也表示,未來將繼續積極補充土儲,如之前已在無錫、福州及寧波等地的運作收購。
不過,有報道就顯示恆大在今年上半年新增土地儲備1744萬平方米,其中多數仍然處於三四線城市,僅在諸如長沙、濟南、瀋陽以及貴陽四個二線城市,取得了321萬平方米的土地。
但世聯地產分析師吳志輝就認爲,按照恆大以往的開發速度,這些地方的土地應該很快就會有項目入市。
顯然,恆大的確也不能等待太長的時間。現在對於因三四線城市樓市供需失衡而銷售變緩的恆大來說,回到今年市場表現旺盛的二線城市的一個重要目的,就是爲了填補在三四線城市丟失的毛利潤。
恆大在過去兩年中一直通過取得價格低廉的土地,提高其毛利率,從而獲取更大的銷售價格空間。不過這種模式維繫起來並不容易,有數據指出,恆大毛利率在今年中期已經降至28.61%,而去年同期該數據爲35.05%。
因此,過往以壓低土地成本來提高毛利率的方式看起來並不長久,而要獲得真正穩定的高毛利率,還是要回到有較高消費力的地方。