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“9·29二次調控”以來,除“限購令”直接限制了市場需求外,一系列政策都直指降價動力不足的開發商。從土地清查、叫停借殼上市、收緊土地增值稅、提高預售標準、限制提價,再到預售資金監管,無一不是針對開發企業,希望以收緊資金鍊敦促開發商加快開發、增加供應,有效降價。從中原監測的10家標杆房企情況看,目前開發商的資金情況尚好,銷售業績普遍良好。
十大標杆房企10月的銷售總成交面積達440萬平方米,雖然環比微降2%,但比去年同期仍增加7成左右。雖然連續兩個月銷售環比上升的態勢終止,但10月依然是今年月度銷量的第二高位。例如萬科本月銷售額155億元,保持連續3個月的增長。雅居樂取得銷量環比激增7成的業績。其中萬科、保利已提前兩月完成全年銷售任務。從銷售計劃看,在剩餘的本年最後兩個月內,標杆房企的銷售壓力不大,可保持穩健的推盤節奏和銷售進度。
雖然在外部資金環境一再收緊的情況下,開發商的資金壓力日益凸現,但憑藉新政以來標杆房企跑贏大市的良好銷售業績,目前大多房企處在比較安全的經營狀態,遠未達到資金鍊斷裂的危險邊緣。今年以來,各家開發商理性的購地儲地策略,也爲其贏得了良好的資金儲備。年初至今,標杆房企購地金額佔其銷售金額的比重不足60%,低於2007和2009兩年,僅略高於市場低迷的2008年。
對未來一段時間內的走向,業內專家普遍預期市場將繼續呈現量跌價穩。從11月到明年3月前,市場均處於傳統銷售淡季,加上近期政策的壓力,預計市場成交量將繼續維持目前的低位。在年度銷售計劃已基本完成之時,短期內標杆房企降價銷售的壓力不大。
世聯專家認爲,短期內難以“價跌”,主要原因有:一是開發商“不差錢”,經歷了7-9月市場的回暖,一些開發商已經基本完成了今年的銷售目標,短時間內不大會出現資金鍊斷裂的情況,降價的預期看低。二是買賣雙方預期看漲,很多賣家都覺得房子賣一套少一套,所以情願再等也不願意減價出貨;買家則認爲國家多次政策打擊,房價還是維持高位,未來下降空間應該不大。第三,“限購令”在各個城市的執行程度各不相同,天津“限購令”不僅不計個人之前所購的房屋數量,限購的實行範圍也僅僅是市內6區;而廈門、福州以及海口等已經規定了“限購令”期限到今年年底。這使很多人擔心,限購令一旦解除,被壓抑的需求就會像洪水一樣爆發出來。第四,人民幣匯率上升,更多熱錢流入中國,房地產是主要投資的項目,降價機率很低。特別是美國宣佈的第二輪量化寬鬆政策,將導致更多熱錢流入新興國家,中國首當其衝,未來房地產升值預期仍高。