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新聞摘要:無論是『賣一買一』還是『賣二買一』,至少涉及三家人,作為兩宗交易的上下銜接方,改善型置業者一定要計算好兩宗交易的前後銜接時間,否則可能『兩頭不到岸』。
『賣二買一』應該如何拿捏交易時機以及以房屋純抵押湊首期的竅門。
買家若是涉及『一賣一買』,相信頭痛『級數』將加倍。
說起買二手房,不少人都覺得頭痛,若是涉及『一賣一買』,相信頭痛『級數』將加倍,但是改善型購房者也是『剛需』族,看到好房子希望『高賣低買』也是情理之中。最近,本版《二手房交易疑難》郵箱(fdc@gzdaily.com,或將交易疑難問題私信至新浪微博『廣州日報二手樓市』)收到讀者錢先生的求助,他的頭痛指數接近『爆燈』,因為他想『賣二買一』,出售手頭的兩套房來置購一套新房。舊房未出手,但他已看中新房,新房的業主要求他三個月交齊房款。錢先生希望了解『賣二買一』應該如何拿捏交易時機以及以房屋純抵押湊首期的竅門。
記者就錢先生的疑難問題諮詢億達按揭、保來理財和匯瀚按揭的專業人士。房地產人士表示,在限購政策影響之下,錢先生的家庭擁有兩套住房,若他想新購第三套住房,必須要先出售一套住房纔可以有名額購買新房。對於錢先生希望以純抵押貸款來湊齊第三套房一次性付款的樓款,地產人士表示,若錢先生之前沒有貸過款,更建議他以『二套房貸』的資格來貸款購買新購的住房,貸款時限、利率都比純抵押貸款要好得多。不過,無論是『賣一買一』還是『賣二買一』,至少涉及三家人,作為兩宗交易的上下銜接方,改善型置業者一定要計算好兩宗交易的前後銜接時間,否則可能『兩頭不到岸』。
做不了純抵押貸款
能否從小貸公司貸款?
錢先生表示,如果銀行對純抵押貸款審批較嚴,他可否從小額貸款公司那裡獲得貸款呢?記者從行業人士了解到,小額貸款公司放款速度的確很快,且審批較銀行簡單,但是貸款利息非常高。小額貸款公司按照市場化原則經營,貸款利率上限放開,但最高不得超過人民銀行公布的同期同類貸款利率的4倍。以目前公布的6個月以內銀行貸款基准利率5.6%來算,6個月以內的小額貸款短期利率最高為22.4%;6個月至1年的銀行貸款基准利率為6%,同期小額貸款短期利率最高可達24%。廣州民間金融街[簡介最新動態]小額貸款利率的利率比最高限要低一點,6個月以內的利率為18%左右,一年期為20%左右,有公司提供的一年期貸款的利率最低可達12%。
若錢先生不想急售房而把房屋進行小額貸款抵押,貸款100萬元3個月之內還款就要支付18萬元利息,若買家急售房劈價18萬元,相信也可立刻找到買家接手,故此記者不建議錢先生從小額貸款公司抵押房屋湊齊新房的房款。
解鎖第一步:先出售一套住房
億達按揭資深監控專員曾懿怡表示,錢先生目前已擁有兩套住房,以限購政策來說,他的家庭套數已滿額,他想新購房屋必須先出售一套住房。如果錢先生是外地人常住廣州,則必須全部出售兩套住房纔可以新購房屋。
曾懿怡表示,出售手頭一套住房和新購一套住房的時機需要把握好,建議錢先生應在手頭房子遞件過戶後纔與新房業主簽約買房,一來錢先生手頭已有出售一套房屋的首期作為新房首期的部分款項,二來可預計到出新證的時間,他可清晰知道什麼時候購房名額可空出來。曾小姐表示,一般購房人士不清楚必須要在出新證5~7個工作日後纔可騰出名額,因為出新證後房產資料纔歸檔,歸檔後纔算正式與原房屋『脫離』關系,因此錢先生簽約時應把出新證後歸檔的時間計算在內,切勿匆匆與新房業主到交易登記中心遞件過戶。
解鎖第二步:『二套房貸』遠勝純抵押貸款
錢先生的新房業主要求他三個月內付齊房款,在甄選出售一套房子的買家時也必須要盡可能地選擇一次性付款或者商業按揭貸款的客戶。時近年底,各個銀行額度有可能提前用完,故此一次性付款的客戶可以適當優惠幾萬元,以爭取一次性付款的客人。
若錢先生成功出售手頭一套住房,他就擁有新購一套住房的名額,對於他心儀的住房,業主要求他3個月內交齊房款,故此他手頭上有3個選擇,要麼對手頭剩餘的一套住房進行純抵押貸款;要麼把新購房屋做二套房貸;要麼也把剩餘的一套住房出售。按揭專家表示,錢先生可以按自己的需求選擇他合適的操作方式,一般來說,大部分人選擇保留手頭的一套住房,以備未來不時之需,故此第一和第二種選擇較普遍。
『押舊買新』貸款已被叫停
匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示,2010年,銀監局已叫停『押舊買新』的純抵押貸款,能夠以房屋純抵押獲得一定資金的方式只能是以裝修貸款、經營管理等實際用途來申請貸款。按揭人士表示,坊間不乏『虛構』裝修合同等方式獲得貸款,一旦被查出會被收回貸款,且在信用記錄上留下污點。除了申請貸款有難度外,純抵押貸款的利率較高,在銀行同期基准利率上浮10%~30%。目前有工行傳出純抵押貸款基准利率的消息,但各家銀行對純抵押貸款利率依然執行上浮的規定。以銀行5年期貸款基准利率6.55%計算,上浮10%為7.205%,上浮30%則為8.515%。
莫靜提醒讀者,純抵押貸款一般只做5年,對物業的最高估值可能只到六成。由於貸款年期短,貸款額又大,每月還款壓力非常大。且對於銀行來說,不少銀行都要求貸款滿1年纔可以提前還款,在貸款合同中也會約定提早提前還款的懲罰條款。
若錢先生買前兩套房都沒有申請過貸款或只申請一次貸款,在出售一套住房後,他新購一套住房也可申請二套房貸,即以新購的一套住房作抵押申請住宅貸款,貸款年限最長可達30年,貸款利率為基准利率的110%。匯瀚按揭莫靜表示,相比起純抵押貸款,建議錢先生采用二套房貸來買新房,不過要注意二套房貸只可貸四成,也就是說首期必須支付六成,因此他在准備新房首期時,要盡可能備多一些,以防評估價未達成交價而需要補足首期。
辦理履約擔保確保交易成功
保來理財總經理助理盧敏菁表示,由於錢先生對新房非常滿意,但因他需要在3個月之間出售手頭的房屋或者對房屋進行純抵押,為增強業主對這筆交易的信心,建議雙方可以考慮保來理財的履約擔保,這種履約擔保是固定收費的,與擔保期無關,雙方可以約定未來的某個時間進行遞件交易,買家需支付較大額的首期。
盧小姐表示,這種履約擔保是雙向的,買賣雙方任一方違約都可以確保受害方獲得賠償:若業主未來反悔不出售物業,擔保公司可以確保買家收到合同中約定的違約金;若到期買家不履約,業主也可以收到足額的違約金。盧小姐告訴記者,目前使用履約擔保較多的是即將證滿5年的物業交易,買家為省稅費而希望延後遞件過戶的時間。該公司也曾遇到過家庭套數滿額而孩子即將18歲的買家,他們看中一套房屋,但孩子還差幾個月纔到18歲,故此也使用這種履約擔保,提前鎖定合心意的盤源,待孩子滿18歲符合資格買房就進行交易。
(本文來源:大洋網-廣州日報作者:李鳳荷)
(編輯:肖美蘭)
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