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儘管“金九銀十”顯得成色不足,但是進入11月,北京樓市卻迎來“暖冬”。
據《華夏時報》記者統計,10月底至11月入市的不少樓盤,價格普遍較之前上漲了500元-1000元/平方米,而一些蓄客已久、準備入市的新盤一改低價入市的姿態,開盤價高於購房者心理預期。
價格普漲近一成
通州向來是北京樓市最敏感的區域。今年年初,通州房價率先下跌,跌幅達到20%左右,剛需樓盤均價基本都跌至15000元/平方米以下。然而,如今的通州房價已經慢慢漲回來了,一些樓盤更是達到了開盤以來價格的最高點。
華業東方玫瑰[最新消息價格戶型點評]曾是通州樓盤“以價換量”的典型。5月份該樓盤均價爲13873元/平方米,而11月18日,華業東方玫瑰加推的一批房源均價已漲至17044元/平方米,漲幅達20%。K2·海棠灣[最新消息價格戶型點評]11月的均價更是達到了25000元/平方米,爲開盤以來的價格高點。另據鏈家地產市場研究部統計,通州商品住宅成交均價在11月中上旬達到了18668元/平方米,較10月上漲了9.1%。
事實上,11月入市的項目,在價格上較前期紛紛出現上調。
位於昌平的萬科[簡介最新動態]·金域緹香報價由10月份的16063元/平方米漲至目前的16500元/平方米。位於豐臺區永定河的萬年生態城·園博府11月第二週開盤報價達到了24000-26000元/平方米,而項目上期開盤是在今年6月份,當時均價僅爲17000-18000元/平方米。位於順義的魯能[簡介最新動態]7號院今年自5月份以來價格已連續兩次上調,由最初的10900元/平方米漲至現在的14000元/平方米。
不少購房者發現,一些新開項目的開盤價比蓄客時宣稱的價格也漲了不少。
位於天宮院的金融街[簡介最新動態]·融匯在蓄客期間,對外宣稱均價約15000元/平方米,但是自9月份項目開盤以來,其均價一直維持在15700元/平方米左右,並且銷售情況良好。一位業內人士向記者表示,正是由於蓄客情況不錯,開發商上調了預期,因此開盤時的價格有所上調。另一醞釀漲價的項目是路勁世界城[最新消息價格戶型點評],該項目預計11月底開盤。據上述業內人士向記者表示,原本定於10月份開盤的世界城價格定在16000元/平方米左右,但是這次開盤時,價格可能會上調至17000元/平方米左右,這個價格堪稱昌平新城區域的最高點。
遠洋嘉業研究總監孟奇向記者表示:“目前,北京樓市存在普漲的現象,樓盤均價較之前曾遍上漲了500元-1000元/平方米。”
“最近房價的上調是由剛需客戶推動的,雖然限購政策仍然沒有改變,但是剛需客戶擔心明年房價繼續上漲,從而紛紛入市。”亞豪機構總監郭毅表示。
明年供應堪憂
事實上,自今年7月份以來,北京樓市不少項目就開始了一輪上漲,之前以價換量的樓盤搖身一變成了漲價“先鋒”。
鏈家地產數據顯示,今年以來,新增樓盤的整體簽約率達到了6成左右,部分熱銷項目在開盤首月去化率達到80%以上。另據中原地產統計顯示,北京10月簽約佔據全市前100位的住宅項目中,與9月簽約佔據前100位的項目重合的有52個,這52個項目佔據了全市總簽約的近一半,其中籤約價格出現上漲的項目達到了39個。
正是良好的去化率使房企有了上調價格的底氣,北京樓市的均價也因此水漲船高。
中原地產市場研究部統計數據顯示,11月上半月,北京新建住宅成交均價爲22050元/平方米,相比10月20236元/平方米的均價漲幅達到9%。簽約套數爲7118套,比2011年同期的2352套上漲了203%。
北京市今年住宅用地供應的減少引發了業內人士對於明年供應量的擔憂。華遠地產董事長任志強曾在不同場合多次表示,明年3月份房價將會出現上漲,原因是供應量不足。
北京萬科副總經理肖勁曾告訴記者,新盤供應量的多少歸根結底取決於土地的供應量。而今年新盤供應量的下降是因爲去年北京市出讓的土地是前年的一半。據記者瞭解,相比9、10月份,自11月開始,建委審批預售證的速度明顯加快。但亞豪機構預計,從11月中旬到12月份,北京樓市僅有33個項目入市。
根據北京市土地儲備中心數據統計,截至10月底出讓地塊共132塊,其中僅有28宗爲居住用地。11月截至目前,掛牌招標的8塊用地均爲郊區非住宅類地塊,屬於多功能地塊及旅遊地塊。實際上,雖然增加供應量是抑制房價的好辦法,但是,北京今年供地數量卻一直比較少,9月份叫停了兩宗熱地的出讓,10月份更出現了零經營性地塊成交,土地市場至今仍然不溫不火。
“明年的新盤供應量不容樂觀。”郭毅向記者表示,現在項目入市的節奏加快,一般從拿地到入市最快7個月便可完成。目前北京的庫存在低位運行,住宅用地的供應又大幅減少,因此,明年新建商品房的供應量也會隨之大幅減少,供不應求可能會帶來價格進一步上漲。