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一邊賣房,一邊拿地,11月份的中國房地產市場,大型房企重新開啓了“暖冬之旅”。
據相關機構統計,11月份前半月,全國54個主要城市新建住宅銷售套數達171735套,比10月同期上漲45.5%;而另一方面,土地市場在迎來9月成交高峯之後,依然保持了強勁的成交勢頭——地方政府密集推地,大型房企頻頻拿地,久違的“地王”也再次出現,9月份以來全國就出現了11幅“地王”。
然而,住宅銷售市場和土地成交市場的“暖流”並未沖淡懸在開發商頭上的33048萬平方米庫存紅線,對於他們來說用“調倉”來形容賣房和買地的“兩手抓”是再形象不過的了。
手握餘糧乘機買地
年末房企拿地已呈“集體衝動”態勢。
“可以開香檳了,今年銷售任務完成了。”近日一位知名開發商副總經理的微博迅速成了地產圈的談資。
就在大家談論2012年樓市已經進入開發商的“掃尾”行情時,多家上市房企的10月銷售簡報應聲出爐。
簡報顯示,2012年10月份萬科[簡介最新動態]實現單月銷售面積127.3萬平方米,銷售金額137.0億元,前十月實現1100.2億元的銷售金額距離去年萬科的全年銷售額1215.4億元也僅有100多億元的差距;龍湖地產[簡介最新動態]前十月銷售319億元達至去年八成業績;恆大地產[簡介最新動態]1~9月實現銷售金額586億元,完成全年銷售計劃的73%。而招商地產210億元和世茂地產307億元的業績均已超額完成全年銷售目標。
銷售回暖意味着房企手中現金增加。統計顯示,101家房企手中共持有現金2298億元,1~9月貨幣資金同比增加的房企有70家,預收款項同比增加的房企有67家。以“招保萬金”爲例,截至9月底四家房企手中持有貨幣資金分爲333億元、356億元、174億元和188億元。
手中現金的增加更讓開發商加快了在土地市場的佈局。11月上旬,招商地產經過10餘輪的爭奪,最終以12.2億元的價格,溢價近25%,拍得本年度深圳“地王”。在摘得深圳“地王”一天之後,招商再度以4.5億元摘得天津開發區4宗地。11月16日,招商地產搶得山東青島一幅地塊。
而年末房企拿地已呈“集體衝動”態勢。11月15日,綠地地產以10.25億元競得上海嘉定區地塊,溢價31.63%;11月14日,萬科經過6小時競價,最終以10.77億元拿下大連甘區原橡膠塑料廠地塊;11月13日,保利地產以5.65億元拿下成都高家村商住用地,該地塊起拍樓面地價3235元/平方米,成交樓面價達4660元/平方米,樓面地價溢價44%成交。
“實際上開發商已經很久沒有集中拿地了。”鵬盛地產顧問機構總經理蔣曉林表示,從去年上半年到今年6月,很多開發商的項目完成了降價、回籠資金,而期間由於對市場抱謹慎態度,因此拿地也很謹慎。這些資金積累到現在,用來競買優質地塊來補倉,可望在明後年的競爭中佔據主動。
利潤降延續冬天模式
淨利潤率同比明顯下滑也是上市房企共同的特點。
既要伺機拿地,更要加速賣房。儘管突破去年的業績在望,萬科總裁鬱亮的表態卻更代表了中國房企暗喜之中飽含謹慎的心理。
鬱亮表示萬科2012年的發展策略是過冬,現在仍然是冬天模式。“現金爲王、積極銷售、審慎買地、節流、鍛鍊身體,現金流比利潤率更重要。”讓萬科等房企依然審慎的是,儘管今年以來開發商“以價換量”銷售策略取得了剛需市場的積極響應,銷售效果較爲顯著,然而房企資金狀況改善的同時,並未令壓在開發商頭上的庫存紅線大幅降低。
世聯地產的數據顯示,今年1~10月份,全國32城商品房銷售面積78743萬平方米,然而截至10月末,全國32城商品房待售面積尚有33048萬平方米,比9月末增加378萬平方米,上漲了1.1個百分點。
“很多房企在四季度集中開發將進一步增加庫存。”蔣曉林表示,由於年初對銷售市場的謹慎,很多開發商在上半年放緩了開發進度,隨着銷售的好轉,不少房企把竣工高峯期都放在了四季度。
同樣以萬科爲例,1~9月萬科累計實現開工面積871萬平方米,竣工面積438萬平方米,分別完成年初計劃的66%和49%,這意味着四季度萬科將有不少項目集中推進。
而另一個不容忽視的數據是,雖然由於熱銷的進行,庫存指數在9月末有所下滑,但101家房企前三季度的庫存合計仍達到9155.5億元,與去年同期的7700億元相比,同比增加18.9%。“既有現金流要求也有庫存壓力,開發商只能犧牲利潤率繼續加快推盤。”成都大唐地產分析師魏志宏表示。
淨利潤率同比明顯下滑也是上市房企共同的特點。湯森路透統計的數據顯示,14家知名房企今年平均利潤率只有14.96%,而這14家房企去年的平均淨利潤率卻達到17.66%。
土地市場呈現雙邊行情
土地市場並不是開發商的剃頭挑子一頭熱。
利潤率降低,庫存壓力仍未能阻擋開發商進入下半年來的拿地熱情。
《中國經營報》記者統計顯示,11月上半月,萬科地產、保利地產、招商地產、綠城中國等大型房企頻頻拿地,其中僅13日~15日三天時間,上市房企公示的拿地總規模就高達近180萬平方米。
另一方面,土地市場並不是開發商的剃頭挑子一頭熱。地方政府也加快了年末的推地步伐。僅10月份,北京、上海、廣州等全國10個主要城市的土地出讓金合計超過400億元。地方政府密集推地,而11月初,北京、上海、廣州、深圳、南京等10大城市共推出土地110宗,達到了10月全月推地量的三分之一左右,據瞭解,衆多的城市還將在月末迎來土地交易會。
據美聯物業統計,第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋陽、武漢等全國10個主要城市的土地市場成交規劃建築面積爲7560萬平方米,環比第二季度上漲近7成,總土地出讓金爲1352億元,環比出現成倍增長。
土地市場重新走旺,除了開發商通過銷售等方式手握大量資金的原因之外,還有來自地方政府的供地壓力。據美聯物業的數據顯示,今年前10個月,上海土地出讓面積同比下跌32.8%,成交金額同比下跌30.2%。北京土地出讓面積同比下跌54.5%,成交金額同比下跌34.5%。廣州土地出讓面積同比下跌49.3%,成交金額同比下跌52%。而北上廣三地全年住宅用地供應計劃的完成比例均在50%以內。
“年底的最後兩個月顯然成爲土地出讓的最後衝刺階段。”在魏志宏看來,全國土地市場重新“發熱”,但拿地的企業只有三類:一類是央企,通過銷售回籠或融資,手中有錢;二類是萬科等高週轉房企,項目資金回籠快;三類是打算赴港上市房企,需拿地衝刺。“大部分房企對後市還是持謹慎態度。”