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11月下旬,中原地產發佈的統計數據着實讓購房者吃了一驚。11月的前18天,全國54個主要城市新建住宅簽約套數近17.2萬套,環比10月上漲了45.5%,更是創下了近兩年新高。其中京滬均達到年內新高,環比接近翻番。
成交火熱除了年底保障房集中上市的原因外,各地樓市也確實走出一波年末反彈行情。這是短期走勢還是預定了明年的樓市基調?
成交量大漲
不僅僅是中原的統計數據,多家研究機構的數據均顯示了成交量的火爆。中指研究院的數據顯示,11月12日至18日,重點監測的40個城市中,36個當月周均成交同比增長,其中哈爾濱漲幅達到971.67%,京、津、滬等重點城市全部同比上漲,其中深圳漲幅達到了195.99%。
有研究機構的分析顯示,此輪成交量上漲與保障房集中入市關係密切。比如北京截至18日的新房成交了9054套,扣除保障房成交量爲5170套,保障房佔比超過40%。
但並非所有城市成交量上漲均受保障房影響,比如11月第三週漲幅最大的深圳,就沒有大規模保障房入市之虞。同樣的,以北京較少受到保障房集中入市衝擊的二手市場爲例,11月前19天,二手房成交達到7835套,同比上漲了80%,環比上漲也超過四成。另一方面,國家統計局18日發佈的報告顯示,10月中國70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比上漲城市有35個,比上月增加了4個,一線城市有漲幅擴大的趨勢。這些都顯示樓市近期出現復甦跡象。
中原地產市場研究部總監張大偉表示,按以往經驗看,量漲是價漲的前提,在成交量上漲的背景下,不可不警惕房價可能出現的再次大幅上漲。
集中釋放
“我們的項目本應該在9月底就推出市場的,現在等於多儲了兩個月的客。”廣州天河區一高價樓盤的項目經理表示,市場成交量上漲明顯與前期政府嚴控樓市關係密切。
該人士告訴《中國經營報》記者,這一單價在3萬元/平方米的項目早在9月已經開始申請預售證,但監管部門一直不予發放,直到11月中央重要會議召開後才發放預售資格。“這兩個月原本有意購房的客戶,只能等待。”他認爲,這等於把市場9、10月的成交都集中在11月顯現。在他看來,廣州受此原因影響的項目不在少數。
數據顯示11月12日至18日,廣州共新增了1758套預售住宅,環比上一週不足千套的新增供應,增加明顯。淡季不淡是近年國內樓市的一個普遍現象。以北京爲例,歷史數據顯示,從2008年開始至今,除了2010年以外,其餘三個年份北京樓市的成交高峯分別出現在11月、12月和1月。年末樓市暢旺已成爲慣例。開發商也開始熱衷於年末推盤。
究其原因,與調控的整體大環境不無關係。某上市房企的銷售總監告訴記者,這幾年由於調控頻繁,開發商不得不見縫插針式銷售。根據往年經驗,由於11月到次年兩會召開前通常爲政策冷凍期,甚少有重大調控政策在此時間段推出,因此開發商往往會在此時段加大銷售力度,反而傳統的金九銀十不再是開發商的發力點。
“市場開始全面恢復,降價促銷的可能性不大。”該銷售總監表示,在她看來,如果某一城市二手樓市成交量也開始大漲,那麼一手樓市價格上漲的可能性較大。除了北京二手市場價格上漲迅速外,廣深的二手市場同樣熱烈。合富置業的報告顯示,從10月下半月開始,廣州二手樓市活躍度回升,中心區二手住宅交易現高峯,其中10月海珠二手住宅網籤宗數環比增長18.6%,天河區增長12.5%,越秀[簡介最新動態]、荔灣等老城區也有10%左右的環比增長。
供應減少
正是在這種背景下,一線城市樓價又開始蠢蠢欲“漲”。“11月價格比前期上漲5%~10%。”上述銷售總監向記者表示,旗下遍佈全國多地的十餘個樓盤同時上調了價格。同樣的故事在北上廣深亦屢有上演。與此同時,住建部官員在各種場合一直強調明年樓市調控不放鬆。在問及會否擔心地方政府壓力之下再度加大調控力度時,其認爲年末是開發商與地方政府的蜜月期,回到像9、10月間嚴厲調控的可能性不大。“通常這一時段是地方政府的賣地高峯。”
以廣州爲例,今年上半年廣州房管局網站顯示,賣地僅爲廣州帶來68.78億元的收益,年度出讓任務只完成了兩成多。但從9月開始,廣州土地市場開始活躍,當月廣州成交12宗土地,成交金額達42.1億元,創年內新高;10月,成交18宗土地,總額達到76.5億元。從11月底開始到12月中旬,將是廣州推地最高峯,從11月30日到12月13日,共有21宗土地出讓,僅掛牌底價就已經達到78億元。
所以在開發商看來,這一時段調控力度不會加大。另一方面市場又開始擔心,由於今年以來的新房開工率持續減少,各地的供應量均出現不同程度的萎縮。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆(微博)就曾表示,當前的調控體系無非是用銀根、地根和打壓的短期措施來控制投資性需求,“這種調控到後期必然以傷害供給爲重要特點。”開發商會本能地減少新土地的購置和開發,這種強烈的正向反饋,加上房地產行業特定的開發週期,“市場的調整後期必然會形成強烈的供應不足,一旦市場站穩,就將出現供不應求的局面。”巴曙鬆認爲。
事情似乎正朝此方向發展,北京市統計局發佈的“1~10月北京市房地產市場運行情況”顯示,今年前十月,北京市商品房銷售面積爲1313.4萬平方米,比上年同期增長30.4%,並已超過去年全年。其中,住宅銷售面積爲1013.1萬平方米,同比漲幅達到45.4%。
與此同時,開發投資卻一再萎縮。前十月,北京市完成房地產開發投資2518.6億元,同比下降2.6%。其中,住宅完成投資1287.9億元,下降16.2%。同期,全市商品房新開工面積爲2516.5萬平方米,同比下降27.4%。其中,住宅新開工面積爲1320萬平方米,同比降幅達39.9%。
如果按新開工一年到一年半後才能形成房產供應的規律看,其結果是未來市場的供應出現不足。據上海搜房數據監控中心的統計,今年12月預計上海樓市共有22個項目開盤,較去年同期有超過四成降幅,這一情況將會持續多久,不妨拭目以待。