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南沙躍昇國家新區以來,區內的房地產市場迎來了前所未有的高潮:不僅在成交量上重新活躍,吸引來了大批樓市投資客,還出現區內的樓盤集體漲價現象,最近一個多月南沙房價整體上漲了20%。據記者調查,目前,南沙樓市的供應主要集中在進港大道、港前大道以及環市大道西三大板塊,其產品以適合投資、度假的中小戶型為主。雖然該區域已經引入了多個大型品牌開發商,在產品的開發水平上已經不遜色於廣州其他區域,但由於區域成立時間較短,南沙在人氣及各種基建、生活配套上依然存在不完善的情況。
市場
三大板塊主宰南沙樓市
目前,南沙樓市的主流供應,主要集中在進港大道、港前大道以及環市大道西三大主乾道周邊。三大板塊集中了包括萬科[簡介最新動態]、越秀[簡介最新動態]、碧桂園[簡介最新動態]、珠江、奧園、星河等多個品牌開發商,所推出的產品也代表著目前南沙樓市的最高水平。
其中,進港大道為南沙目前居住人口最密集、各種配套最成熟的路段。在這片區域,雄踞著包括南沙碧桂園[最新消息價格戶型點評]、海力花園、創鴻·南沙一品、中惠璧瓏灣、南沙城、南沙境界,全新盤碧桂園·天璽灣等住宅項目,以及奧園海景城、華匯國際等大型商業綜合體項目。在價格上,進港大道板塊的房價,也是南沙各區同類型產品中相對較高的一個區域。
而港前大道板塊,由於靠近蕉門水道和黃山魯森林公園,更可遠眺獅子洋景觀,在環境優勢上更為突出。目前,這一片區的項目並不算多,在售的項目僅有時代南灣、星河丹堤以及優山閱海等幾個樓盤。由於環境資源的優勢,這裡的項目定位相對較高,其中主打別墅、復式洋房及大平層單位的星河丹堤暨可遠眺獅子洋景觀,又位於黃山魯森林公園裡面,被譽為目前最高端的項目。
而環市大道西片區,則屬於新開發區板塊。由於該路段較長,項目分布也較為分散,沿線分布著南沙奧園、南沙濱海花園[最新消息價格戶型點評]、南沙珠江灣、萬科府前一號等多個項目。這一片區的項目多為大盤社區,開發的時間也相對較長,社區配套相對更為成熟。
而在產品方面,除星河丹堤等個別樓盤之外,其餘項目的戶型大多主要為140平方米以下的產品,尤其是100平方米以下的中小戶型供應較多。業界人士表示,這相信是於南沙目前尚未形成居住氛圍,購買性質更多是養老、度假及投資性質為主有很大的關系,因此,開發商也順應打造一些更為適合這種需求為主的產品。
配套
交通商業生活配套待完善
在產品方面,南沙樓市的供應及開發水平,放在整個廣州都已經毫不遜色。然而,其基礎建設及各種配套,在目前仍存在一定的不足,尚未配得上其『國家級新區』的地位。由於新規劃正式公布纔剛剛短短兩個月的時間,南沙不可能發生翻天覆地的變化,雖然該區域近期引入了過千億的資金,但其交通、商業、醫療、教育等方面的配套與規劃公布之前相比幾乎還在原地踏步,一切都需要時間去落實。
在交通方面,目前連接廣州市中心與南沙的通道,兩地距離超過50公裡,僅有一條地鐵四號線,一條南沙港快速,以及一條番禺大道-南沙大道城市主乾道。記者曾嘗試用兩種方式從天河珠江新城[最新消息價格戶型點評]前往南沙,最快的為自駕車走南沙港快速,自黃閣出口下,需時50分鍾左右,而坐地鐵的時間超過1個小時。同時,目前連接兩地的公交系統,除了地鐵四號線之外,也沒有太多其他的選擇,對於目前的上班族來說相當不便。
記者發現,以進港大道為例,雖然該路段已經是南沙最成熟、人氣最旺的一個區域了,但除即將於近期開業的華匯廣場之外,區域並沒有任何成熟的、中高端的商業配套,商業方面還是以較為原始的小商場、臨街商鋪為主。同時,在醫療、教育等方面同樣看不到值得信賴的東西。
為此,在前不久本報舉辦的兩次南沙樓市考察團活動中,有團友表示,南沙的未來雖然是好的,投資潛力巨大,但就目前來說,還是存在著種種的不方便。廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶表示,他近期也正在做南沙區商業發展的研究課題,希望為南沙商業的發展崛起出謀劃策。但遺憾的是,由於先天條件的缺陷,南沙的商業估計在5?10年的時間裡,都難以崛起。『商業發展的基礎在人口和消費力,目前南沙的狀況是,人口不多,而且主流人口更不在這一區域,很難帶來足夠的消費力去支橕區域商業的發展。』
價格
近兩個月來房價一路飆昇
在今年9月份之前,南沙的商品房銷售價格普遍還在6000~8000元/平方米的水平。然而,從9月初南沙國家新區規劃正式公布後,至今短短兩個月的時間裡,南沙樓市就正式步入了『萬元』時代。11月3日和11日,由信息時報社組織的南沙樓市投資考察團連續兩次走進南沙,在選取考察的8個項目裡,其中7個均價已經達到萬元以上,僅有一個萬元一下項目,也達到了8000元/平方米。對此,大多數團友均表示,南沙的房價上漲速度快得有點驚人。
回顧最近幾個月,南沙的房價可謂是一路呈上漲的趨勢。其中,9月份該區域的網簽均價為8098元/平方米,成交量為1006套單位。進入10月份,該區的房價就開始呈階梯式上漲。其中,10月第一周(10月1日~7日)的網簽均價8279.82元/平方米,第二周(10月8日~14日)網簽均價8664元/平方米,第三周已經突破『9』字頭,網簽均價達到了9266元/平方米。從11月份連續兩周的考察來看,目前南沙僅有為數不多的萬元以下樓盤,未來的網簽價格必將進一步上漲。
在參觀了8個項目後,本次考察團的一眾團友均表示,對南沙近兩個月來的房價上漲速度表示驚訝。其中,有意在近期投資南沙的張女士表示,在8月份來過一次看盤,8000多元/平方米的產品選擇還比較多,想不到短短的兩個月之後,就成了這個樣子,這對目前的南沙來說,太貴了。而大多團友則表示,按照南沙目前的發展水平,價格如果保持在6000~8000元/平方米左右是更為適合的。
對於南沙房價的快速飆昇,當時考察團隨行的合富置業首席市場分析師龍斌同樣覺得不可思議。他認為,這種過快的房價上漲,不利於區域樓市的成長發展,開發商需要以更加理性的態度去對待南沙『國家新區』。『這個時候,我覺得開發商應該把價格穩一下,並推出一些折扣優惠以吸引更多的買家關注這片熱土。』