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年底這波剛需樓盤推盤小高峰中,終於有品牌房企加入。
有市場人士稱,年底樓市的推盤潮中,歷來少有中高端樓盤。
搜房網截至11月22日的統計,本周末上海樓市有3個樓盤計劃新增入市,預計將推出房源500餘套。其中,位於寶山楊行板塊的招商[簡介最新動態]海德[簡介最新動態]公館、嘉定新城板塊的保利[簡介最新動態]星海嶼均為首次開盤,位於奉賢海灣板塊的綠地海語墅[最新消息價格戶型點評]則計劃加推一批公寓。
品牌房企臨近年底的這一集中推盤行動,讓部分市場人士頗感意外。
滬上某房企高管稱,品牌房企的銷售更加具有全局性、統籌性,但一般情況下年末不會有太大動作,『一般品牌房企年末做內部工作比較多,考核、總結、明年計劃等,不會有太大外部動作。』
保利少量新盤試水
計劃在本周末新增入市的三個剛需樓盤,均給出了一定的優惠措施。
保利星海嶼售樓處稱,該樓盤此次將推出帶裝修兩房、三房房源100套左右,優惠後均價在1.7萬-1.8萬元/平方米,『我們小戶型房源不多,以後加推的都是面積200平方米以上的大戶型。』
滬上某房企高管介紹,保利星海嶼拿地時間是在2009年年中,當時地價較高,如果再算上某配建項目的成本,樓板價可能要達到8000多元/平方米,因此設計上走的也是中大戶型路線,『由於周邊配套還可以,適當走高端一點的路線也無可厚非,但從現在的市場看,目前的定價仍將令銷售承壓。』
上述房企高管猜測,保利星海嶼雖然是新盤,但第一次開盤100套的推盤量並不大,這可能與價格較高有關。而招商星海嶼則根據市場來定價,推盤量較大,『顯然是跑量的。』
招商海德公館售樓處介紹,此次首次開盤將推出兩房、三房房源約330套,兩房優惠後均價在1.52萬元/平方米,三房優惠後均價在1.35萬元/平方米,『實際優惠的金額在10萬元左右。』
中房信分析師薛建雄直言,招商海德公館的價格較有競爭力,而保利星海嶼的價格則『不便宜』,『這一價格系目前嘉定新城板塊在售樓盤中最高的,去年底該板塊主流剛需樓盤價格曾跌至1.2萬-1.3萬元/平方米。』
『保利星海嶼可能由於成本較高,高價少量開盤也有不得已之處。』薛建雄說。
除了上述兩個全新盤,綠地海語墅本周末也計劃加推80套一房、兩房,均價在8800元/平方米,售樓處稱將推出『1萬元(意向金)抵3萬元(房款)』的優惠。
『最後的推盤機會』
品牌房企上周末的集中推盤,出乎不少市場人士意料。
某上市房企營銷總監介紹,11月以來上海樓市推盤量一直較低,入市的剛需樓盤多為遠郊的中小開發商,品牌房企則少有新增入市的情況。
上述上市房企營銷總監分析,由於配建的公共項目投入較大,保利星海嶼此時推盤,可能是出於項目資金平衡考慮;而招商此次推盤則應該是為了使業績更好看,提昇行業地位考慮。
這與薛建雄的推測頗為接近。他同樣分析,招商雖然銷售任務完成得不錯,但公司可能對行業內的銷售排名有所追求。
對此,招商地產上海分公司相關負責人坦言,雖然今年業績完成得不錯,但到了年底還是想再衝一把。
根據招商地產(000024)三季報,今年前三季度,招商共實現銷售金額247.08億元,已遠超其年初制定的年度銷售目標——210億元。
上海盤谷房地產有限公司總經理宋海分析,對想要在年底前衝業績的開發商而言,由於簽約和資金到賬周期的原因,眼下至12月初是最後的(推盤)機會。12月中旬以後再推盤,很難對今年的業績提昇有所幫助。
宋海還提到,雖然近期市場推盤量表現不佳,但年底的成交量總體不錯,而土地市場也出現了昇溫,這也說明客戶、開發商對樓市的預期還是看好的。
萬科仍有加推計劃
事實上,品牌房企由於體量大,在大多數城市的推盤計劃多是按部就班進行。
招商地產董秘劉寧即稱,該公司在各城市的推盤計劃是按施工進度來的,達到預售標准就會開盤。
萬科上海分公司相關負責人也說,萬科的推盤情況全年各個時段都有安排,較為均衡,受年末等市場因素影響較小。
據介紹,年底萬科在浦東的一個全新包裝的項目可能會推盤,同時上海其他幾個在售樓盤也會有加推動作,『年初制定的銷售計劃就是這樣的。』
至於具體的定價策略和推盤量,該負責人則稱,會根據客戶積累以及前期銷售情況制定。
金地集團華東區域某高管也稱,年內該公司在上海的項目基本不會再有加推動作,『今年業績完成得不錯,推盤不能太猛,明年還要過日子。』
該高管稱,他目前的工作主要是把在售樓盤的銷售進一步搞好,做好已售房源的回款工作,同時對幾個可能會在明年上市的項目,做好施工安排、調配。
據上海搜房數據監控中心分析師曲鵬介紹,年底樓市基本上是剛需產品的市場。這些剛需樓盤中,全新盤成為開盤市場的主力軍。
『由於今年樓市整體回暖,大多數項目全年任務指標都已完成或即將完成,只有全新盤還擁有大量亟待銷售的房源。』曲鵬解釋道。