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惠州市市區(含仲愷區)物業服務收費政府指導價將進行調整,帶電梯(高層)住宅物業不超過1.65元/平方米·月;不帶電梯(多層)住宅物業不超過1.00元/平方米·月……日前,惠州市物價局公示《關於完善惠州市市區物業服務收費政府指導價管理工作的方案(徵求意見稿)》(以下簡稱《方案》)。根據《方案》,調整後的最高指導價將比2005年起執行的指導價高0.22元/平方米·月。
緣起??調查發現過半物業公司經營虧損
惠州市物業管理協會會長劉德軍介紹,近年來物業服務成本隨着物價上漲而增加,但大部分住宅小區物業管理收費標準多年沒變,導致物業管理公司經營狀況不佳。爲此,今年5月,市物業管理協會向市物價局提交了《關於申請調整物業服務政府指導價的函》,申請調整物業服務收費政府指導價。
爲此,市物價局價格成本調查隊選擇市區14個有代表性的物業小區進行了調查。調查發現,其中2010年有7個經營虧損,2011年有8個經營虧損,虧損企業過半。因經營狀況差,不少物業公司通過壓低員工工資和延長勞動時間降低成本,導致物業服務質量明顯下降,並有惡性循環跡象。
“2011年惠州市市區物業公司人均月工資1926.74元,而同年惠城區在崗職工月平均工資3397元。”劉德軍說,由於工資低,物業管理服務人員不穩定,流動性大,導致隊伍素質偏低,管理服務不到位,長此以往,不利於物業行業健康發展。
惠州市物價局提供的一份材料顯示,目前東莞、肇慶和江門三市帶電梯物業服務收費政府指導價最高價分別爲2.4元/平方米·月、3元/平方米·月和1.65元/平方米·月,三市標準均高於惠州現行的最高1.43元/平方米·月的指導價。
惠州市物價局市場監管科科長鍾錦成說,現行政府指導價於2005年7月1日起執行,至今已有7年未作調整,與市場發展不相適應,這也是此次完善物業服務收費政府指導價管理工作的主要原因。
“主要是現行方式‘上浮不超過30%’的規定缺乏可操作性,在調整物業服務費的實際操作過程中,物業企業與業主難以協商一致,因而無法上浮。此外,現行服務等級標準不夠清晰,造成質價不符。”鍾錦成說,此次調整後採用的組合式服務收費在廣州和深圳實踐過,更趨合理,物業小區自主管理能力大幅提升,矛盾糾紛明顯減少,省物價局給予充分肯定,要求在全省逐步推廣。
變化??最高標準上漲了0.22元/平方米·月
政府指導價調整後,將採用“組合式服務收費”,即將物業管理劃分爲綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護五項服務,每一項服務分三個等級,並對應一個服務標準和收費標準。具體等級由物業企業與業主協商確定物業服務費時參照執行。實行政府指導價的住宅物業服務收費由上述五項服務收費組成,不上浮。
“《方案》還擬定了新的物業費收費標準,帶電梯(高層)住宅物業五項服務政府指導價總和不超過1.65元/平方米·月,不帶電梯(多層)住宅物業不超過1元/平方米·月。”鍾錦成表示,目前市區最高收費標準爲1.43元/平方米·月(一級標準爲1.1元/平方米·月,可以上浮30%),新標準上漲了0.22元/平方米·月。《方案》還擬定了業主自有車位物業服務收費標準,最高不超過70元/輛·月。
新管理模式對物業所提供的服務內容更加細化,對物業公司的價質是否相符起到直觀的對照和監督作用。比如在公共秩序維護方面,帶電梯物業一級標準要求各出入口24小時值班看守,重點部位每2小時巡邏1次,收費標準爲0.4元/平方米·月;綜合管理服務中,一級標準中要求週一至週日每天不少於12小時在管理處或專門的接待場所進行業務接待,並提供24小時熱線電話服務,收費標準爲0.6元/平方米·月。
“組合式服務收費是將服務和收費先細化,再組合,服務和收費清楚明瞭,質與價對等。”鍾錦成說,原有捆綁式收費只有3個等級,每個等級對應一個收費標準,“如果某物業公司提供的綜合管理服務、公共秩序維護達到了一級,那這兩項的收費就按照一級標準,另外三項服務提供了二級甚至三級的服務,那麼這三項將有相應標準,五項的標準加起來纔是該物業公司的收費標準,不再是以前的‘一口價’”。
釋疑??指導價上漲不等於物業費集體上漲
政府指導價是否適用所有小區物業、是否意味着市區小區物業收費標準全部上漲?
鍾錦成解釋,政府指導價上漲不等同於物業費集體上漲,政府指導價主要是針對新建成並未成立業主大會的小區,限制物業公司隨意制定收費標準。對於本《方案》實施前已簽訂《前期物業服務合同》的新建成小區或已成立業主大會的小區,仍按合同約定執行,重新簽訂合同時可參照指導價進行議價。
對於一些高檔住宅小區,物業服務質量較好、經營成本較高的,無法按照政府指導價經營的物業公司,確需超過政府指導價標準的,物業企業也可向價格主管部門提出書面申請,說明理由,同時提交成本測算證明材料,經價格主管部門覈定後執行。
聲音
物業管理費指導價上漲,這是好事。多年來,惠州市的物業收費標準較低,這在很大程度上影響了物業行業的健康發展,也間接影響了物業企業的服務水平和居民的生活質量。指導價上漲有利於物業行業的健康發展,希望各物業企業在提高收費標準的同時,提高服務質量。
——惠州市物業管理協會會長劉德軍
新方案將物業管理各項目進行了細化,有利於業主及業委會對物業公司的服務質量和定價進行比照和監督,更有操作性。對於指導價上漲的問題,如果是一些條件較好的小區在提高服務質量的基礎上提升2毛錢的價格,相信大部分人還是可以接受的;對於一些硬件條件相對滯後的小區,則應嚴格按照新的標準重新評定服務級別,再相應調整收費標準。
——東平某住宅小區業委會委員方先生
記者林涌浩