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在二手房交易中,業主可以在遞件交稅時,如果證明房屋已證滿五年可免徵營業稅。由於證滿不滿五年涉及5.6%的營業稅,以百萬元房價計算分分鐘意味着有5.6萬元的稅費支出,因此是一筆較大的交易支出,無論買賣雙方都會比較重視,不少有意向要購買的買家一開始就要求看業主的房產證,但是讓人迷糊的是,看房產證居然不一定能看出是否“證滿五年”!文女士最近便遇到了這樣的“烏龍事”,究竟是怎麼回事?假如不能通過看房產證來證明的話,憑什麼才能證明“證滿五年”呢?
明明已滿五年房產證卻看不出?
如何證明“證滿五年”?
文女士的物業是2004年年底買的,2005年年底出證,至今已證滿五年。在2011年,文女士已經一次性提前還貸,並在廣州市房地產交易登記中心辦理了塗銷抵押登記手續並領到新證。今年,文女士的物業開始在中介放盤。近日,一對小夫妻看上了文女士的房子,誠意很高,想要購買,買賣雙方基本談妥,由於是以“賣方實收”方式付款,小夫妻於是要求看一下文女士的房產證,確認一下是否“證滿五年”,文女士這才發現,自己的房產證上寫的登記字號爲“11登記××××××××”,小夫妻迷糊了,“11”爲字頭,這是否意味着房產證是2011年才取得的呢?而文女士自己也搞不清楚是怎麼回事。
記者採訪了房產中介的專業人士獲悉,像文女士這種情況並不少見,的確單看房產證還真的未必能看得出是否“證滿五年”。
原來,只要市民曾到房地產交易登記證辦理涉及房產證的業務,無論是交易類的商品房買賣轉讓還是非交易類的繼承、析產、塗銷抵押登記、贈予,交易登記中心都會重新出一本新證給業主,新證的登記字號是從最新一次辦理業務的時間算起。比如說,你是在2012年辦理繼承手續,那麼你的房產證上的登記號便會是“12登記××××××××”。
如何證明“證滿五年”?
那麼,假如房產證看不出具體的出證時間,那麼,如何證明“證滿五年”呢?
第一種辦法是調檔。
由於所有有關房產歷史變動的記錄都會保存在廣州市房地產檔案館中,業主可通過調檔提取歷史資料就能證明證滿五年。而值得注意的是,有的業主以爲憑藉舊證的複印件就可以證明證滿五年,但在繳稅提交資料時,這個複印件並不被承認,只有由房地產檔案館出具並蓋章的調檔複印件資料纔會被政府認可。
第二種辦法是看契稅完稅證。
除申請房產調檔外,業主保存好房屋繳費的一切憑證都有助於證明證滿五年,其中契稅完稅證也可以作爲證滿五年的證據。
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何爲調檔?
調檔程序是二手房交易中重要的一環,除了證明證滿五年外,房改房一手業主出讓房屋也需要調檔。業主需要申請調檔,從中調出“房產繳款明細表”,該表格在遞件和問稅時需要用到。
查冊和調檔並不相同,查冊是顯示該房產的產權狀況,可以給買家、中介提供產權人以及房屋狀態的證明,非產權人也可以對房屋進行查冊。調檔則必須由房屋業主纔可以提出申請,且需要提供具體的調檔原因。
市民憑身份證及房產證到市內任何一個交易登記中心“房地產檔案館”窗口及位於珠江新城地鐵站B1出口的廣州市政務服務中心6樓的房地產檔案館服務區就可以申請調檔,申請者需填寫調檔申請的表格,如果該房產證的資料已被掃描進行電腦存檔,市民可以立等即取。目前房地產檔案館已陸續把之前的房地產資料掃描存檔,假如有關資料尚未掃描,工作人員會立即辦理該房產的加急掃描,大約4個工作天就可以獲得廣州市房地產檔案館出具並蓋章的調檔複印件。