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今年1~10月,廣州一線商圈的街鋪由於受到放盤量減少的影響,成交量持續走低,尤其是廣州傳統一線商圈如北京路、上下九等商業區的街鋪,成交量更低。究其原因,並非是因爲客戶對這些黃金路段的街鋪需求量減弱或是市場承接力不足,相反,隨着優質商鋪“買少見少”,投資客對北京路、上下九甚至是近年大熱的江南西商圈的街鋪需求日漸增多。但礙於近幾年黃金路段的街鋪放盤量鳳毛麟角,縱然有買家爲購得靚鋪“爭崩頭”,無奈業主心態企硬,加之市場上置換優質商鋪的機會又不多,如非急需套現週轉資金,業主自然不輕易將手中的街鋪放盤,導致一線商圈街鋪的放盤量處於“枯水期”,成交量自然也不見起色。
隨着買家相互競爭搶鋪,令黃金商圈的街鋪市場承接力日益增強。據滿堂紅商鋪部高級營業經理郭海波介紹,前段時間北京路有一棟255平方米的帶街鋪私宅以1.65億元出售,月租約55萬元/月,若單以其174平方米的街鋪面積來計算,該商鋪的單價高達94.8萬元/m2。
天河鋪價難望北京路項背
中原地產商鋪部營業經理陳海航表示,與傳統商圈以步行街帶旺整個片區商業氛圍不同的是,新興商圈普遍以大型購物中心爲主場,雖然商圈內也有街鋪可售,但由於所處地段並非核心位置,其投資價值始終不敵老城區商圈。譬如“含金量”與日俱增的天河體育中心商圈,地鐵交通便利,有穩定且大量的客流,商圈內業態豐富多樣,入駐品牌繁多,整個商圈氛圍活躍。但由於商圈內可售的一線街鋪較少,大型購物中心也鮮見商場鋪放售。因此,整個板塊的商鋪,尤其是街鋪亦是處於供不應求的緊缺狀態,但若論其最高價格,也只是徘徊在20萬~30萬元/m2,與北京路和上下九商圈相去甚遠。
港澳客基本退出“玩鋪”圈
在北京路、上下九這類傳統商圈的優質街鋪,此前一度受到港澳投資者的熱烈追捧。整條北京路上可進行買賣交易的私人獨立產權街鋪不足7成,其中約有近半業主是持港澳身份證的投資客。今年年初,北京路一棟133平方米的騎樓鋪以4200萬元易手,首層面積24平方米,鋪面單價將近158萬元/m2。據瞭解,該商鋪的新買家就是香港的私人投資者,交易剛好在今年3月商鋪“限外令”之前完成。但在今年,由於廣州的商業地產亦遭逢“限外令”,即限制境外人士來廣州投資商用物業,港澳投資客只能離場觀望。
雖然近一兩年廣州的商鋪市場也多了不少來自浙江、北京的內地投資者,但少了港澳客戶的捧場,今年商鋪市場,特別是一些單價、總價較高的街鋪成交量,預計仍將減少三成。除此以外,受“限外令”束縛的港澳客戶無法再購入商鋪,這也嚴重抑制其放盤換貨的熱情。對於整個市場而言,優質商鋪的放盤量亦會進一步萎縮。
香港銅鑼灣商鋪全球最貴租
在商鋪價值屢創新高的香港,天價“鋪王”的租售價格更令人瞠目結舌。據報道,今年5月,香港銅鑼灣波斯富街一個面積約22平方米的商鋪,以總價2億港元易手,商鋪每平方米售價達到900多萬港元,榮登香港“鋪王”寶座。另據高緯環球近期公佈的一份報告顯示,香港銅鑼灣現已超越美國紐約第五大道,成爲全球最昂貴的零售地段,每年每平方米租金高達23670美元。記者王雯倩
商圈積澱東方文德廣場租價高開
北京路短短几百米,鋪位有限,北京路擴容一事一直是政府研究的重點。去年年底,越秀區宣佈將推進北京路商圈的升級改造,計劃向南將步行街路段延伸至沿江路,向東與文德路連通。文德路已有多年的書畫業商圈沉澱,未來與北京路對接,該堅持走專業化路線還是變成百貨零售街?這是一個費思量的問題。
日前,東方文德廣場啓動招租,該走什麼道路已有答案。據項目人士透露,東方文德廣場商場從負一至三層共4層,建築面積約3.5萬平方米,集文化藝術品交易、拍賣、會展、教育、旅遊等功能,11月20日東方文德廣場開發商已與文德商會、廣州畫院、四會高端玉器企業漢武玉文化傳播公司舉行簽約儀式。開發商人士透露,他們着力整編全國各大畫院的畫家和藝術家資源,致力打造精品藝術交易基地。據記者瞭解,東方文德廣場首層租金高達800元/m2,樓上約爲400元/m2,比文德路街鋪目前300~500元/m2的租金還要高。記者李鳳荷
“鋪王”貴氣逼人基本靠天生好命
一、地段爲王。無論是住宅還是商用物業,“地段爲王”永遠是吸引投資者出手的關鍵因素。同樣是北京路商圈,雖然幾乎所有街鋪起步價都在30萬元/m2,但若地處核心路段,每平方米越過百萬元大關也不在話下。投資者在挑選商鋪前,除了要選擇較爲暢旺的商圈,還需注意觀察該商鋪所處位置的客流量、周邊商戶經營狀況、租金回報率等。
二、面積小巧。像北京路“鋪王”9平方米雪糕鋪,若從總價來看,1400萬元在街鋪市場並不算十分亮眼。但若以單價而論,它就成爲名符其實的廣州“鋪王”了。大多數情況下,面積越小的商鋪叫價越高。
三、門面“靚仔”。現時市場上最得投資者歡心的當屬“門面寬,進深淺”的小面積商鋪,而“7”字形的單邊鋪更屬“極品鋪型”,地處兩條街的交匯口,可同時賺兩條街的生意。對於業主而言,如果商鋪面積較大,還可以拆分成兩家店面,實收租金也較同面積同路段的商鋪要高。記者王雯倩
商業地產三季度行情
服務式公寓
需求強勁租金升
高力國際研究顯示,2012年第三季度,天河區廣州國際金融中心雅詩閣公寓投入市場,合計316套新增供應,市場整體庫存升至2966套。本季度服務式公寓全市平均空置率較上季度小幅上升至18.2%。由於大量新增供應投入市場影響,拉昇全市平均空置率。但儘管如此,得益於廣交會引起的旺盛租賃需求,市場積極吸納庫存面積,全市整體空置率較上季度僅上漲2.2個百分點。第三季度廣州市服務式公寓整體租金水平較上季度增長3.4個百分點,至每月186.3元/m2。
大型購物中心
大Mall拖低租金
第三季度,珠江新城的太陽新天地購物廣場開業,爲市場提供約12萬平方米新增供應面積,空置率環比上升至12.3%。在租賃需求方面,市場表現穩健,全市大型購物中心首層平均租金整體較上季度輕微下降,爲每月740.7元/m2。由於有較大體量新增項目入市,新項目租金要價較低,造成天河購物中心首層平均租金下跌2.2%。
寫字樓
租賃下滑空置上升
第三季度廣州市甲級寫字樓租賃市場表現與上季度相比趨於平淡,租賃成交量有所下滑。本季度約26.7萬平方米甲級寫字樓新增入市,由於市場可供選擇項目增多,催生潛在租戶的觀望情緒。甲級寫字樓平均租金環比下降2.3%至每月157.6元/m2,租金明顯下跌的區域在珠江新城,整體空置率上升1.6個百分點。但甲級寫字樓在投資市場卻延續活躍狀態,平均售價32586元/m2,較上季度上漲約1.61%。(記者李鳳荷)