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自從2010年,被譽爲“鐵娘子”的宋廣菊執掌保利地產並提出“3~5年再造一個保利”的計劃後,“速度與激情”成爲保利地產近兩年來的真實寫照。
粗略測算,今年前三季度,保利地產拿地總地價約163億元。10月,更是加大拿地力度,先後拿下9塊地塊,總地價約153億元。
快速發展的背後無疑需要龐大的資金作爲後盾。據保利地產三季報數據顯示,公司前三季度實現營業收入313億元,同比增長44%;實現歸屬於母公司所有者的淨利潤38億元,同比增長10%;全年800億元的銷售目標顯然已提前完成。
這一連串亮麗的數據背後亦有隱憂存在。截至10月底,保利地產淨負債率90.7%,雖較年初下降28.3%,但仍高於行業平均水平。
對此,某位不願具名的房地產行業分析師在接受本報記者採訪時表示,高週轉高槓杆一直是保利地產既定的發展戰略,儘管其淨負債率相對萬科、中海外發展等房企的槓桿率較高,但賬面貨幣資金由二季度的251億元上升至356億元,是短期借款與一年內到期非流動負債之和的1.55倍,足以償還。而且,隨着銷售資金的回籠,通過合作開發的方式分攤風險,保利財務壓力並不大,預計全年銷售金額有望突破千億元,從而帶來30%左右的業績增長。
長城證券、國泰君安及湘財證券等機構均給予保利地產“買入”評級,並提出千億元銷售可期的預判。
本報記者多次嘗試接通保利地產董祕黃海的電話,但對方以出差爲由未予迴應。
央企背景+快速拿地
無疑,軍隊企業文化和地產央企背景這一特質賦予了保利無與倫比的成長性,爲保利地產在項目“融投管售”四大節點的每個環節均提供了極大的便利和優勢,使其在融資道路上順風順水。而保利在獲取土地中開始大量實施聯合拿地方式,以此來提升公司的槓桿使用。在10月份聯合拿地的合作方就包括萬科、首開、融創等知名開發商。
10月10日,保利地產拿下了兩塊地:當日上午,保利攜手萬科,以32.56億元拿下長沙今年最大規模的濱江B7地塊;下午,保利又轉戰上海,聯手旗下信保基金,以總價45億元斬獲徐彙區濱江地塊。
快速集中拿地的同時,保利地產的銷售額也在穩步增長。一邊將“高週轉”進行到底,一邊適時拿地補充土地儲備,這兩者的較好結合,使得保利重回躍升軌道。
玩轉信託
“奔馳的野馬,往往需要足夠的糧草支撐”。保利這匹“野馬”在爭取速度的同時,也一直在多舉措佈局自己的“糧倉”,在多條腿融資的道路上,銀行貸款的“綠色通道”固然不用提,曾連貫16家信託發行21款產品的“壯舉”在房地產業恐無前例。
據相關數據統計,保利地產是通過信託渠道融資次數最多的房地產企業,發行的信託計劃達21款,總共合作的信託公司有16家,是業內與最多信託公司合作的房企,融資規模在72億~82億元之間,此舉堪稱霸主。
某信託工作室人員在接受本報記者採訪時表示:“保利合作的信託公司很多都是知名的穩健型信託公司,如華潤深國投、上國投和中信信託等。在保利和華潤深國投的合作上,均採用貸款投資信託,產品預期收益率相對較低,大約6%。”
縱觀保利發行的信託計劃,大多都是通過項目所在地的子公司去融資,用旗下項目做抵押,融資成本大約在13%~14%。在收益率上,與交銀信託合作的兩款信託產品即保利華都三期貸款信託(A類)和保利華都三期貸款信託(B類)的預計收益率當屬最高,分別爲8.7%和9.2%。
借力基金平臺
保利近期大量採用聯合形式拿地的合作方除了萬科、首開、融創等知名開發商外,還有一個很重要的身影,那就是由保利主導發起成立的房地產私募基金——信保(天津)股權投資基金(以下簡稱“信保基金”)。
2010年,保利地產作爲發起人,聯合國內大型金融機構成立了信保基金。成立初期,信保基金的註冊資本爲3000萬元,保利地產持有40%股權。2011年,信保基金增資到1億元,保利地產的投資成本增至4000萬元,持股比例依然是40%。
據悉,截至目前,信保基金的募集總額已達100億元,絕大多數資金都投向了保利地產自身的開發項目。在2010年成立初期,信保基金就曾先後向保利地產旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館、瀋陽保利香檳花園等項目投入20.08億元。而在近期與保利地產聯合拿下的上海地王項目中,有消息稱信保基金佔股爲40%,粗略計算,信保基金投入的資金在18億元左右。
保利地產董祕黃海曾公開表示,信保基金投資的絕大多數項目都是和保利地產合作的,在合作過程中,基金公司扮演的是財務投資人角色,並不直接參與項目具體開發管理,保利與信保基金的合作原則是對等投資,共擔風險。
相關資料顯示,信保基金除發起人是保利地產外,其實際負責人是保利地產前董祕嶽勇堅,其認購人也主要以保利地產集團內部人士爲主。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受本報記者採訪時表示,信保基金只是保利的一種融資手段,這隻基金在開發前期的拿地階段就進入,主要是攜手保利儲備土地。信保基金和保利地產的利益是一致的,保利地產本身的財務槓桿率較高,是想借助信保基金這個融資平臺,尋求更多的發展資金。
棄增發變股權激勵
回首房地產調控最嚴厲時期,保利地產的融資計劃也曾無一例外地遭到扼殺。
2011年4月,保利地產發佈公告稱,延長2010年非公開定向增發A股股票議案12個月,發行價格由17.92元/股下調爲11.60元/股,發行數量由不超過7億股調整爲不超過9.1億股,總募集資金依然爲不超過96億元。
當時恰逢保利地產增發計劃一年期滿之際,最終這96億元的增發方案能否獲證監會通過成爲當時業界關注的焦點。
業內人士認爲,在證監會對房地產企業再融資毫無“開閘”之意,保利地產下調增發價、延長增發期限的主要目的就是爲了“等”,期待房地產政策出現鬆動,從而獲取房地產融資資金。
然而,在堅持了6個月後,保利地產再次發佈公告稱,結合當前資本市場的融資環境,經與主承銷商協商,同意公司撤回2010年非公開發行A股股票申請,這場僵持了長達一年半之久的“增發計劃”終於落下帷幕,保利地產96億元融資計劃最終被放棄。
而幾乎與此同時,保利地產於2011年11月發佈《保利地產股票期權激勵計劃(草案)》,擬授予激勵對象5704萬份股票期權,佔公司已發行股本總額的0.959%;激勵對象總人數爲179人,佔公司員工總數的1.56%。對於此次激勵,保利公告稱,在房地產調控時期,該計劃有利於穩定公司核心團隊,強調公司長期持續增長。
“保利的融資優勢是顯而易見的,但是即便有千萬條融資渠道,保利地產最根本的資金來源還是銷售回籠資金,每年的銷售額都是呈逐年遞增態勢,盈利空間較大。它的高回報高週轉高利潤採取的就是‘借雞生蛋’的方法,以此維持現金流的通暢。”謝逸楓表示。