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曾經的東部置業寶地目前幾近“無房可售”少數新盤項目入市成交活躍——
存量見底朝青漸成小白領“奢望”
管莊、朝陽路以及青年路板塊在2005—2006年左右憑藉新盤雲集、單價便宜曾是北漂一族置業的集中地。但隨着CBD東擴,朝青的房價漸漸和北漂族的錢包拉開了距離,那裏又變成在東邊上班白領們的購房首選地。
如今,那裏的樓市行情已經今非昔比,不僅單價已經超過了2.5萬每平方米,而且新盤存量已捉襟見肘。明年,北京新天地[最新消息價格戶型點評]等衆多新盤將迎來“第二春”。只是從價格上看,剛需想在此安居恐怕有些力不從心。
剛需感嘆
首付50萬別想在朝青買房
已過而立之年的何文麗已經在東四環一家公司工作長達五年,她認爲,大齡剩女要是不搭上一套房子很難將自己嫁出去。於是她用父母給的錢加上自己的積蓄湊了50萬首付,便開始向着新一代“北京地主”的目標進發。
然而過了一個月,同事再問何文麗房子落實情況,何文麗總是一副可憐兮兮的表情,“根本沒什麼房子可以買,就算有,也根本買不起”。
何文麗告訴記者,東四環沿線就剩下二手房了,2.8萬/㎡的均價還碰不到朝向好的小戶型,首付50萬,僅稅費就拿出10多萬。再看東五環,中弘[簡介最新動態]·北京像素就剩下尾房了,還是商住房。龍湖[簡介最新動態]·長楹天街單價3萬還沒有小戶型。北京新天地雖然是精裝修交房,但最小戶型也要170平方米。而管莊的遠洋[簡介最新動態]·新悅價格倒是不高,只有兩萬,但是也沒排上號。
“還是紮根通州吧!”經過長時間的看房,備受打擊的何文麗無奈,只得去到更遠的地方做她的“地主”。
而像何文麗一樣已經在東部地區工作多年的小白領們要買房往往就想到朝青管莊地區,而同樣也像何文麗一樣會在不久後發現,自己的“願望”原來是“奢望”。該區域漸漸地向首次置業的小白領們關上了准入的大門。
稀缺普宅拖半年才賣
10月底,位於管莊附近的某知名樓盤的現房終於開始對外銷售,這對於忠實地等待其開盤的購房者來說是個驚喜,而更大的“驚喜”還在後面。其開盤價也從半年前的“大約1.6萬”漲到了2萬元。
“月月說開盤,月月不開!”購房者劉女士每個月都要給銷售人員打電話問開盤時間,而這個時間也從當初的6月份拖到了10月份。而漲價也在她的預料之中。
“一個準現房的項目,肯定不會低於兩萬。”劉女士對記者表示,而她要買的90平米兩居室總價也從當初的150萬漲到了200萬。但是劉女士最終還是決定購買,因爲周邊實在沒有新盤可以銷售,再往東哪怕幾站地,就是通州的管轄區了。
其實,新盤拖延開盤價格上漲並無可厚非,購房者即便委屈也說不出什麼。但是這也足見該區域新盤稀缺。
記者調查
目前——朝青無房可售消化殆盡
記者本週特意爲小白領們走訪了東部地區樓盤,發現朝青—管莊板塊在售項目較爲稀少,其中目前處於主力在售區間的僅富北嘉園、龍湖·長楹天街、遠洋·新悅三個項目。
而首開·常青藤、中弘·北京像素、北京新天地、北京奧林匹克花園[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評]四個項目2012年的銷售季已基本結束,均剩尾房在售。要麼所剩樓層不佳,要麼動輒四五百萬。而常楹公元是該區域今年唯一一個純新盤入市項目,預計會在年底前開盤,但開盤價預計也要達到2.5萬/㎡左右,一套58平方米最小戶型總價也要160多萬。
從價格區間來看,該區域在售項目明顯分爲兩個陣營,其中龍湖·長楹天街與常楹公元兩個項目相對偏高端,售價在25000-30000元/㎡左右,其他項目售價則多在20000元/㎡左右。唯一一個商住項目中弘·北京像素目前在售LOFT均價在26000-28000元/㎡左右。
從近期整體情況來看,該區域處於整體存量蟄伏,小範圍活躍的態勢。今年以來該區域部分項目表現比較活躍,像首開·常青藤與龍湖·長楹天街等分別多次開盤,其中首開·常青藤5、6、7月三次開盤共新增產品供應近千套。
整體存量不多與少數樓盤的頻繁入市使得區域這些項目成交也較爲活躍,其中商住項目中弘·北京像素今年以來已連續實現成交3334套,高居全市成交排行榜的榜首,另外首開·常青藤項目1-10月也已實現1116套成交,今年入市項目已基本消化完畢,龍湖·長楹天街項目自8月以來也已實現成交800餘套。
2013年——老項目後期要梅開二度
據亞豪機構統計,首開·常青藤、中弘·北京像素、北京新天地、北京奧林匹克花園四個項目2012年的銷售季已基本結束,均剩尾房在售,預計將在2013年推出新房源;而常楹公元是該區域今年唯一一個純新盤入市項目,預計會在年底前開盤。
再加上區域內2010年—2011年成交的三宗宅地也已進入入市週期,預計2013年該區域將呈現整體較爲活躍的情況。但是價格必定不菲。
亞豪機構分析師郭毅表示,朝青、管莊等地地處CBD正東,除本地客源外,CBD的大量白領人羣也會將其作爲置業的首選區域,客源優勢非常明顯;其次從交通便利度來看,該區域毗鄰東五環與京通快速路,再加上地鐵一號線與即將在年底通車的六號線,出行的便利性也非常有保障。最後從區域發展前景來看,北京市規劃中的“兩軸-兩帶-多中心”的發展鋒線已經部分落在管莊一帶,這一區域在後續的發展過程中也將持續穩定升值。
朝青-管莊板塊在售項目表
項目名稱均價(元/㎡)物業類別物業地址戶型面積備註
首開·常青藤23000-24000花園洋房朝陽區東壩, 155-260平米複式尾房,2013年推新
東五環七棵樹
出口向東200米
富北嘉園19800普通住宅朝陽區東壩鄉60-70平米一居, 9月開盤
高楊樹村90-100平米兩居,
120-130平米三居
龍湖·長楹天街30000普通住宅朝陽區常營鄉120-190平米3-4居8月、10月兩次開盤
中弘·北京像素28000商住50年朝陽區五里橋50平米開間,尾房
5.48米層高LOFT
北京新天地20800普通住宅朝陽區管莊地區170平米四居尾房,2013年推新
楊閘環島東北角
遠洋一方21000起普通住宅朝陽八通線雙橋140平米三居, 2013年推新
站和管莊站之間170平米四居和
240平米躍層
遠洋·新悅20000普通住宅朝陽區京通高速53-69平米一居, 10月開盤
會村出口南800米81-90平米兩居,
90-141平米三居
常楹公元最高28000普通住宅朝陽北路與管莊路58平米一居,純新盤年底開盤
交界處東南85平米兩居,
95、126平米三居
北京奧林匹克23000普通住宅朝陽區姚家園路與110平米兩居;尾房,2013年推出
花園東壩中路交叉口路138平米三居;新房源
北800米151平米四居;
220平米躍層
中弘·北京像素
置業指數:★★★
建築設計時尚中青年置業者之選
物業類型:辦公寫字樓開發商:中弘地產
開盤時間:2012年8月參考價格:均價28000元/平方米
項目特色:地鐵六號線首發站,時尚造型集羣,面積40-60平方米。21棟建築呈現風車式佈局,超高綠化率築就科技玩樂園林,園區內兩大商務、休閒會所,以及上萬平米地鐵商街,將打造24小時全景消費區。
現場直擊:日前,中弘·北京像素8號樓也進入了交房期。“啓幕幸福生活”、“中弘·北京像素歡迎回家”的背景板赫然豎立在會所前的廣場上。直到中午12點,前來辦理交房手續的客戶仍絡繹不絕。
在售樓處內,沙盤周圍聚集了兩三組看房者。記者瞭解到,大多數的購房者都比較看重北京像素的地段優勢。而且該項目屬於商住兩用房,沒有限購的政策,所以吸引了不少投資客和外地置業者。
但記者發現,因離飛機場較近,所以經常會有飛機從小區上空飛過,在晚間可能會對居民的休息造成一定的影響。
◆記者點評:項目地理位置優越,鄰近地鐵八通線、6號線,出行十分便利。周邊配套設施完善,已建成多個成熟住宅小區。北京像素面對的客戶羣是熱愛生活熱愛藝術的中青年,以方格的造型爲其建築和小區風格的主打形象,恰似魔方,增添了整個項目時尚、動感氣質。
但需要提醒購房者的是,由於項目爲商住兩用,五十年產權,首付50%,不能使用公積金貸款。入住後按照水、電的商用標準繳費,居住成本提高。適合房產投資。
富北嘉園
置業指數:★★★★
情景公寓爲主
板式樓體戶戶都朝陽
物業類型:普通住宅
開發商:北京富利房地產開發有限責任公司
開盤時間:2012年9月17日
參考價格:均價19800元/平方米
項目特色:驅車僅8分鐘即可順暢到達CBD,僅10分鐘即可到達燕莎,僅15分鐘即可到達麗都等核心商圈。產品形式以情景公寓爲主,由高層點式觀景公寓和板式觀景公寓組成。板式樓體南北通透、戶戶朝陽,陽臺、客廳均配有落地大窗。
現場直擊:售樓處內稍顯冷清,只有兩三個銷售人員接待。據瞭解,富北嘉園已於9月中旬開盤,目前只剩下三居大戶型。
小區周邊有小型的菜市場,可以滿足居民的日常生活需求。不足的是,離醫院較遠,開車到東壩醫院也要10分鐘的車程。
◆記者點評:富北嘉園位於朝陽新區核心地段,東五環及首都機場二高速交會處東北角,公共交通便捷。房屋質量有保障,工程結構已通過北京市“長城杯”驗收,並取得“朝陽杯”金獎。
該項目是富東嘉園二期,由兩棟小高層板樓組成,稀有樓高2.9-3.0米,視野開闊。空間佈局寬鬆舒適,各項功能完備實用。優質高性價比準現房,規劃中的3號地鐵也將通過東壩地區。但是小區周邊道路還需要進一步規劃,環境待改善。
新聞背景CBD東擴後瘋狂的朝青
2009年底,CBD東擴的消息傳出後,周邊樓市的價格就出現了明顯漲價。其速度遠快於其他區域。即使在全市成交量大幅萎縮的2010年1-2月,CBD東擴區域的需求也依然維持上漲的趨勢。周邊二手房及新盤都受此影響而價格瘋漲。受此影響較大的區域主要有朝青板塊、百子灣板塊、朝陽公園和四惠板塊等。
朝青板塊毗鄰燕莎、CBD、國貿等高檔寫字樓密集區,而隨着CBD東擴、地鐵6號線在建等,該區域的交通和生活配套優勢都將大大提升,該板塊已經越來越爲燕莎、國貿、CBD等區域的高端人羣所認可,目前該區域中高檔二手商品房的均價爲25000-26000元/平方米。
在此影響下,2009年12月17日,朝陽區東風鄉高井村居住混合公建用地以30.4億元的高價“花落”保利,其23506元/平方米的成交樓面價創下了當時五環內居住用地單價的新高。
物業類型:城市花墅
開發商:北京首開天成房地產開發有限公司
開盤時間:2012年7月20日加推三期D區
參考價格:均價23000元/平方米
項目特色:首開·常青藤積極打造北京最具代表的花墅社區。便捷交通與盛景美宅自然構築城市核心生活區,成就完美的花園居所。城市罕有的1.18容積率,帶給居者不遜色於別墅的優美景觀,獨特的詩意花墅空間,引領全新的墅感居住品質。
現場直擊:記者乘坐406路直達項目,下車東行100米就是售樓處。目前只剩下220平米的三居大戶型在售。
現在購房已沒有任何優惠。但與鄰近的北京奧林匹克花園相比,價格上還是有很大的優勢。
小悅城
置業指數:★★★☆
LOFT戶型鄰近朝陽大悅城商圈
物業類型:商業
開發商:元邑房地產開發有限責任公司
開盤時間:2012年4月7日
參考價格:均價36000元/平方米
項目特色:項目屬於朝青板塊,位於朝陽大悅城商圈內,周邊有多個大型住宅社區。該地區是一個大商業、大居住的集中地。此外,地鐵6號線青年路站距離項目僅800米,通車後交通非常便利。
現場直擊:LOFT房源在售,主推戶型面積爲25-63平米,層高爲5.45米,精裝修。
剛走進售樓處,還沒等記者開口,銷售小姐就熱情地做起了介紹:“我們這裏是純商業用房,不限購。適合投資,現在這樣的房子已經不批了,以後想買也買不到了。”隨後售樓小姐還爲記者算起了一筆賬,“63平方米LOFT,總價220.5萬上下,使用面積和90平方米平層相仿。周邊90平方米房屋年租金5.5萬,40年收回成本。”
◆記者點評:限購背景下,買房的資格變得格外珍貴,能一步到位確實是不錯的選擇,首開·常青藤備受市場關注。
近兩年,東壩開發建設了200萬平米的居住區,規模相當於3個天通苑,80%是限價房和經適房,對於暫無地鐵的東壩來說交通壓力不言而喻。
此外,項目西側拆遷工作剛剛結束,磚瓦還沒有清理完畢,這和已經入住的洋房形成鮮明的對比,整體環境不容樂觀。
◆記者點評:小悅城鄰近大悅城和地鐵6號線,交通配套優越;項目不限購,戶型小總價低,40年產權,生活成本高,適合投資出租。項目緊鄰華紡易城等成熟社區,配套相對完善。
項目最小面積25平方米,總價約87.5萬,商住樓首付至少50%即43.75萬,貸款必須十年內還清;項目最大面積63平方米,總價約220.5萬,首付50%即110.25萬。
項目的物業費比較貴,達到每月每平方米5.93元,商水商電無天然氣,生活成本比較高。
龍湖·長楹天街
置業指數:★★★★☆
城市高端公寓主推“三分鐘生活圈”
物業類型:商業、高端城市公寓、商務公寓
開發商:北京通瑞萬華置業有限公司
開盤時間:2012年8月17日
參考價格:均價30000元/平方米
項目特色:140㎡—180㎡城市公館以及90㎡的高端公寓,朝陽北路長楹天街,改善型需求漸成趨勢。項目總規劃65萬平米,同時配有5萬平中央公園、38萬平米超大購物中心等豪華配套。
現場直擊:乘坐306、991路到東十里堡村,下車就能看到售樓處。龍湖·長楹天街共計10棟樓,4棟住宅(70年產權),6棟公寓(40年產權),公寓和住宅全部爲精裝修。項目主推140-180平方米三四居,主要針對改善住房,爲東四環東五環較爲稀缺戶型,設計通透實用。
◆記者點評:朝陽北路東端的樓市很火,龍湖·長楹天街是該區域首個高端項目,東部唯一新開發的城市綜合體,即將引進IMAX影院、冰場、兒童樂園等配套。
項目就在地鐵6號線的常營站上蓋,到2013年項目全部交房時,能坐地鐵直達東三環。周邊是京東最大的保障房區,整體環境待改善。
自身配備全新高端商業,是龍湖在北京的首個綜合體項目,集購物、餐飲、休閒、娛樂、文化、旅遊等功能於一體的“全家型”商業體,主推“三分鐘的生活圈”概念。