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地鐵未通房價先行,已經是業內的慣例。據記者調查,即將於年底開通的四條軌道交通周邊,供不應求加劇,二手房價格堅挺,且業主惜售較爲明顯。
年底開通的四條線路中,橫貫東西的6號線,以及貫穿北京西南部的10號線二期無疑是對周邊樓市影響最爲顯著的兩條地鐵線,其沿線周邊地區也就成爲二手房波動最大的區域。
偉業我愛我家的統計數據顯示,直接受益於地鐵6號線的東八里莊區域10月份房價漲幅最大,該區域10月份二手成交均價爲2.6萬元/平米,與7月份相比上漲了8%左右;受益於地鐵10號線二期的豐臺東部區域房價環比上漲5%,勁鬆區域上漲2.7%,豐臺南部區域上漲1.4%,紫竹橋區域上漲1.7%。
受良好預期的影響,業主惜售心態明顯。據瞭解,9月份地鐵開始試運行後,地鐵沿線周邊區域的客戶需求量和看房量明顯增加,但由於業主惜售,導致二手房市場嚴重的供不應求。我愛我家門店反映,紫竹橋區域平均每套有出售意願的業主的房子,都有5-7個買家在等待。只要房屋的業主誠心出售,一般10天左右即可成交。偉業我愛我家副總裁胡景暉解釋稱,一方面,一部分業主對未來區域房價普遍持有上漲預期,等待地鐵正式開通後房價的進一步上漲;另一方面,地鐵的開通,區域租金價格的上漲,也使得部分業主選擇長期持有,出租房屋做長期投資。
胡景暉表示,新地鐵的開通無疑將給沿線區域的樓市帶來巨大的活力,便利的交通,以及周邊配套的逐步完善,將吸引更多的購房需求前來買房、租房。受地鐵利好影響,這些區域的房屋未來保值增值能力的增強,將成爲新興的購房熱點區域,目前依舊相對低廉的房價,將吸引更多的首次購房需求來此置業。
另據21世紀不動產統計,今年6號線兩端的二手房租金已上漲約10%-20%,10號線二期車站周邊樓盤租金也普遍上揚,而9號線和8號線的新站多處於核心城區,大型社區較少,老舊小區居多,租金價格相對穩定。張磊認爲,從過去經驗看,地鐵的帶動效應呈波狀擴散,每次地鐵線路重要節點的進展,都會引發不同的租售價格反映,而房屋租金的上漲有一定的滯後性,等地鐵正式運營前後,區域內輻射樓盤房租仍有上漲的可能。
□專家觀點
◎華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理公衍奎
軌道交通對三類區域均會帶來機會
首先,對於城外區域來說,與城內的連接點變近,在住宅價值提升的同時,也形成新的區域和商務中心,通過綜合發展模式,形成城外小中心或次中心,對周邊區域形成輻射,帶來機會。其次,對於更遠的遠郊區來說,在相當長時間內,軌道交通帶來的更多是居住區的利好,與城市的連接更加方便快捷,商務的配套則需要更長時間的孕育。在利好城外區域的同時,軌道交通的開通運營也會更加強化中心城區的吸引力,提升城市節點的發展,譬如將使得西單、王府井等老商業街的輻射範圍更大,擴大人們的出行和活動半徑。此外,對於樓市而言,軌道交通對於新房市場的利好早已在前期消化完畢,隨着幾條地鐵進入實際運營階段,對於租賃市場的價值將會逐步凸顯。
◎北京市社會科學院副院長趙弘
軌道交通是建設城市副中心的關鍵
從國際經驗來看,東京、巴黎、倫敦等國際上許多大城市都是通過建設城市副中心來解決城市功能過於集中帶來的各種“大城市病”。北京城市功能過於集中在中心城區,京城六區土地面積佔全市的8.2%,佔平原面積的21.3%,而實現的增加值、財政收入、社會消費品零售額等指標都佔全市的80%以上。由於工作與居住分離,便出現潮汐式交通擁堵,因此,網絡狀、大容量的軌道交通建設解決交通擁堵,也加強了副中心與中心城區的聯繫,從而實現北京產業、居住佈局的空間尺度,軌道交通和公共交通形成梯隊形的出行鏈條,讓乘坐者乘坐公共交通全程都比較順暢。目前北京軌道交通的長度與密度還待進一步完善。