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建部部長姜偉新日前在答記者問時表示:房地產市場調控政策現在還沒想放鬆。“今年以來多地樓市出現回暖情況,剛需和改善性需求大量釋放,全國商品住宅成交量超過去年同期。但隨之而來的是房價築底回升,上漲壓力也逐漸增大,因此當前樓市調控還不具備放鬆條件。”鏈家地產市場研究部張絮表示,目前樓市回暖,房價並未出現大幅反彈的主要原因也是限購政策並未放鬆,投資投機性需求仍被抑制。此外,目前樓市和土地市場能平穩運行,行政調控手段起到的作用更多。此時政策一旦放鬆極易引起市場全面反彈。即使是出現政策放鬆的信號,也會對市場預期產生較大的影響,導致出現較大波動。
然而之前多地調整住房公積金政策還是引發了沸沸揚揚的“救市”之說。這些政策或提高最高貸款額度,或降低首付比例,或允許提現償還異地房貸。業內專家表示,政策調整符合政府差別化信貸精神,有利於滿足剛需羣體的購房需求。但也有人擔心,公積金新政會否引來投資投機性需求攪亂當前樓市穩定局面。
山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強認爲,作爲一種社會福利,各地推出的公積金新政可大大減少購房者的購房支出,減輕還貸壓力,從而提振和刺激市場剛性需求。“公積金新政不排除會帶來少數投資、投機行爲。”同策諮詢研究中心總監張宏偉說,一旦在全國推行,可能會使一些城市的外來購房者增加,給房地產市場帶來不穩定因素。
多地調整住房公積金政策
從10月20日起,武漢住房公積金政策迎來自本輪樓市調控以來最大一次調整,武漢市民首次使用公積金購買二手房,貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。此外,深圳、鎮江等城市規定子女用公積金貸款買房時,允許將父母作爲共同還款人,大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。
公積金是中國城市市民繳存的一種長期住房儲金,累計到一定數額後可享受較低利率的貸款。而最近一個月,中國已有20多個城市調整了住房公積金政策。武漢公積金中心歸集處處長王香華說,隨着中國經濟的發展,城市間的聯繫更加緊密,而且中小城市房價比臨近的大城市低很多,必然會有許多人跨城購房置業,打通公積金用於異地購房可以滿足這些需求。
按照現行中行五年期以上貸款基準利率,公積金貸款利率爲4.50%,商業個人住房按揭貸款利率爲6.55%,公積金貸款利率較商業銀行貸款利率低2.05%。如果以等額本息還款法計算,一筆50萬元30年期的貸款可節省利息支出約23萬元,一筆90萬元30年期的貸款可節省利息支出約41萬元。因此,放寬公積金貸款無疑可大大降低購房成本,提振剛需羣體的購房信心。
多地樓市升溫
數據顯示,雖然全國主要城市“銀十”成色不足,但近幾個月房價則是連連上漲。中國指數研究院[微博]最新數據顯示,10月全國100個城市住宅均價爲8768元/平方米,環比9月上漲0.17%,是自今年6月止跌後第5個月環比上漲。其中56個城市環比上漲,42個城市環比下跌。監測數據顯示,一線城市價格環比上漲0.51%,價格有所擡頭。相關統計顯示,北上廣深一線城市10月新房均價爲21998元/平方米,環比上漲0.51%,其中除上海外,北、廣、深房價環比上漲幅度均有所擴大,廣州漲幅依然居首,環比上漲1.04%。據悉,廣州樓市10月成交量再上臺階,突破了80萬平方米大關。而此前廣州樓市已連續3個月成交量超過70萬平方米,四季度再獲亮麗開局。同樣深圳樓市也再現回暖跡象。據美聯物業統計,截至10月底,深圳一手房共成交3447套,新房成交環比9月增幅超過20%,同比增長約50%,二手房成交價突破2萬/平方米,創年內新高。
張宏偉表示,全國百城房價連續5月上漲表明當前價格已近“底”,在政策微調定向寬鬆及成交量持續回升的市場背景下,房價不可能重回大幅降價的市場環境。
微調目的是刺激消費
“對於樓市調控,中央政府時刻準備應對。”姜偉新在答記者問時表示,遇到某一城市自行調整樓市政策時,中央會儲備相應政策,一旦需要就出手。判斷樓市的動向,不能只考慮一個因素,一定要綜合考慮成交量和價格。交易量增加、交易價格同時上漲,就會出臺相應的政策進行調控。央行在近期發佈的《2012年第三季度中國貨幣政策執行報告》中也指出,將繼續嚴格執行差別化的各項住房信貸政策,支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費,堅決抑制投機投資性購房需求。
“多地微調政策的目的,主要在於刺激樓市消費,進而緩解地方政府財政吃緊的局面。”專業人士認爲,目前房價整體雖持續回升,但幅度較小,應不會觸發新政策。
“公積金貸款政策此時鬆綁意味深長,開發商、買房人、政府可以實現三方共贏,但不能完全將這些政策解讀爲政府救市的舉措。”分析人士指出,這既能避免政策一刀切的誤傷,又不至於突然鬆綁調控而前功盡棄,在一定程度上還能刺激購房的剛性需求,對緩解中低收入家庭購房壓力有一定作用。
“從未來的政策趨勢看,樓市調控將成爲長效機制,抑制投資投機性需求入市這一初衷不會發生變化。”專業人士判斷:調控措施會逐漸轉變爲市場化手段,限購政策也將在市場化調控方式相對完善的前提下才有可能逐步退出。樓市聚焦