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近期全國多個城市開始上調首套房貸款利率,首套房貸款利率不僅告別“打折”,還在基準利率基礎上上浮5%-30%不等。另外,在個人首套房貸款的審批要求上也比之前更爲嚴格,審批難度有所增大、審批週期有所延長。在廣州,有媒體報道建行首套房貸利率最低已上浮至基準利率的1.05倍,如果申請貸款者希望儘快放款的話,房貸利率則可能上浮到1.1倍,而中國銀行、光大銀行已取消首套房貸利率優惠政策,按基準利率執行。首套房貸款利率優惠,一直是支持剛性置業需求的重要政策,而眼下相關政策的執行中,卻遭遇紛紛收緊的趨勢。
首套房貸款利率的上升,會直接導致首次置業者貸款成本的增加,尤其對價格較敏感的剛需人羣影響最大。以一套總價100萬的房子爲例,首付三成,貸款70萬,20年貸款,如果按目前85折的優惠幅度計算,月供爲4842元,累計利息爲46萬左右,而一旦取消房貸優惠,按基準利率付款,累計利息將變爲55萬左右,前後相差9萬元。這無疑將加重本已資金相對緊張的首次購房者的負擔。
有分析觀點認爲,這將導致剛需買家的購房負擔增加,結果加重了這類買家的觀望情緒。而筆者認爲,儘管剛需買家受房貸優惠減少的制約,但在眼下的市場回暖預期之下,只要價格合適,不少買家依然會選擇出手。
事實上,對於房貸收緊的影響和意義所在,業界專家有着不同的解讀。中國社科院金融研究所研究員易憲容就認爲,炒房存在,房價就很難降下來,所以必須通過提高貸款利率來進行調整。按揭貸款利率達到10%以上的時候,房價就會全面下跌。而在另一些研究人士眼中,相關房貸利率優惠的收緊,並不意味着政策風向的進一步向嚴。北京中原地產市場研究部總監張大偉就表示,部分中小銀行的首套房貸款利率執行基準甚至上浮,其實是變相收縮業務。“這和中小銀行的經營策略調整有一定關係,利率不打折其實就是變相告訴購房者們,我們不想做這塊業務了。”
首套房貸利率收緊,究竟對調控效果來說,是壓抑了房價上漲的趨勢,還是有助平抑房價漲幅?基於不同的角度和數據,解讀也有所不同。同策諮詢研究中心總監張宏偉分析認爲,此時收窄首套房貸利率,有可能導致首套房成交量下滑,反而推高市場成交均價,一定意義上來講,收窄首套房貸利率對於平穩房地產價格方面的意義不大,有可能還會對當前房地產市場調控成果起到不利方面的作用。
而從近期廣州市場的成交表現來看,尤其以剛需買家青睞的低房價近郊區域來看,反而繼續是成交熱點。以南沙市場爲例,10月成交大幅上升,由於目前該區域房價相對市區仍處於低窪,而看漲趨勢已成爲共識。在此背景下,成交量價齊升的局面自然而然地出現。需要指出的是,剛需買家出手時,同樣將物業升值潛力作爲重要考慮因素,而不是單單因爲房貸優惠縮減而卻步。
經緯行研究中心張文豔表示,此次首套房貸利率收緊,是銀行基於年底信貸額度緊張考慮所作出的短期行爲,雖然首次置業的剛需人羣會因此增加購房成本,購房負擔加重,但由於近期樓市成交回暖趨勢明顯,市場預期向好,市場貨量充足,剛需客戶選擇性較大,因此此次首套房貸利率收緊,對實際市場影響有限。