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籤補充協議贈50年
既然如開發商所說所有的項目都是出租,那按照《合同法》的規定,租賃期限最長不可超過20年,售樓人員承諾給購房者的70年又是如何得來的呢?
對此,上述銷售人員告訴記者,在簽訂的招商[簡介最新動態]合同中,確實只有20年的使用年限,但還會與購房者簽訂一個補充協議,“國家規定租賃年限不能超過20年,但補充協議又贈送了50年。補充協議是主合同的一部分,在二者發生衝突時,是以補充協議爲主的,就是保證在70年內沒有債務債權糾紛,可以自由轉租轉讓和租售。也保障了您的利益。”銷售人員如此表示。
該銷售人員還表示,在20年到期後,並不需要繳納任何費用,便能再延續50年使用權。
“因爲這個不像商品房,而是屬於國家無償無期限劃撥土地,這種土地一般是用來建市場、學校和醫院。我們原先也是綜合批發市場,通過市場擴建招商的形式得到70年的使用權。”對於記者的疑慮,銷售人員笑着說,這麼多人都已經買了,可以完全放心。
這樣“以租代售”的模式究竟對購房者存在怎樣的風險?對此,《每日經濟新聞》記者詢問了秦兵房產律師團隊的徐斌律師。徐斌表示,補充協議違反法律規定肯定無效,“該項目從村集體用地的批發市場變爲綜合體,變更了規劃,同樣處於灰色地帶,一旦政策稍有嚴厲,可能就會落入清理整治的範圍。”
徐斌稱,只有住宅的土地使用權是70年,集體土地的承包權一般是30年,“銷售人員提出70年使用權限是爲了讓消費者產生一個聯想,把70年和合法住宅這兩個概念聯繫起來。”
隨後,《每日經濟新聞》記者致電北京市住房和城鄉建設委員會的便民熱線,該處工作人員在查詢後告訴記者,從系統上來看,C-PARK項目目前只是在西城區的一個項目,而非是在房山,“您所說的這個項目我們沒有查到預售許可證,也就是說前期手續不是特別齊全,對於您購買這個房屋是沒有保障的。對於您所說的租20年贈50年,等於是一個債權關係而非物權關係,一旦租賃這個房源的話,將來有什麼糾紛的話對您來說不是很有利。”
該工作人員表示,即使項目持有住建部門頒發的施工許可證但是與消費者購買關係不大,“而且租賃的話您可能得不到產權證,這個對您來說存在一定的風險,我們還是建議您考慮一下。”
“正常的租賃協議房租可以一年一交或者半年、一個季度來繳納,但是這個項目需要20年的租金一次性付清,這其實就是以租代售。打了政策的擦邊球。一旦出現問題便能導致合同無效。過了20年,開發商看房價上漲,說不租就能不租。一旦有利可圖,開發商也會起訴確認合同無效從而解除租賃合同。”徐斌律師告訴記者。
“城市綜合體”僅爲概念?
對於這樣一個六環外的綜合體,售樓處打出“自住投資兩相宜、不限購”的旗號,並明確表示爲民用水電天然氣,這無疑是在吸引一部分剛需購房者,以及被限購令所擠壓出去的無資格購房人羣。
然而,該項目開發商明確表示,項目屬於商業招商,否定了其存在住宅的功效。
售樓處、開發商的不同口徑似乎也凸顯出“城市綜合體”大熱背後的隱憂。
“一個城市綜合體未來的發展,必須要依託於區域周邊的配套,包括是否有支撐起發展的消費人羣,如果只是依靠項目本身的租賃人羣,就比較令人擔憂。”郭毅告訴記者,對於綜合體項目來說,如果不是政府規劃建設的,同時配備了大量的住宅用地,教育設施用地,娛樂設施用地進而實現區域整體營造,單就一個綜合體項目很難有好的盈利前景。
“目前除了成都和杭州在綜合體建設方面有地方性的技術規定之外,其他還沒有全國性的具體技術標準,主要是指多重功能以上的以商業爲主的產品。”中國商業地產聯盟副會長兼祕書長王永平在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示。
王永平還表示,投資者不要迷信綜合體,“什麼商業業態並不重要,重要的還是投資人對於整個項目的前景、周邊環境要有一個基礎調研,現在房地產概念營銷非常多,更需要購房者要有理性的判斷。”